وضعیت بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۰ چگونه خواهدبود؟

بازار مسکن در سال گذشته با رکود های بی سابقه ای همچون تعداد معاملات مسکن، جهش قیمت ملک، میزان ساخت و ساز، حباب قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید وام مسکن، افزایش قیمت زمین، افزایش قیمت ملک در تهران نسبت به کل کشور و قیمت مصالح ساختمانی روبه رو شد این عوامل به طور ناباورانه ای بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. از طرفی نرخ ارز و شاخص بازار سرمایه دو عامل تاثیر گذار در بازار مسکن بودند. این دو عامل به تنهایی بر میزان نوسانات قیمتی و حجم معاملات مسکن به میزان قابل توجهی تاثیرگذار بودند. به گونه ای که در سال ۹۹ قیمت رهن و اجاره به واسطه بازار سرمایه میان مالک و مستاجر مدام در حال تغییر و نوسان بود. حال وضعیت بازار مسکن با روی کار آمدن دولت سیزدهم چگونه خواهد شد؟ آیا در نیمه دوم سال شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود یا کاهش قیمت؟ آیا در سال ۱۴۰۰ در بازار مسکن سرمایه گذاری کنیم یا خیر؟ در همین رابطه مدیر عامل وبسایت آقای املاک به تمام این سوالات پاسخ داده است. ایمان خدابخش مدیرعامل و مؤسس وبسایت آقای املاک در رابطه با اهمت و نقش بازار مسکن در کشور می گوید: بازار مسکن یکی از عوامل مهم رشد اقتصادی در هر کشوری به شمار می رود ؛ گزارش های اعلام شده بیانگر آن است که در میان صنایع مختلف، صنعت ساختمان سازی در ایران رتبه اول را دارد. به همین دلیل تحرک و رونق در بازار مسکن، بسیاری از بخش های اقتصاد را تحت تاثیر قرار می دهد. در کشور ما، بازار مسکن از جایگاه ویژه ای برخوردار است البته این بازار با نوسانات خاصی رو به رو می شود که با شناخت عوامل موثر بر قیمت مسکن، می توان این نوسانات را به راحتی پیش بینی کرد.

عوامل موثر در قیمت مسکن

او در رابطه با عوامل موثر در قیمت مسکن بیان کرد: قیمت مسکن از عوامل گوناگونی پیروی می کند. این عوامل را می توان به دو دسته عرضه و تقاضا تقسیم کرد که هر کدام از آنها، شامل بسیاری از متغیر ها همچون قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، درآمد سرانه، شاخص دستمزد کارگران ساختمانی، رشد حجم پول و تورم، رشد تسهیلات اعطایی بانک ها به بخش مسکن، نرخ سود بلند مدت، شاخص بازار سهام، نرخ ارز، درآمد نفت و عوارض شهرداری می باشند. بر اساس گزارش ها و تحقیقات انجام شده در ایران متغیر های درآمد سرانه، رشد حجم پول و تورم، رشد تسهیلات بانکی به بخش مسکن، نرخ سود بلند مدت و شاخص بازده نقدی بازار سهام تاثیر قابل توجهی بر قیمت مسکن دارند. از سوی دیگر ویروس کرونا یکی از شاخص های مهم در قیمت مسکن بود زیرا همه گیری ویروس کرونا نگرانی هایی را در مورد از دست دادن پس انداز و ورود افراد بیشتری به بازار مسکن به وجود آورد.

بیشتر بخوانید: در سال ۹۹ چه بر سر بازار مسکن آمد؟

ایمان خدابخش در ادامه تصریح کرد: با این حال سودآوری این صنعت به دلیل ضعف عرضه و تقاضا پایین است. البته برخی از فعالان این حوزه معتقدند در سال های آینده این وضعیت تغییر خواهدکرد. میزان سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات زیاد است در نتیجه با توجه به عوامل های ذکر شده ، ریسک سرمایه گذاری برای تازه واردان در این بخش متوسط خواهدبود. مدیر عامل آقای املاک با اشاره به اینکه در حال حاضر بسیاری از افراد برای حفظ پس انداز و سرمایه خود در مقابل افزایش تورم به بازار مسکن روی می آورند در ادامه افزود: در واقع هیچ شخصی مسکن را به عنوان یک کالای مصرفی کوتاه مدت مشاهده نمی کند و مصرف کنندگان واقعی خرید ملک را به عنوان یک سرمایه گذاری بلندمدت می دانند.

تحلیل بازار مسکن و پیش‌بینی قیمت آن در دولت جدید

ایمان خدابخش در همین رابطه اشاره کرد: شناخت بازار مسکن در سیاست‌گذاری و تصمیم‌گیری‌های به‌ موقع و اثربخش نقش بسزایی دارد. با افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن نیز افزایش پیدا می کند. از آنجایی که قیمت مسکن از تقاضای سرمایه‌ای پیروی می‌کند، به‌صورت نمایی نیز افزایش می‌یابد. با کنترل تقاضای سرمایه‌ای مسکن می‌توان به میزان قابل توجهی نوسانات تقاضای مسکن را کاهش داد که همین امر موجب کاهش قیمت مسکن نیز خواهدشد. مؤسس سوپر اپلیکیشن آقای املاک در ادامه عنوان کرد: بعید است با روی کار آمدن دولت جدید، تا آخر امسال جهش قیمت در بخش مسکن داشته باشیم البته با توجه به سیاستهای اقتصادی داخلی و خارجی در بازارهای موازی و تاثیرپذیری بازار مسکن از دیگر بازارها نمی توان در این مورد صد در صد مطمئن بود. وی در ادمه افزود: به نظر می رسد بازار مسکن از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۱ در مقایسه با بازارهایی همچون بازار طلا، ارز و حتی ارزهای دیجیتال از امنیت بالاتری جهت سرمایه گذاری برخوردار باشد.

بیشتر بخوانید: وضعیت بازار مسکن تهران از نگاه سایت های آگهی ملک 

ایمان خدابخش با اشاره به اینکه با اجرایی شدن وعده احداث یک میلیون واحد مسکونی از سوی دولت سیزدهم مشکل بازارمسکن تا حد بسیار زیادی کاهش می یابد گفت: ساخت یک میلیون واحد مسکونی با به کارگیری فناوری های نوین چند مزیت دارد؛ یکی آنکه سرعت ساخت و ساز افزایش و کیفیت سازه‌ها را بالا می برد و از طرفی اشتغال رونق پیدا می‌کند و از همه مهمتر تامین مسکن خانوارها حل می‌شود. او در ادامه سخنانش بیان کرد: با توجه به شرایط حاکم بر کشور باید هر چه زودتر برای ثبات قیمت مسکن اقدام کرد و از طرفی واحدهای خالی در این بازار مورد استفاده قرار گیرند به این دلیل که با توجه به آخرین گزارش ها تقزیبا حدود دو میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی در کشور وجود دارد که این رقم، رقم قابل توجهی است.

چند راهکار موثر برای کاهش التهاب در بازار مسکن

ایمان خدابخش گفت: سیاست های عجولانه نه تنها در بخش مسکن بلکه در هیچ بازاری کارساز نبوده است پس بهتر است راهکارهایی مورد توجه دولتمردان قرار بگیرد که به توزیع برابر ثروت و کاهش بار التهابات قیمتی و هیجانی در بازار مسکن منجر شود. مدیر عامل پلتفرم آقای املاک در ادامه عنوان کرد: برنامه های بسیار زیادی باید در اولویت اول دولت جدید قرار بگیرد. به عنوان مثال تکمیل واحدهای مسکن مهر یکی از آن برنامه هایی است که دولت باید هر چه سریع تر به آن بپردازد اگر چه طرح مسکن مهر از همان ابتدا مورد انتقادات افراد زیادی قرار گرفته اما به هر حال این طرح به اجرا درآمده و حدود دو میلیون خانوار این واحدها را خریداری کرده اند. از طرفی باید برای ایجاد تمام روبناها و تامین همه زیرساخت های مورد نیاز برای افرادی که اقدام به خرید این واحدها کرده اند، اقدامات لازم لحاظ شود. خدابخش تصریح کرد:اقدام برای نوسازی بافت های فرسوده و ساخت شهرک های جدید  یکی دیگر از برنامه های است که دولت باید آن را در اولویت کاری خود قرار دهد: این شهرک ها می توانند با حفظ ویژگی های محلات قدیمی حس بهتری را برای ساکنان بافت های فرسوده فراهم کند. او در پایان سخنانش اظهار کرد: یکی از اصلی ترین روشهای کنترل التهاب و هیجان در بازار مسکن راه اندازی بازار اجاره داری به صورت حرفه ای است; با راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای تقاضا برای خرید مسکن نیز کاهش می یابد همین امر تا حد زیادی به کنترل التهاب در بازار مسکن کمک خواهدکرد.