تغییر کاربری ملک چیست؟ مراحل اخذ مجوز و مدارک لازم

یکی از راه هایی که می تواند ارزش یک ملک را بالاتر برده و آن را کاربری تر کند تغییر کاربری ملک است. با اینکه تغییر کاربری برای تمامی املاک امکان پذیر نیست ولی در بعضی موارد قابل انجام است. بعضی از املاک به دلیل واجد شرایط بودن می توانند با تغییر کاربری، برای فعالیت های دیگر مورد استفاده قرار گیرند. املاک مسکونی، اداری، تجاری، درمانی، ورزشی و  انواع کاربری های زمین هرکدام ممکن است با ارائه درخواست و مدارک لازم از سوی شهرداری اجازه تغییر کاربری پیدا کنند. در این مطلب به بررسی تغییر کاربری ملک، انواع کاربری ها، شرایط و مراحل تغییر کاربری و اخذ مجوز آن می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

فهرست مطالب

تغییر کاربری ملک چیست؟

انواع کاربری ملک در تغییر کاربری

شرایط تغییر کاربری ملک

مراحل تغییر کاربری ملک

اخذ مجوز برای تغییر کاربری ملک

تغییر کاربری ملک چیست؟

هر ملکی به منظور خاصی ساخته شده و مورد بهره برداری قرار می گیرد. به نوع استفاده یک ملک، کاربری آن گفته می شود. کاربری ملک می تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی و ... باشد. تغییر کاربری ملک به تغییر نوع استفاده و کاربرد ملک گفته می شود. املاک از نظر قوانین شهرسازی می توانند کاربری های مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی و غیره داشته باشند. در صورتی که مالک قصد تغییر، نحوه کاربرد ملک را داشته باشد به آن تغییر کاربری می گویند.

تغییر کاربری ملک نیازمند رعایت ضوابط و قوانین شهرداری و ساختمانی و دریافت مجوزهای ضروری است. از نظر قوانین حقوقی کاربری ملک، یک الزام و محدودیت در مالکیت خصوصی به شمار می رود. مالک یک بنا بر اساس قانون، حق استفاده از ملک را فقط در کاربری تعیین شده دارد و تغییر آن بدون اخذ مجوز، غیرقانونی و تخلف است.

هر کاربری ملک، نیازمند یک سری شرایط و ویژگی ها در ملک و محدوده آن دارد که تغییر کاربری بر اساس آن امکانپذیر می شود. مثلاً تغییر کاربری مسکونی به اداری در ساختمان هایی که بقیه واحدها مسکونی باشد ممکن نیست.

قبل از اینکه به انواع کاربری ملک در تغییر کاربری بپردازیم از شما دعوت می کنیم به مقاله قدرالسهم آپارتمان چیست سری بزنید.

بستن تبلیغ

انواع کاربری ملک در تغییر کاربری

از نظر قوانین شهرداری و طرح تفصیلی شهری، انواع کاربری ملک در تغییر کاربری وجود دارد. هر ملک دارای یک کاربری معین است که در زمان صدور پروانه مشخص می شود. مالک یک واحد می تواند در صورتی که ملک شرایط لازم را داشته باشد کاربری آن را تغییر دهد. انواع کاربری ملک در تغییر کاربری شامل موارد زیر است:

1- کاربری مسکونی

کاربری مسکونی به ملک هایی گفته می شود که مختص استفاده اشخاص و خانواده ها برای سکونت و زندگی است. تغییر کاربری مسکونی با رعایت شرایط و ضوابط خاصی که باید در ملک وجود داشته باشد قابل قبول است.  کاربری های مسکونی در مدل های ساخته می شوند و در بعضی موارد می توان آنها را به کاربری های تجاری یا اداری تغییر داد: 

• ساختمان های تک واحدی: ساختمان هایی که در هر طبقه فقط یک واحد مسکونی دارند.

• ساختمان های چند واحدی: ساختمان هایی که در هر طبقه دو یا چند واحد مسکونی دارند.

• خانه های ویلایی: ملک هایی که در کل یک واحد مسکونی یک یا چند طبقه در یک زمین هستند و دارای حیاط می باشند.

املاک با کاربری مسکونی برای تغییر کاربری به تجاری یا اداری نیازمند مجوز تغییر کاربری یا مجوز استفاده موقت غیر مسکونی از کمیسیون ماده 5 است. در غیر این صورت کمیسیون ماده 100 شهرداری به علت استفاده غیر مجاز از ملک مسکونی ممکن است دستور قلع بنا یا پلمپ واحد صنفی را صادر کند.

2- کاربری اداری 

کاربری اداری مخصوص املاکی است که برای فعالیت های سازمانی و نهادهای دولتی یا خصوصی مانند شرکت ها استفاده می شود. این کاربری مطابق قوانین خاص شهرداری دارای ویژگی هایی از نظر پارکینگ، تعداد طبقات، ضوابط آتش نشانی، تردد افراد، ایمنی و طراحی است. املاکی که توسط شرکت ها و اداره ها مورد استفاده قرار می گیرند باید دارای سند اداری یا همان کاربری اداری باشند.

در صورتی که از کاربری مسکونی برای فعالیت اداری و شرکتی استفاده شود با جریمه و پلمپ از طرف شهردار ی مواجه می شوند. این املاک در صورت واجد شرایط بودن برای تغییر کاربری به اداری می توانند مراحل تغییر کاربری و اخذ مجوز را طی کنند. 

3- کاربری‌ تجاری

ملک هایی که توسط اصناف و فروشگاه ها و به منظور فعالیت های تجاری استفاده می شوند کاربری تجاری دارند. کاربری تجاری شامل انواع مغازه ها، فروشگاه ها، پاساژها، شهربازی، باغ وحش و ... هستند. املاک با کاربری تجاری، به تمام اماکنی که در آنها فعالیت اقتصادی و کسب درآمد انجام می شود گفته می شود. تغییر کاربری ملک تجاری در شرایطی خاص به کاربری مسکونی یا اداری قابل تغییر است.

4- کاربری‌ صنعتی

 املاکی که در آنها فعالیت کارگاهی، تولید، ساخت و توزیع و پخش کالا انجام می شود کاربری صنعتی دارند. این املاک بیشتر در شهرک های صنعتی قرار دارند و شامل سوله ها، کارگاه ها، کارخانه ها و انبارهای صنعتی هستند. ملک های با کاربری صنعتی در بعضی موارد قابل تغییر کاربری به املاک تجاری یا مسکونی هستند.

5- کاربری‌ آموزشی

املاکی که در آنها فعالیت فرهنگی، آموزشی و پرورشی مانند دانشگاه ها، مدارس، حوزه علمیه و کتابخانه انجام می شود کاربری آموزشی دارند. املاک با کاربری آموزشی در مواقعی قابلیت تغییر کاربری به کاربری های مسکونی، تجاری یا اداری را دارند. ممکن است در بعضی مواقع مجوز موقت استفاده از کاربری مسکونی برای مراکز آموزشی کوچک مانند آموزشگاه یا مهد کودک صادر شود. ولی تغییر کاربری ملک مسکونی به آموزشی به صورت دائمی نیازمند تایید و اجازه کمیسیون ماده 5 است.

6- کاربری‌ فرهنگی

ملک هایی که در آنها فعالیت های فرهنگی، تفریحی، گردشی و هنری مانند سینما، تئاتر و گالری ها انجام می شود کاربری تفریحی و فرهنگی دارند. املاک با کاربری فرهنگی نیز در شرایط خاصی امکان تغییر کاربری به املاک مسکونی، اداری یا تجاری را دارند. 

7- کاربری ورزشی

املاک با کاربری ورزشی با هدف ارتقای سلامت جامعه و انجام فعالیت های ورزشی و حرفه ای ساخته می شوند. ملک های با کاربری ورزشی شامل ورزشگاه ها، سالن های چند منظوره، استخرها و باشگاه های ورزشی هستند. تغییر کاربری املاک با کاربری ورزشی به کاربری های دیگر باید با رای و موافقت کمیسیون ماده 5 انجام شود. 

8- کاربری فضای سبز

ملک ها یا زمین هایی با کاربری فضای سبز شامل پارک ها، بوستان ها، فضاهای سبز شهری و بوستان های جنگلی هستند که برای استفاده عموم در نظر گرفته شده اند. این نوع کاربری معمولاً در تملک و زیر نظر شهرداری ها و ارگان های دولتی بوده و در بعضی موارد مالکیت خصوصی دارند. کاربری فضای سبز به دلیل اینکه مورد استفاده عمومی دارد معمولاً قابلیت تغییر کاربری ندارند. مگر در شرایط خاص و با رای کمیسیون ماده 5 امکان تغییر کاربری و نوع استفاده از آن تایید شود. 

9- کاربری حمل و نقل

ملک هایی که برای جابه جایی و حمل و نقل مسافر و بار مورد استفاده قرار می گیرند کاربری حمل و نقل دارند. این کاربری ها شامل فرودگاه ها، ترمینال های اتوبوس، باربری ها، ایستگاه مترو و قطار است. کاربری حمل و نقل نیز به دلیل اینکه مورد استفاده عمومی دارد معمولاً قابلیت تغییر کاربری را ندارد. این امر ممکن است در شرایطی خاص و با مجوز کمیسیون ماده 5 انجام شود.

10- کاربری درمانی

املاک با کاربری درمانی و بهداشتی برای انجام فعالیت های مراقبتی، پزشکی و بهداشتی ساخته و مورد استفاده قرار می گیرند. املاک با کاربری درمانی شامل بیمارستان ها، مراکز درمانی، تیمارستان ها، درمانگاه ها، کلینیک ها، داروخانه ها، آزمایشگاه ها و موارد مشابه هستند. ساخت این فضاها، نیازمند اخذ مجوز از شهرداری، وزارت بهداشت، سازمان نظام پزشکی و آتش‌نشانی است.

قبل از اینکه بخواهیم درباره شرایط تغییر کاربری ملک صحبت کنیم، از شما دعوت می کنیم به مقاله عقب نشینی ساختمان، از نکات حقوقی تا نحوه اخذ خسارت سری بزنید.

شرایط تغییر کاربری ملک

شرایط تغییر کاربری ملک بوسیله کمیسیون ماده 5 شهرداری مصوب و تعیین می شود. در حالت کلی تغییر کاربری ملک فرایندی سخت و پیچیده است که باید از فیلترهای کمیسیون ماده 5 عبور کند. بنابراین شرایط ملک و ویژگی های لازم برای قابلیت تغییر کاربری توسط این کمیسیون بررسی و تایید می شود. این کمیسیون زیر نظر شورای عالی معماری و شهرسازی که زیر مجموعه شهرداری است فعالیت می کند.

تغییر کاربری ملک در خارج شهر معمولاً سخت تر و پیچیده تر است. در صورتی که ملک خارج از محدوده شهری باشد مالک باید به جهاد کشاورزی شهرستان مورد نظر مراجعه کند. با ثبت درخواست تغییر کاربری در جهاد کشاورزی و بررسی آن در کمیسیون ماده 1 قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها بررسی می شود.  

مهمترین شرایط تغییر کاربری ملک شامل موارد زیر است:

• تغییر کاربری با طرح های تفصیلی و توسعه ای منطقه مغایرت نداشته باشد.

• زیرساخت های شهری و عمومی مناسب وجود داشته باشد.

• حقوق عمومی و خصوصی اشخاص در مجاورت ملک، حفظ شود.

• عدم مغایرت با ضوابط و مقررات زیست محیطی و فضای سبز داشته باشد.

• حریم راه های ارتباطی و تاسیسات شهری را رعایت و حفظ کند.

• عدم تعارض با بافت کالبدی منطقه داشته و با بافت همجوار هماهنگ باشد.

تغییر کاربری ملک در موارد بسیاری با تحلیل ها و ارزیابی های فنی و کارشناسی  و  بازدید محلی همراه است.  نکته مهم دیگر که از شرایط تغییر کاربری املاک است، پرداخت عوارض و مبلغ مشخصی به شهرداری است. این عوارض و هزینه طبق قوانین مصوب برای تغییر کاربری به انواع مختلف در نظر گرفته شده است. مالک همزمان با ارائه درخواست تغییر کاربری باید این هزینه را مطابق ارزش کاربری درخواستی به شهرداری پرداخت کند. این عوارض به نام "عوارض تغییر کاربری" و "حقوق توسعه شهری" عنوان شده و دریافت می شود. 

مراحل تغییر کاربری ملک

تغییر کاربری ملک نیاز به تهیه مدارک و طی کردن فرایندهایی دارد تا بتوان مجوز مربوطه را دریافت کرد. مراحل تغییر کاربری ملک باید گام به گام و با توجه به شرایط ذکر شده برای هر کاربری انجام شود. مراحل تغییر کاربری ملک شامل موارد زیر است:

• آنالیز و تحلیل منطقه ملک:

 اولین مرحله از تغییر کاربری ملک، بررسی و تحلیل منطقه قرارگیری ملک است. باید بررسی کنید که منطقه ملک مورد نظر امکان تغییر کاربری به کاربری درخواستی شما را داشته باشد. البته این امر در حالت کلی به مصوبه ها، طرح تفصیلی و طرح های جامع شهری در شهر شما بستگی دارد. 

• جمع آوری مدارک و ثبت درخواست: 

مرحله بعد برای تغییر کاربری، تهیه مدارک و دریافت مفاصا از سازمان های مختلف برای ارائه درخواست است. مدارک شامل سند ملک، شناسنامه ملک، مفاصا حساب  عوارض شهرداری،  نقشه ملک، مدارک هویتی مالک و مستندات قانونی دیگر از ملک است. برای تغییر کاربری ملک باید ادله و هدف خاصی به شهرداری ارائه دهید. چند مورد از این دلایل می تواند نیاز به فضای تجاری در منطقه، عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان، کسب درآمد و رونق اقتصادی منطقه باشد.

• بررسی و اعزام کارشناس شهرداری: 

کمیسیون ماده 5 شهرداری بعد از دریافت درخواست و مدارک مالک، کارشناسی را به محل اعزام می کند. کارشناس مورد نظر ملک را از نظر ضوابط شهری، تراکم جمعیت، پارکینگ، دسترسی و رفت و آمد، ضوابط آتش نشانی و غیره بررسی می کند. در صورتی که ملک تمام این ضوابط و شرایط را برای تغییر کاربری درخواستی داشته باشد مورد تایید قرار می گیرد.

• ترسیم نقشه ملک: 

بعد از تایید تغییر کاربری ملک، نقشه جدید ملک باید با کاربری جدید آن ترسیم شود. نقشه جدید از طرف اداره نوسازی شهرداری تایید شده و مشخصات ملک در آن درج می شود. 

• صدور مجوز تغییر کاربری:

 آخرین مرحله از مراحل تغییر کاربری، مجوز نوسازی و پروانه ساخت کاربری صادر می شود. این مجوز به منزله مجوز تغییر کاربری ملک است. با صدور این مجوز، امکان شروع فعالیت با کاربری جدید در ملک وجود دارد.

بستن تبلیغ

اخذ مجوز برای تغییر کاربری ملک

برای تغییر کاربری ملک باید طبق آیین نامه و ضوابط شهرداری مراحلی را طی کنید. اخذ مجوز برای تغییر کاربری ملک، شامل تهیه مدارک ثبتی ملک و مدارک تکمیلی دیگر است. این مدارک در زمان درخواست تغییر کاربری به شهرداری ارائه می شود. اخذ مجوز برای تغییر کاربری ملک به صورت خلاصه طبق گام های زیر انجام می شود:

• گردآوری و ارائه سند ملک رسمی، مدارک هویتی مالک

• پرداخت عوارض شهرداری و دریافت برگه تسویه حساب

• درخواست استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک و ارائه برگه تاییدیه

• ارائه پایانکار نامحدود ملک

• تهیه و ترسیم نقشه جدید از ملک با کاربری درخواستی

• پرداخت عوارض یا هزینه تغییر کاربری ملک

طبق این شرایط در صورتی که یک ملک دارای مشکل ثبتی، سندی یا دارای خلاف شهرداری باشد امکان تغییر کاربری را ندارد. برای اخذ مجوز تغییر کاربری ملک، مالک باید درخواست تغییر کاربری را که شامل اطلاعات دقیق ملک است به شهرداری ارائه دهد. این اطلاعات شامل موقعیت ملک، نوع کاربری فعلی و کاربری درخواست شده با دلایل موجه باشد. کارشناسان کمیسیون ماده 5 شهرداری با بررسی مدارک و شرایط ملک و تطبیق با آیین نامه های مصوب، مجوز تغییر کاربری ملک را صادر می کنند. 

اگر ملکی که درخواست تغییر کاربری داشته، دارای معارض شهری یا خلاف بوده یا در حریم آثار تاریخی قرار گرفته باشد، مورد تایید قرار نمی گیرد. ولی در صورت واجد شرایط بودن تغییر کاربری، گزارش کارشناس پرونده با پیشنهاد توجیهی شهرداری به کمیسیون ماده 5 ارجاع می شود. کمیسیون ماده 5 ، مجموعه ای از کارشناسان از وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، استانداری، نظام مهندسی و شورای اسلامی شهر است.

این کمیسیون در جلسات خود به بررسی پرونده ملک ارجاع شده پرداخته و رای نهایی را صادر می کند. کمیسیون ماده 5 با توجه به شرایط جغرافیایی منطقه، اصول و ضوابط شهرسازی و زیست محیطی و قوانین مرتبط دیگر، تغییر کاربری ملک را تایید می کند.