از سند شورایی چه می دانید؟ این مطلب را حتما بخوانید!
19 آبان 1403
دانستنی
سند شورایی چیست؟ چه فرقی با اسنای مانند سند تک برگ،مشاع و سند شش دانگ و... دیگر دارد؟ سوالی که ممکن است برای شما به وجود بیاید این است که تفاوت سند شورایی با سند رسمی در چیست؟ یا به نوعی می توان به چنین اسنادی در خرید و فروش اطمینان کرد؟ یا اعتبار این نوع اسناد به چه صورت است؟ ما در این مطلب سعی داریم شما را با صفر تا صد سند شورایی آشنا کنیم و به تمام سوالات شما پاسخ دهیم. در ابتدا باید با مفهوم سند شورایی آشنا شوید، سند شورایی همانگونه که از نامش پیداست، عقد قرارداد و قولنامه ای است که از طریق شاهدانی نظیر ساکنین محله و شورای منطقه ثبت شده که در زمره اسناد عادی واقع شده است . به تعبیری دیگر در اسناد شورایی، مشخصات ابعاد و محل قرارگیری دقیق ملک درج می شود. حتما می دانید که اکثر ویلاها و باغ‌های فروشی فاقد سند رسمی هستند و با (اسناد شورایی) خرید و فروش می‌شوند. با ما همراه باشید تا شرایط و ویژگی های این نوع سند را برای شما بازگو کنیم.
| موضوع | توضیحات |
| تعریف سند شورایی | سندی عادی که با امضای اعضای شورای محلی و شاهدان معتبر تأیید می‌شود. |
| اعتبار قانونی | نسبت به اسناد رسمی اعتبار کمتری دارد و از نظر قانونی قطعی نیست. |
| محل کاربرد | بیشتر در روستاها، شهرهای کوچک و مناطق فاقد سند رسمی مورد استفاده قرار می‌گیرد. |
| مزایا | انتقال سریع و کم‌هزینه، نیاز نداشتن به تشریفات پیچیده، کاهش مالیات و عوارض شهرداری. |
| معایب | عدم ثبت رسمی، امکان جعل یا کلاهبرداری، نبود تضمین حقوقی قطعی، مشکلات در تغییر کاربری. |
| استعلام سند | مراجعه به اداره ثبت، جهاد کشاورزی، شهرداری و اداره اوقاف برای بررسی صحت سند. |
| امکان تبدیل به سند رسمی | بله، از طریق اداره ثبت اسناد و با ارائه مدارک لازم می‌توان آن را به سند تک‌برگ تبدیل کرد. |
| هزینه‌های تبدیل به سند رسمی | شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، هزینه‌های ثبتی و نوسازی که عمدتاً بر عهده فروشنده است. |
| نکات مهم قبل از خرید | بررسی کاربری ملک، استعلام وضعیت ثبتی، بررسی وقفی بودن و استعلام از شورای محلی. |
فهرست مطالب
آیا می توان به سند شورایی اعتماد کرد؟
هزینه تبدیل سند شورایی به تک برگ
مزایا و معایب سند شورایی چیست؟
قبل از قرارداد به این نکات توجه کنید!
سند شورایی چیست
یکی از انواع سند ملکی، سند شورایی است. همانطور که از نام این سند پیداست، سند شورایی به سندی گفته می‌شود که تمام اطلاعات نوشته شده در آن به واسطه گروهی از افراد محلی به امضا می رسد و پس از آن، رئیس شورای محلی آن را امضا، مهر و تایید می کند. بنابراین این سند یک سند قطعی و رسمی به شمار نمی رود. اگر یک قطعه زمین یا ویلا دارای سند شورایی باشد ، نمایانگر این است که تنها شورای آن محله وجود آن را به رسمیت شناخته، اما اینکه آیا کاربری آن مناسب انتخاب شده و یا این سند، مرتبط با همین ملک است یا خیر، ممکن است شک و شبهه ای در آن وجود داشته باشد.
به تعبیری سند شورایی تنها در روستاها و شهرهای کوچک که دارای شورای محلی اند نوشته می‌شود. در حقیقت سند روستایی یک نوع قولنامه است که اطلاعات و محتویات آن توسط چند نفر شاهد امضا و بعد از آن رئیس شورای محلی با مهر و امضا آن را تأیید می‌کند. سند شورای همچنین می‌تواند به تأیید شورای اسلامی شهرهای کوچک و دورافتاده هم رسیده باشد.
معمولا برای تنظیم سند شورایی چند نفر موتمن و قابل اعتماد آن را امضا کرده و برای اینکه به مهر تأیید یک فرد معقول تر برسد، (رئیس شورای محل) آن را امضا نموده و بعد از مهر کردن در اختیار صاحب ملک قرار می گیرد. شایان به ذکر است که این سند یک سند عادی می باشد و برای آنکه بتوان آن را در قالب یک سند رسمی قرار داد باید از سوی اداره ثبت اسناد محل به تأیید برسد.
بیشتر بخوانید: سند عادی ملک ؛ نگاهی به ویژگی و کاربردهای این سند ملکی
سند شورایی چه نوع سندی است ؟
از طرف دیگر زمین، ویلا یا هر ملک دیگری که دارای این سند باشد به این معنی است که از لحاظ کارشناسی به تایید سازمان اتحادیه املاک، شهرداری و سایر مراجع مربوطه نرسیده است. در نتیجه این سند ممکن است در آینده با مشکلات و چالش‌های مختلفی مواجه شود.
به عنوان مثال تصور کنید یک قطعه زمین یا یک ویلا، دارای سند شورایی باشد. اگر کاربری این زمین ها به درستی مشخص نشده باشند یا اشتباه نوشته شده باشند و شما آن زمین را خریداری کنید در زمان اقدام تبدیل سند شورایی به سند قطعی ، متوجه خواهید شد اجازه چنین کاربری را در این زمین ها نخواهید داشت؛ به طور خلاصه تمام هزینه و پول شما به هدر رفته است!
آیا می توان به سند شورایی اعتماد کرد؟
حالا سوال مهمی که دغدغه بسیار از شماست این است که آیا این سند مورد اعتماد است؟ باید بگوییم که اسناد شورایی به دلیل آنکه به تأیید شورای محلی یا شوراهای اسلامی شهرها رسیده، پس می توان گفت اعتبار آن بیشتر از قولنامه‌های مرسوم است. اما چون یک سند عادی به حساب می‌آید به اندازه یک سند رسمی نمی‌توان به آنها اعتماد کرد.
به دلیل عادی بودن سند شورایی، نباید از این سند انتظار اعتبار سند رسمی را داشت چرا که قانون امتیازات سند رسمی را برای سند شورایی در نظر نمیگیرد. اما با توجه به اینکه رئیس شورا آن را امضا کرده، می توان گفت تا حدی قابل اعتماد است. البته که این اعتماد به لحاظ مزایای قانونی همانند سند رسمی نیست. از آنجایی که رئیس شورا از افراد دارای صلاحیت است بنابراین امضای او شاهدی بر این ادعاست که زمین یا ملک مذکور قبلا از سوی مالک به فرد دیگری فروخته نشده است.
بیشتر بخوانید: هزینه انتقال سند ملک برعهده کیست
تبدیل سند شورایی به تک برگ
یکی از نکات مهمی که در رابطه با سند شورایی باید به آن دقت کنید تبدیل آن به سند رسمی است. برای تبدیل این نوع از اسناد عادی به سند رسمی باید فقط به ادارات ثبت اسناد مراجعه کنید. راه دیگر این است که شما می توانید با سند شورایی خود درخواست سند تک برگ رسمی بدهید. این درخواست به عنوان اصل ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اساسی در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی شناخته می شود. توجه کنید در زمان مراجعه به مراکز مربوطه علاوه بر سندهای اولیه و هویتی دو طرف معامله باید سند شورایی ای را که مهر دهیار و شورا را دارد نیز به همراه داشته باشید.
برای تبدیل سند شورایی به سند تک برگ افراد می توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد آن را به سند رسمی تک برگ تبدیل کنند. فقط فراموش نکنید که در زمان مراجعه علاوه بر اسناد و مدارک هویتی خریدار و فروشنده مانند شناسنامه و کارت ملی، باید سند شورایی که به امضا دهیار و رئیس شورا رسیده ، ارائه شود. زمانی که شخصی مدعی ملک باشد، رسیدگی به این موضوع در صلاحیت دادگاه نزدیک محل ملک می باشد.
اگر قصد فروش ملک خود را دارید و سند ملک شما از نوع شورایی است در اینجا بهترین کار قبل از فروش زمین یا ویلا، این است که سند شورایی را به سند تک برگ تبدیل کنید چرا که این اقدام سند و ملک شما را معتبر کرده و به شما برای رسیدن به یک معامله موفق و پر سود کمک می کند . از طرفی اگر به دنبال خرید ملک یا ویلا هستید باید در هنگام خرید ملک با اسناد شورایی توجه ویژه ای داشته باشید در مجموع چه برای خریدار و چه برای فروشنده، اصلاع از نحوه تبدیل سند شورایی به تک برگ بسیار حائز اهمیت می باشد.
بیشتر بخوانید: تبدیل سند مشاع به شش دانگ
هزینه تبدیل سند شورایی به تک برگ
ممکن است این سوال برای شما ایجاد شد که هزینه تبدیل سند شورایی به تک برگ چقدر است؟ در ابتدا باید اشاره کنیم که پس از درخواست تبدیل سند شورایی به سند تک برگ و کامل کردن مدارک لازم، باید به صورت کامل هزینه تبدیل پرداخته شود. این هزینه ها عبارتند از؛ خلافی، پسماند، مالیات نقل و انتقال، هزینه های نوسازی و هزینه های مرتبط با دارایی ... شایان به ذکر است که هر کدام از این هزینه ها باید به صورت جداگانه و با صدور فیش پرداختی صورت پذیرد. به طور مثال هزینه های شهرداری ماند (خلافی، نوسازی و پسماند) به عهده فروشنده می باشد. همچنین هزینه های دارایی نیز بر عهده فروشنده است که این مقدار در راطه با اسناد ملکی و تجاری (بدون سرقفلی) 5 درصد و برای املاک 2 درصد می باشد. لازم به ذکر است که اگر در طی این مدت، مالک ملک را اجاره داده باشد، موظف است که مالیات بر درآمد اجاره ملک را پرداخت کند.
هزینه تبدیل سند شورایی به تک برگ همانند دیگر سندها، به عوامل متعددی مانند قیمت، کاربری ملک، مساحت زمین، متراژ ملک، نوع ملک، لوکیشن، محل (نشانی)، تعداد اتاق خواب و ... وابسته است.
بیشتر بخوانید: مراحل انتقال سند ملک ؛ هر آنچه که باید بدانید
مزایا و معایب سند شورایی چیست؟
مزایا
البته نباید از مزایا و نکات مثبت این نوع سند هم غافل شد. به عنوان مثال شما هنگام نقل و انتقال سندهای رسمی باید کلی هزینه‌های جانبی بپردازید، اما در اسناد شورایی خبری از هزینه مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های انتقال سند و… نیست از طرفی نکته جالب اینجاست سرعت انجام معامله نیز بیشتر است. علاوه بر این، از آنجایی که در سند شورایی امضای شورای محلی یا شورای اسلامی شهرها گرفته می شود به همین دلیل از اعتبار بیشتری به نسبت دیگر قولنامه های مرسوم برخوردار است
معایب
این نوع سند با توجه به اعتبار بالایی که به نسبت دیگر قولنامه های عادی دارد اما به اندازه سند رسمی مورد اعتماد نیست که همین موضوع یکی از معایب سند شورایی به شمار می رود. از آنجایی که سند شورایی در محله‌های کوچک، روستاها و دهکده‌ها توسط دهیار یا رئیس شورای محله به امضا و تایید می رسد؛ بنابراین این سند، یک سند رسمی و قطعی محسوب نمی شود. اگر معامله ای با سند شورایی انجام شود، ممکن است با مشکلات متعددی همراه باشد. اسناد شورایی، سندهای توافقی و قولنامه‌ای هستند، در نتیجه حتی اگر رئیس شورای محلی هم آن را تایید و امضا کند، تا زمانی که توسط شهرداری به تایید برسد، نیاز به بررسی‌های بیشتر و دقیق‌تری دارد بنابراین اعتبار آن از اعتبار سند رسمی بسیار کمتر است.
از دیگر معایب سند شورایی باید به وقفی بودن ملک مورد نظر اشاره کرد که در این نوع سند درج نمی شود و به نوعی ورثه بودن یا نبودن ملک مورد معامله قابل استعلام نبوده و ثبت نمی شود، البته می توان برای مورد معامله نبود ثبت مشخصات شریک و نبود مشخص بودن نوع کاربری را ذکر کرد .
استعلام سند شورایی
استعلام سند شورایی مزایای متعددی به همراه دارد. به طور مثال با استعلام سند شورایی شما امنیت معامله را دو چندان می کنید و با خیال آسوده قرارداد را به پایان می رسانید. علاوه بر این با اخذ استعلام شما از ضرر و زیان مالی و مشکلات حقوقی در آیند جلوگیری خواهید کرد. شما با دریافت استعلام از شرایط حقوقی، سند مالکیت و نوع کاربری ملک خریداری شده مطلع خواهید شد. اما برای استعلام سند شورایی باید چندین مرحله را بگذرانید:
- نه تنها در رابطه با سند شورایی بلکه برای استعلام از تمامی سند های رسمی، باید در ابتدا به اداره ثبت مراجعه کنید.
- یک کپی از سند شورایی برای ارائه به دهیاری
- پیدا کردن نقشه GIS ملک و موقعیت مکانی آن
- رجوع به جهاد کشاورزی به منظور اطلاع از نحوه کاربری ملک
- رجوع به اداره اوقاف، جهت اطلاع از اوقافی بودن یا نبودن ملک
به یاد داشته باشید اگر قصد خرید ملک با سند شورائی را دارید، باید به منظور حفظ سرمایه و مقابله با مشکلات قانونی و وضعیت های دیگر، از سازمان های مربوطه و مشاورین املاک با سابقه، استعلامات مورد نیاز و از فرایند انجام معامله و... اطلاعات لازم را دریافت کنید.
قبل از قرارداد به این نکات توجه کنید!
در سندهای شورایی ممکن است برخی موارد ثبت نشود و برای شما دردسرساز شود. یکی از این موارد عدم ثبت اوقافی بودن ملک است، به همین دلیل اگر قصد خرید و فروش با سند شورایی را دارید حتما قبل از عقد قرارداد، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام بگیرید که آیا ملک مورد نظر وقفی است یا خیر. نکته دوم نامعلومی کاربری املاک در این نوع سند است. یعنی ممکن است زمین کشاورزی را به شما بفروشند و بعدا از معامله متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت‌و‌سازی در آن ندارید.
حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به شکل غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی درآورده باشد، هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده می‌شود و هم به اندازه سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شوید. باز هم برای مطمئن شدن می‌توانید سراغ دهیاری‌ها یا اداره‌های جهاد کشاورزی بروید و نسبت به کاربری زمین استعلام بگیرید.
نتیجه گیری:
اگرچه معاملات خرید و فروش ویلا یا زمین با سندهای شورایی، بدون اتلاف وقت و هزینه‌های جانبی همراه است، اما به دلیل این که این سند قطعی و رسمی نیست، با شک و مشکلاتی همراه است. در نتیجه به شما پیشنهاد می‌کنیم اول از همه به معتبر بودن سند ملکی دقت کنید اگر در این مورد سوالاتی داشتید یا قصد تبدیل آن به سند قطعی را داشتید اما راهکار و مراحل آن را نمی‌دانید، حتماً با افراد باتجربه یا یک مشاور املاک مشورت و گفتگو کنید.
آشنایی با پلتفرم آقای املاک
وبسایت آقای املاک که به عنوان تخصصی ترین و کاملترین وبسایت ملکی در کشور شناخته شده توانسته تا حد بسیار زیادی دغدغه پیدا کردن خانه برای متقاضیان را با خدمات منحصر به فردش از میان بردارد. آقای املاک با هدف کاهش اتلاف وقت و ارائه پیشنهادهای خاص در دسته بندی های متنوع برای متقاضیان پا در این عرصه گذاشت. با اینکه زمان زیادی از فعالیت این وبسایت و سوپراپلیکیشن ملکی نگذشته ، با خدمات به روز و متنوع خود توانسته درصد قابل توجهی از بار مشکلات متقاضیان مسکن و فعالان در حوزه مشاغل ساختمانی را بردارد و با ارائه خدمات ویژه نظر بسیاری از مردم و همچنین آژانس های املاک را به خود جلب کند و محیطی امن و مناسب برای متقاضیان و فعالیت آژانس‌های املاک فراهم کند.
نتیجه‌گیری
اگرچه خرید و فروش ملک با سند شورایی هزینه‌های جانبی کمتری دارد و سریع‌تر انجام می‌شود، اما به دلیل عدم ثبت رسمی و قطعی نبودن، می‌تواند با مشکلات و چالش‌های قانونی همراه باشد. ازاین‌رو، توصیه می‌شود پیش از خرید، استعلام‌های لازم از سازمان‌های مربوطه مانند ثبت اسناد، شهرداری و جهاد کشاورزی را دریافت کنید. همچنین، تبدیل سند شورایی به سند رسمی تک‌برگ بهترین راهکار برای افزایش اعتبار و اطمینان در معامله است.
سوالات متداول
1- سند شورایی چیست و چه تفاوتی با سند رسمی دارد؟
سند شورایی یک سند عادی است که با تأیید شورای محلی صادر می‌شود، درحالی‌که سند رسمی در اداره ثبت اسناد ثبت شده و از اعتبار قانونی بیشتری برخوردار است.
2- آیا سند شورایی معتبر است؟
بله، اما اعتبار آن در مقایسه با سند رسمی کمتر است و ممکن است در برخی معاملات یا دریافت وام دچار مشکل شود.
3- چگونه می‌توان از صحت سند شورایی اطمینان پیدا کرد؟
با استعلام از اداره ثبت، شهرداری، جهاد کشاورزی و اداره اوقاف می‌توان از وضعیت ملک و اعتبار سند اطمینان حاصل کرد.
4- آیا امکان تبدیل سند شورایی به سند تک‌برگ وجود دارد؟
بله، با طی مراحل قانونی در اداره ثبت و ارائه مدارک معتبر، می‌توان سند شورایی را به سند تک‌برگ تبدیل کرد.
5- برای تبدیل سند شورایی به سند رسمی چه مدارکی لازم است؟
مدارکی مانند بنچاق، استشهاد محلی، تأییدیه شهرداری یا بخشداری و پرداخت هزینه‌های قانونی موردنیاز است.
6- هزینه تبدیل سند شورایی به سند رسمی چقدر است؟
این هزینه شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و هزینه‌های ثبتی است که بسته به نوع ملک متغیر است.
7- آیا خرید ملک با سند شورایی ریسک دارد؟
بله، به دلیل عدم ثبت رسمی، امکان جعل، فروش مال غیر و مشکلات تغییر کاربری وجود دارد، بنابراین قبل از خرید حتماً استعلام بگیرید.
8- آیا سند شورایی برای دریافت وام مسکن قابل قبول است؟
در اکثر بانک‌ها خیر، چون سند رسمی ضمانت لازم برای دریافت وام را دارد، اما برخی مؤسسات مالی تحت شرایط خاص وام می‌دهند.
9- اگر ملک سند شورایی داشته باشد، می‌توان آن را فروخت؟
بله، اما بهتر است با ارائه استعلام‌های معتبر، اعتماد خریدار را جلب کنید یا آن را به سند رسمی تبدیل کنید تا ارزش ملک افزایش یابد.