انواع وکالتنامه در معاملات ملکی

یکی از راه های انتقال مالکیت ملک، اعطای وکالتنامه ملکی به خریدار می باشد. انواع وکالتنامه های معاملات ملکی  دارای ویژگی ها و قوانین حقوقی خاصی هستند که نیاز به شناخت دارند. وکالتنامه های ملکی شامل وکالت عادی، وکالت بلاعزل و وکالت تام هستند. هر کدام از این وکالتنامه ها حدود و اختیارات مشخصی دارند که باید از سوی موکل و وکیل رعایت شود. آگاهی از این قوانین در زمان معاملات ملکی برای جلوگیری از ضرر و زیان مالک، لازم و ضروری است. در این مطلب به بررسی کامل انواع وکالتنامه های ملکی، شرایط و قوانین حقوقی هر کدام می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

بیشتر بخوانید: صفر تا صد خرید ملک وکالتنامه ای

وکالتنامه ملکی چیست؟

وکالتنامه ملکی، قراردادی بین مالک و خریدار است تا فرایند فروش و واگذاری ملک را بوسیله آن انجام دهند. در واقع مالک ( موکل) به خریدار (وکیل) وکالت می دهد تا روند قانونی انتقال سند مالکیت انجام شود. این وکالتنامه در دفاتر اسناد رسمی منعقد می شود تا جنبه رسمی و قانونی داشته باشد. در این وکالتنامه ها حدود وظایف و اختیارات وکیل و موکل در رابطه با ملک به طور کامل قید می شود.

وکالتنامه ملکی در مواقعی که مالک نتواند امور مرتبط به انتقال سند را شخصاً پیگیری و انجام دهد کاربرد دارد. همچنین در شرایطی که مالک برای فروش ملک عجله داشته و فرصت انجام مراحل قانونی آن را ندارد از وکالتنامه ملکی استفاده می شود.

مثلاً مالکی که قصد مهاجرت داشته یا خارج از کشور سکونت دارد، برای تسریع معامله ملک خود، به خریدار یا شخص سومی، وکالتنامه ملکی تفویض می کند. در زمان تنظیم وکالتنامه ملکی مخصوصاً وکالت فروش یا وکالت تام، مالک تمام مبلغ توافق شده معامله را از خریدار دریافت می کند

به صورت کلی تنظیم وکالتنامه ملکی در شرایط زیر کاربرد دارد:

• در شرایطی که مشکل یا مانعی برای انتقال یا تنظیم سند قطعی وجود داشته باشد. این مشکلات مانند در رهن بودن ملک یا عدم تسویه بدهی های ملک می باشد. 

• ملک مورد نظر هنوز سند رسمی دریافت نکرده یا سند تفکیکی آپارتمان برای آن صادر نشده باشد.

• سند ملک دارای مشکلات ثبتی بوده یا در بازداشت به دلیل مشکلات قانونی باشد.

• مالک به دلیل مشکلات شخصی مانند بیماری، سن بالا، سکونت در شهر یا کشور دیگر یا مشغله کاری امکان حضور در دفترخانه و پیگیری امور را نداشته باشد.

• در مواقعی برای تسریع در فرایند فروش ملک، مالک به خریدار وکالت می دهد تا روند انتقال مالکیت سریع تر انجام شود. 

بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید درباره مراحل انتقال سند ملک بدانید

بستن تبلیغ

انواع وکالتنامه های معاملات ملکی

برای انجام نقل و انتقالات ملک، انواع وکالتنامه های معاملات ملکی در قانون تعریف شده تا خرید و فروش را راحت تر کند. مالک یا موکل بر اساس شرایط و خواسته های خود، یکی از وکالتنامه ها را به خریدار اعطا می کند تا او به عنوان وکیل اجازه انتقال یا تنظیم سند را داشته باشد.

هر وکالتنامه ملکی بر اساس قانون اساسی دارای شرایطی است که محدوده اختیارات وکیل را تعیین می کند. وکیل نمی تواند خارج از این وظایف و اختیارات در مورد ملک مورد وکالت، عمل کند. بنابراین در زمان تنظیم وکالتنامه ملکی باید تمام اختیارات قانونی مد نظر مالک در وکالت درج شود تا موجب اشتباه یا سواستفاده افراد نشود. 

1-  وکالت عادی یا رسمی (قابل عزل)

 ساده ترین نوع وکالتنامه معاملات ملکی، وکالت عادی یا رسمی است که قابلیت عزل وکیل را دارد. بر اساس این وکالتنامه ملکی، فروشنده کل یا بخشی از اختیارات خود را به خریدار منتقل می کند. در این وکالتنامه حدود اختیارات وکیل توسط موکل به صورت دقیق شرح داده و درج می شود. موکل یا فروشنده، وظایف و اختیارات خود را در مورد ملک مورد معامله به طور نامحدود یا در یک بازه زمانی معین به وکیل واگذار می کند.

مدت زمان وکالت در این نوع وکالتنامه ها به صورت تاریخ دقیق درج شده و بعد از این تاریخ، وکالت از درجه اعتبار ساقط می شود. نکته مهم وکالتنامه های عادی، حق توکیل به غیر است که در حالت عادی وکیل این حق را خواهد داشت. یعنی در وکالتنامه عادی وکیل می تواند ملک مورد نظر را به شخص سومی واگذار کند. در صورتی که فروشنده با این مورد موافق نباشد باید در زمان تنظیم وکالتنامه، عبارت "وکیل حق توکیل به غیر را ندارد" درج شود. 

وکالتنامه رسمی یا عادی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و ثبت می شود به همین دلیل اعتبار قانونی و قابلیت پیگیری قضایی دارد. این وکالتنامه در حالت کلی می تواند برای امور مرتبط به ملک مانند فروش، اجاره، انتقال سند، تفکیک سند یا دریافت پایانکار واحد دریافت شود. مزیت وکالتنامه رسمی یا عادی به صورت کلی، اعتبار بالای آن در تمام مراجع و محاکم قانونی و قضایی است. همچنین این وکالتنامه ها، در شرایط خاص و وجود مشکلاتی برای مالک یا ملک، معامله را ممکن می کنند. 

بیشتر بخوانید: هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست؟

2- وکالت بلاعزل

یکی دیگر از انواع وکالتنامه های معاملات ملکی، وکالت بلاعزل است. در این وکالتنامه، مالک یا موکل، حق عزل وکیل را از خود سلب می کند و وکیل نسبت به ملک اختیار کامل دارد. بنابراین این وکالتنامه بعد از تنظیم و تفویض به وکیل قابل برگشت نبوده و ملک به صورت قطعی منتقل می شود.

وکالت بلاعزل در معاملات فروش قطعی و یا برای ضمانت انجام تعهدات در قراردادها به کار می رود. نکته مهم در تنظیم وکالتنامه بلاعزل، ابطال آن در صورت فوت فروشنده است. به همین دلیل باید در زمان تنظیم وکالتنامه، یک مبایعه نامه یا قولنامه رسمی هم مبنی بر فروش ملک تنظیم شود.

در انواع وکالتنامه های ملکی، وکالت بلاعزل اهمیت زیادی دارد و باید نکات حقوقی را در آن رعایت کرد. نکات مهمی که در یک وکالت بلاعزل باید در نظر گرفته و تعیین شوند شامل موارد زیر است:

• تعیین دقیق حدود اختیارات وکیل و اجازه فروش و توکیل به غیر

• درج کامل مشخصات ملک مورد معامله اعم از آدرس، پلاک ثبتی، متراژ ، نوع سند و مدارک مربوطه

• تعیین زمان وکالتنامه یا دائمی بودن آن

• درج جمله "وکالت در فروش با حق دریافت ثمن" برای مشخص شدن حق دریافت مبلغ معامله ملک 

3- وکالت جامع یا تام الاختیار 

در میان انواع وکالتنامه های معاملات ملکی، وکالت جامع یا تام الاختیار، از همه انواع آن اختیارات و حدود بیشتری را شامل می شود. در وکالتنامه تام فروش، مالک یا موکل تمام اختیارات قانونی خود از پیگیری های اداری قضایی و مجوزها تا فروش ملک را به وکیل اعطا می کند. در این نوع وکالتنامه، وکیل بعد از تنظیم وکالت به مثابه مالک و صاحب ملک اطلاق می شود که اجازه دریافت ثمن معامله را نیز دارد.

وکالت جامع در شرایطی که مالک به وکیل اعتماد و اطمینان کامل داشته و خود امکان پیگیری و فروش ملک را ندارد، استفاده می شود. البته در این نوع وکالتنامه ها نیز باید برای جلوگیری از سواستفاده یا اختلاف، تمام وظایف و اختیارات وکیل به طور کامل درج شود. در حالت کلی وکالتنامه جامع برای کاربرد گسترده ای که دارد به صورت بلاعزل تنظیم می شود تا وکیل امکان انجام تمامی امور ملک را داشته باشد. 

بستن تبلیغ

مهمترین نکات وکالتنامه جامع یا تام الاختیار ملک

وکالتنامه جامع یکی از انواع وکالتنامه های معاملات ملکی است که دارای نکات حقوقی مهمی است. این نکات و شرایط حقوقی را باید در زمان تنظیم وکالتنامه به صورت دقیق بررسی و در نظر گرفت.

• زمان و اعتبار وکالت

یکی از مسائل مهم در وکالت جامع، تعیین مدت اعتبار وکالت است. این وکالت می تواند به صورت نامحدود و دائمی یا دارای مدت زمان مشخص باشد. در صورتی که وکالتنامه جامع دارای مدت اعتبار مشخصی باشد، بعد از اتمام این تاریخ وکالت باطل شده و کاربردی ندارد.

• درج اختیارات دقیق وکیل

با اینکه وکالت جامع، اختیارات کاملی به وکیل برای انجام کارهای انتقال ملک می دهد ولی باید جزییات این اختیارات به صورت دقیق درج شود. اجازه فروش ملک یا دریافت ثمن معامله از جمله موارد مهمی است که باید در وکالتنامه جامع قید شود. 

• حق عزل وکیل

موکل می تواند در وکالت جامع نیز حق عزل وکیل را به صورت کلی یا در صورت وقوع شرایط خاص تعیین کند. بنابراین این عبارت که موکل حق عزل وکیل را دارد باید در وکالتنامه جامع درج شود در غیر این صورت وکیل قابلیت عزل ندارد.

• درج وظایف و حدود قانونی وکیل

اجازه انجام امور مختلف مربوط به معامله ملک توسط وکیل باید به صورت کامل در وکالتنامه درج شود. همچنین مسئولیت های قانونی وکیل و امانتداری او نسبت به موکل و ملک مورد نظر در وکالتنامه نوشته می شود. کوتاهی یا عدم انجام مسئولیت های تفویض شده به وکیل با درج در وکالتنامه قابلیت پیگیری حقوقی داشته و منجر به جبران خسارت خواهد شد.

• ثبت وکالتنامه و مهر و امضای آن

هر وکالتنامه ای اعم از وکالتنامه جامع باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت و ممهور شده باشد تا اعتبار قانونی پیدا کند.