صفر تا صد "خرید ملک وکالتنامه ای"

اگر قصد خرید آپارتمان در تهران و یا هر شهر دیگری را دارید باید بدانید که خرید ملک وکالتنامه ای یکی از راه های قانونی خرید آپارتمان است که مزایا و معایبی دارد. البته به دلیل پیچیدگی ها و موانعی که این روش دارد معمولاً به خریداران توصیه نمی شود. وکالت ملک مورد نظر از طرف فروشنده با شرایطی به خریدار واگذار می شود. خریدار می تواند با ارائه این وکالت رسمی، سند ملک را به نام خود انتقال دهد. ولی انجام این معامله وکالتی، شرایط و ضوابط خاصی دارد که خریدار باید از آنها اطلاع داشته باشد وگرنه دچار ضرر و زیان می شود. یکی از خدمات آقای املاک کارشناسی آنلاین قیمت ملک است اگر قصد خرید ملک دارید یا مالک هستید و نیاز به کارشناسی آنلاین آپارتمان دارید می توانید از خدمات آقای املاک استفاده کنید. در این مطلب به بررسی خرید وکالتنامه ای، نکات مهم حقوقی و معایب آن می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

فهرست مطالب

ملک وکالتنامه ای چیست؟

فروش وکالتی ملک

دلایل فروش ملک به صورت وکالتنامه ای

نحوه خرید ملک وکالتنامه ای

نکات مهم در خرید ملک وکالتنامه ای

معایب خرید ملک وکالتنامه ای

خطرات خرید ملک وکالتنامه ای

ملک وکالتنامه ای چیست؟

بعضی از مالکین به دلایل مختلفی مانند هزینه های نقل و انتقال سند ملک یا فرار از مالیات، ملک خود را به صورت وکالتنامه ای می فروشند. فروش ملک به صورت وکالتنامه ای، کاملا قانونی است و برای فروشنده منفعت بیشتری دارد. ولی این روش برای خریدار ملک خیلی مطمئن و بدون اشکال نیست. مالک برای فروش ملک خود یک وکالت رسمی و  بلاعزل در دفترخانه به خریدار می دهد. در کنار این وکالت باید یک مبایعه نامه فروش ملک، بین طرفین تنظیم شود تا ملک به صورت قانونی به خریدار منتقل شود. بعد از این خریدار می تواند با طی مراحل اداری و ارائه این دو سند، سند ملک را به نام خود کند. 

بستن تبلیغ

فروش وکالتی ملک

فروش وکالتی ملک با استفاده از وکالت‌نامه رسمی، یکی از روش‌های متداول انتقال مالکیت ملک است. وکالت فروش معمولاً با تعیین حدود اختیارات وکیل و موکل در وکالتنامه همراه است. طبق وکالتنامه، وکیل مجاز است  هر زمان که اراده کند، سند ملک را به نام خود بزند.

مزایای اصلی این روش شامل صرفه‌جویی در زمان، کارایی بالا و امکان همکاری با وکیل متخصص جهت بررسی وضعیت ملک و تعهدات مرتبط می‌شود. اما معایبی نیز وجود دارد، مانند نیاز به اعتماد کامل به فروشنده، هزینه‌های وکالت، ریسک‌های ناشی از تقلب یا سوءاستفاده از حدود اختیارات. وکالتنامه فروش باید حتماً صریح، غیرقابل فسخ از طرف فروشنده یا قابل فسخ در مواقع لازم، و با تاریخ انقضای مشخص باشد.

مراحل فروش ملک وکالتی شامل موارد زیر است

• دریافت وکالتنامه رسمی از صاحب ملک

• بررسی دقیق مدارک ملک ( سند، بنچاق، استعلامات مالیاتی، شهرداری و ثبتی)

• تنظیم مبایعه نامه فروش ملک با رعایت قوانین و اصول حقوقی انتقال ملک 

• تنظیم مفاد وکالتنامه از نظر اختیارات فروش یا واگذاری، و اجرای معامله از طریق دفترخانه اسناد رسمی

• وکیل پس از احراز صلاحیت، با تنظیم قرارداد فروش و ارائه مدارک لازم به طرف مقابل، اقدام به امضای وکالت فروش می کند.

در معاملات وکالتی توصیه می کنیم پیش از خرید و فروش، با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید. در وکالت فروش باید تمامی حدود و اختیارات وکیل و موکل به صورت کتبی و واضح مشخص شود.

دلایل فروش ملک به صورت وکالتنامه ای

فروش ملک به صورت وکالتی توسط افراد ممکن است با اهداف و دلایل متفاوتی انجام شود. مهمترین دلایل فروش ملک وکالتنامه ای عبارت است از:

• فرار از مالیات نقل و انتقال ملک
• گم شدن یا نداشتن سند رسمی ملک
• هزینه نقل و انتقال سند به صورت مستقیم 
• عجله داشتن فروشنده
• نداشتن زمان کافی برای انجام مراحل اداری
• کلاهبرداری و فروش همزمان به چند نفر
• آماده نبودن سند یا مشکلاتی در اخذ سند ملک

بیشتر بخوانید: نحوه دریافت کد رهگیری املاک و نحوه استعلام آن!

نحوه خرید ملک وکالتنامه ای

خرید ملک وکالتنامه ای با عقد قرارداد وکالت در دفترخانه اسناد رسمی انجام می شود. در این معامله، مالک یا موکل یک وکالت فروش بلاعزل به خریدار یا وکیل می دهد. این وکالتنامه حتماً باید به صورت کتبی و در دفترخانه انجام گیرد وگرنه معتبر نبوده و فسخ می شود. طبق این وکالت، وکیل می تواند ملک مورد نظر را به نام خود یا به اشخاص دیگر منتقل کند. نکته مهم در مورد خرید وکالتنامه ای این است که در صورت مرگ یا جنون یکی از طرفین وکالت، این قرارداد به طور خودکار باطل و فسخ می شود. بنابراین خرید املاک وکالتی از این نظر مخصوصاً برای خریداران پر ریسک و نامطمئن است. زیرا در صورت مرگ یا جنون فروشنده، ملک مورد نظر به وراث و بازماندگان او خواهد رسید و از نظر قانونی دست خریدار بسته است. تنها راه برای جلوگیری از این اتفاق، منتقل کردن سند ملک بلافاصله بعد از امضای وکالت و مبایعه نامه است. مساله حقوقی و مهم دیگر این است در صورتی که یکی از این دو علت مرگ و جنون طرفین، در زمان عقد وکالت برقرار بوده باشد، وکالت از ابتدا باطل بوده و قرارداد فسخ می شود.

بیشتر بخوانید: نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک

بستن تبلیغ

نکات مهم در خرید ملک وکالتنامه ای

خرید ملک وکالتنامه ای با رعایت اصول و نکات مهم حقوقی می تواند به صحت و سلامت انجام شود. در صورتی که موارد زیر را مورد توجه قرار داده و قبل و حین قرارداد اجرا کنید معامله ای مطمئن خواهید داشت.

1. در خرید ملک وکالتی حتماً به صورت همزمان وکالتنامه بلاعزل و مبایعه نامه فروش ملک را با فروشنده بنویسید. در صورتی که ملکی بدون مبایعه نامه و فقط از طریق وکالتنامه واگذار شود، امکان فروش آن به افراد دیگر هست.

2. قبل از انجام معامله وکالتی حتماً باید تعداد وکالتنامه هایی که روی ملک صادر شده در دفترخانه استعلام گرفته شود. چون در صورتی که ملکی به هر تعداد وکالت فروش داشته باشد می تواند به اشخاص مختلفی همزمان فروخته شود. اگر ملک وکالتنامه ای می خرید فقط باید یک وکالت فروش روی ملک صادر شده باشد.

3. در خرید ملک وکالتنامه ای باید به محدودیت زمان و تعیین تاریخ اعتبار وکالتنامه دقت کنید. بهتر است وکالتنامه محدودیت زمانی نداشته باشد.

4. در خرید وکالتی ملک، فروشنده یا موکل باید یک نفر باشد تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود. بهتر است از خرید املاک ورثه ای یا شراکتی به صورت وکالتی خودداری کنید.

5. قبل از انجام معامله وکالتی باید استعلام در رهن بودن سند نزد بانک ها و بدهی بانکی را بررسی کنید. این کار توسط مشاورین املاک یا کارشناسان حقوقی معتبر هم انجام می شود. در صورتی که بدهی ها و اقساط ملک تا تاریخ قرارداد تسویه شده و مشکل حقوقی نداشته باشد می توان سند را به صورت وکالتی و در رهن خریداری کرده و بلافاصله سند را به نام خود منتقل کنید.

6. در وکالت فروش بلاعزل با اینکه حق فروش ملک به خریدار واگذار می شود ولی موکل همچنان روی ملک اختیاراتی دارد. یعنی فروشنده یا موکل می تواند ملک را به فرد دیگر فروخته یا در آن دخل و تصرف کند. پس نکته مهم این است که عبارت "موکل حق فروش ملک به غیر یا دخل و تصرف در آن را ندارد" در وکالتنامه حتماً قید شود.

بیشتر بخوانید: صفر تا صد خرید ملک قولنامه ای!

معایب خرید ملک وکالتنامه ای

با اینکه بعضی از املاک به صورت وکالتنامه ای و قیمت پایین تر برای فروش گذاشته می شوند ولی خرید آنها معایبی هم دارد. یکی از بزرگترین ایرادات و مشکلات خرید ملک وکالتنامه ای، باطل شدن وکالت در صورت مرگ یا حرج (جنون) یکی از طرفین است. در صورتی که موکل(فروشنده) یا وکیل ( خریدار) فوت کند یا طبق تشخیص پزشک، دچار جنون شود، وکالت فروش از اساس باطل می شود. 
این مساله چه در صورتی که وکالت بلاعزل باشد یا نباشد صدق می کند و در هر دو صورت باطل است. اگر در فاصله ای که فروشنده وکالت را به نام خریدار کرده و مبایعه نامه فروش نوشته نشده، فروشنده فوت کند، خریدار مالک ملک نمی شود. در این حالت از نظر قانونی هم وکالتنامه باطل شده و خریدار نمی تواند در مراجع قضایی ادعایی کند. راه حل این مشکل، نوشتن مبایعه نامه همزمان با وکالتنامه است و در این صورت با فوت فروشنده، ملک متعلق به خریدار می باشد. البته این روش هم با مراحل دادگاهی و قانونی همراه است ولی در نهایت حق مالکیت به خریدار می رسد.
در صورتی که برای خرید ملکی، فقط وکالتنامه بلاعزل تنظیم شود، مالک می تواند سند ملک را به طور مستقیم به نام فرد دیگری کند. برای جلوگیری از این کار، حتماً باید به تنظیم مبایعه نامه همزمان با وکالتنامه دقت کنید تا متضرر نشوید. علاوه بر این بلافاصله بعد از تنظیم وکالت برای انتقال سند رسمی به نام خود اقدام کنید.

خطرات خرید ملک وکالتنامه ای

1. مشکل در متن وکالتنامه و اختیارات موکل و وکیل

ممکن است وکالتنامه از نظر شرایط حقوقی و اختیارات تعیین شده و همچنین زمان اعتبار، مشکل داشته باشد. اگر در وکالتنامه حدود اختیارات قانونی موکل و وکیل به وضوح تعیین نشود یا مبهم باشد معامله دچار مشکل می شود. در این حالت ممکن است هر یک از طرفین خارج از محدوده اختیارات خود عمل کرده و باعث ضرر و زیان طرف مقابل شود. برای جلوگیری از این خطر، باید متن وکالت شامل تاریخ اعتبار، اختیارات موکل و وکیل، شروط کلی یا شروط فسخ به دقت بررسی شود. 

2. نقص مدارک مالکیت یا وجود بدهی مالک

یکی از خطرات خرید ملک وکالتنامه ای، عدم اطلاع از بدهی های مالیاتی، اختلافات حقوقی، ضمانت های ملکی و تعهدات می باشد. همچنین وجود معارض یا مشکلات پایانکار یا ایرادات ثبتی هم ممکن است در خرید وکالتی، وجود داشته باشد. در این حالت بعد از خرید ملک، خریدار تازه از این مشکلات مطلع شده و دچار ضرر مالی می شود. برای جلوگیری از این اتفاقات حتماً باید قبل از قرارداد، پرونده ثبتی و مالیاتی ملک را بررسی کنید. همچنین از شهرداری برای اطمینان از عدم وجود بدهی و مشکلات ساخت، استعلام بگیرید.  

3. خطر تقلب در وکالتنامه یا امضای وکالت

در خرید ملک وکالتنامه ای امکان جعل یا تقلب در وکالت یا امضای موکل وجود دارد. وکیل یا شخصی دیگر ممکن است وکالت را به نفع غیرموکل استفاده کند. برای جلوگیری از این مشکل، باید از اصالت وکالتنامه و وجود مهر و امضای معتبر دفترخانه اطمینان حاصل کنید. همچنین بهتر است صحت و اعتبار وکالتنامه و مدارک وکیل را از طریق دفترخانه استعلام بگیرید.

4. باطل شدن وکالت در صورت فوت یا حجر موکل یا وکیل

یکی از خطرات خرید وکالتنامه ای ملک، باطل شدن وکالت در صورت فوت یا جنون وکیل یا موکل است. طبق ماده 678 قانون مدنی ایران، در صورت فوت یا حجر( جنون) وکیل یا موکل، وکالت به صورت خود به خود منفسخ می شود. برای جلوگیری از این خطر، باید همزمان با تفویض وکالت، مبایعه نامه بین دو طرف نوشته و امضا شود.

5. مسئولیت‌های حقوقی در صورت نقص وکالتنامه

در صورتی که فرایند وکالت و انتقال سند به درستی انجام نشود باعث ایجاد ضرر مالی و دعوای حقوقی برای طرف متضرر می شود. برای جلوگیری از این مشکل باید بندهای مسئولیت، جبران خسارت، و شرایط فسخ وکالت در قرارداد با جزییات ذکر شود. همچنین امکان طرح دعوی برای ابطال معامله یا اصلاح سند در وکالت در نظر گرفته شود. بهتر است قبل از امضای وکالت، با وکیل مستقل مشورت کنید. علاوه بر این حتماً مدارک و مستندات ملک را به طور کامل بررسی کنید.