قدرالسهم آپارتمان چیست؟ آموزش محاسبه و فرمول طلایی

یکی از عوامل موثر در قیمت گذاری آپارتمان، قدرالسهم آپارتمان است. قدرالسهم به میزان سهم یک واحد آپارتمان از کل مساحت زمین آن گفته می شود. در واقع زمین یا عرصه یک ساختمان که به صورت مشاع بین تمام واحدها مشترک است و هر یک در آن سهیم هستند. این میزان سهم بر اساس متراژ آپارتمان و ویژگی هایی که دارد تعیین می شود. اگر قصد خرید آپارتمان در تهران و یا هر شهر دیگری را دارید بهتر است درباره این موضوع بدانید، در این مطلب به تشریح قدرالسهم آپارتمان، نحوه محاسبه و فرمول آن می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

مقدار مالکیت هر واحد آپارتمان را روی کل زمین، قدرالسهم آپارتمان می گویند. به دلیل اینکه کل زمین یک ساختمان بین تمام واحدها به صورت مشترک واگذار می شود با قدرالسهم مقدار دقیق آن را مشخص می کنند. در آپارتمان هایی که تعداد واحدها کمتر بوده و زمین بزرگتری داشته باشند قدرالسهم هر واحد بیشتر و آپارتمان ارزش بالاتری دارد.

این مساله در ساختمان های قدیمی و کلنگی که مناسب ساخت و ساز و مشارکت هستند اهمیت بیشتری دارد. به دلیل اینکه ساختمان های بالای 25 سال ساخت، گزینه های خوبی برای تخریب و نوسازی هستند. ارزش این ساختمان ها و واحدهای آنها بر اساس میزان قدرالسهم آن تعیین می شود.  هر چه تعداد مالکین کمتر و زمین بزرگتر باشد، سود ساخت زمین هم برای سازنده بیشتر است. مثلاً اگر یک ساختمان با سن 25 سال و زمین 400 متری دارای 20 واحد آپارتمان باشد، قدرالسهم هر واحد کم بوده و سهم کمی در زمین دارد.

بیشتر بخوانید: انواع وکالتنامه در معاملات ملکی

بستن تبلیغ

چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟

نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان به متراژ واحدهای آن و مساحت زمین و یکسان بودن متراژها بستگی دارد. قدرالسهم در سند معمولاً با جمله قدرالسهم از مشاعات درج می شود که نشاندهنده سهم هر واحد از عرصه یا زمین ساختمان است. محاسبه قدرالسهم آپارتمان در صورتی که تمامی واحدها متراژی مشابه داشته باشند به یک شکل و در غیر این صورت به روشی متفاوت است. در ادامه روش محاسبه قدرالسهم به این دو روش را توضیح خواهیم داد. 

• محاسبه قدرالسهم آپارتمان دارای واحدهای با متراژ مشابه

روش محاسبه قدرالسهم آپارتمان در ساختمان هایی که واحدهای با متراژ یکسان دارند خیلی راحت است. در این ساختمان ها، مساحت کل زمین را بر تعداد کل واحدهای آپارتمانی آن تقسیم می کنیم. عدد بدست آمده همان قدرالسهم هر واحد آپارتمان می باشد. البته این در صورتی است که امکانات تمام واحدها مانند پارکینگ یا انباری با هم یکسان باشد. در غیر این صورت برای واحدهایی که فاقد پارکینگ یا امکانات دیگر باشند باید طبق عرف منطقه یا توافقی مقداری از قدرالسهم را کم کرد. 

به عنوان مثال، فرض کنید یک آپارتمان 6 واحدی با زمین به مساحت 350 متر دارای واحدهای با متراژ یکسان و 70 متر باشد. نحوه محاسبه قدرالسهم هر واحد به این شکل است که مساحت کل زمین یعنی 350 را تقسیم بر 6 که تعداد واحدهاست می کنیم. عدد حاصل شده که عدد 58.33 است همان قدرالسهم هر واحد آپارتمان می باشد. 

• محاسبه قدرالسهم آپارتمان دارای واحدهای با متراژ غیر مشابه

برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در ساختمان هایی که واحدهای با متراژهای متنوع دارند روش کمی متفاوت است. در این حالت باید مساحت کل زمین را در متراژ هر واحد ضرب کنید. سپس عدد بدست آمده را بر مجموع مساحت واحدهای آپارتمانی تقسیم کنید. در نتیجه عدد حاصل شده همان قدرالسهم آن واحد آپارتمان است. برای روشن شدن این موضوع، با یک مثال این روش را توضیح می دهیم. 

برای مثال، فرض کنید یک ساختمان با مساحت زمین 500 متر دارای 10 واحد 80 متری و 5 واحد 90 متری است. برای اینکه قدرالسهم یک واحد 80 متری در این ساختمان را حساب کنیم باید مساحت زمین یعنی 500 را در 80 ضرب کنیم. عدد بدست آمده یعنی 40000 را بر جمع کل مساحت واحدها یعنی 1250 متر تقسیم می کنیم. نتیجه این تقسیم عدد 32 است که قدرالسهم واحدهای 80 متری می باشد. 

بیشتر بخوانید: شرایط فسخ معاملات ملکی

فرمول محاسبه قدرالسهم آپارتمان

فرمول محاسبه قدرالسهم آپارتمان برای ساختمان ها با در نظر گرفتن مساحت زمین و واحدهای آن مشخص شده است. در ساختمان های با واحدهای با متراژهای برابر یک فرمول و در ساختمان هایی که واحدهای با متراژ غیر مشابه دارند فرمول دیگری به کار می رود. در ادامه هر کدام از این فرمول ها و روش محاسبه قدرالسهم آپارتمان را توضیح می دهیم. 

• فرمول قدرالسهم آپارتمان با واحدهای متراژ یکسان

در این روش به دلیل اینکه همه واحدهای آپارتمان مساحت یکسانی دارند، مساحت کل زمین بر تعداد کل واحدها تقسیم می شود. قدرالسهم هر واحد برابر با عدد بدست آمده می باشد. 

قدرالسهم هر واحد آپارتمان = مجموع تعداد واحدهای آپارتمانی ÷ مساحت زمین

• فرمول قدرالسهم آپارتمان با واحدهای متراژ متفاوت:

در این روش به دلیل تنوع مساحت های واحدها، باید مساحت زمین را در متراژ همان واحد ضرب کرد. عدد بدست آمده را بر مجموع مساحت های کل واحدها تقسیم کرده و نتیجه حاصل شده همان قدرالسهم واحد است.
قدرالسهم همان واحد آپارتمانی = مجموع مساحت کل واحدها ÷ (متراژ واحد آپارتمانی*مساحت زمین)

برای اینکه این فرمول را بهتر متوجه شوید فرض کنید یک ساختمان با زمین 450 متری داریم. این ساختمان دارای 3 واحد 150 متری و 2 واحد 75 متری و 4 واحد 100 متری است. برای اینکه قدرالسهم واحدهای 75 متری را حساب کنیم باید مساحت زمین یعنی 450 را در 75 ضرب کنیم. عدد حاصل شده یعنی 33750 را بر مجموع مساحت کل واحدها یعنی 1000 تقسیم می کنیم. نتیجه این تقسیم عدد 33.75 است که قدرالسهم واحد 75 متری است. 

بیشتر بخوانید: بهترین چک در معاملات ملکی

بستن تبلیغ

آپارتمان قدرالسهم دار چیست؟

مفهوم آپارتمان قدرالسهم دار به صورت مستقیم به عرصه و زمین ساختمان مربوط می شود. همان طور که می دانید در تعاریف املاک و مستغلات، دو اصطلاح عرصه و اعیان وجود دارد که هر کدام به بخشی گفته می شود. عرصه یک ملک همان زمین ملک یا ساختمان است که در آپارتمان ها بین تمام واحدها مشترک است. اعیان نیز به بخش ساختمانی و واحد یک ساختمان گفته می شود که روی زمین احداث می شود. آپارتمان قدرالسهم دار به آپارتمانی گفته می شود که سهم قابل قبولی از زمین یا عرصه داشته باشد. 

قدرالسهم آپارتمان میزان سهم یک مالک از عرصه یا زمین مشترک کل ملک را مشخص می کند. آپارتمان قدرالسهم دار در زمان دریافت مجوز ساخت و پروانه ساختمان یا ساخت و مشارکت ساختمان اهمیت بیشتری دارد. در این حالت مقدار قدرالسهم آپارتمان و واحد شما نقش زیادی در متراژ دریافتی بعد از ساخت خواهد داشت. در صورتی که واحدی با قدرالسهم بیشتر داشته باشید در زمان فروش یا ساخت مجدد، این واحد ارزش و قیمت بالاتری خواهد داشت. در نتیجه هر چه مساحت زمین یا عرصه ملک بیشتر باشد و تعداد واحدها کمتر باشند، واحدها دارای قدرالسهم بیشتر و ارزش بالاتری هستند. 

ساختمان هایی که عمر بالایی دارند و معمولاً بیشتر از 20 یا 25 سال از ساختشان گذشته باشد به دلیل فرسودگی بنا، بیشتر با قدرالسهم ارزش گذاری می شوند. این مساله مخصوصاً در زمان فروش یا مشارکت برای ساخت اهمیت زیادی پیدا می کند. قدرالسهم یک واحد آپارتمانی به صورت شفاهی و عرفی محاسبه شده و قابل واگذاری به صورت مستقل نیست. اگر میخواهید درباره محاسبه سن ساختمان بیشتر بدانید به مقاله مربوطه مراجعه کنید.