مبایعه نامه املاک و قوانین مهمی که نمی دانید

مبایعه نامه املاک یک سند قانونی و معتبر محسوب شده و در همه معاملات اعم از خرید آپارتمان و ملک، اولین قراردادی است که بین خریدار و فروشنده تنظیم می شود. با اینکه مبایعه نامه دارای کد رهگیری می باشد ولی از نظر حقوقی جز اسناد عادی به شمار می آید. اگر میخواهید درباره کد رهگیری املاک بیشتر بدانید میتوانید به مقاله مربوطه مراجعه کنید. در صورتی که مبایعه نامه را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند می تواند به سندی رسمی تبدیل شود. به همین دلیل خریدار و فروشنده در مرحله بعد از تنظیم و امضای مبایعه نامه و تسویه حساب خریدار و فروشنده، سند تک برگ را در دفترخانه منتقل می کنند. تنظیم مبایعه نامه و آشنایی با قوانین حقوقی و بندهای قانونی آن، برای دو طرف معامله بسیار مهم و حیاتی است. گاهی اوقات در معاملات حساسی نظیر خرید آپارتمان در تهران یا سایر کلان‌شهرها مانند خرید آپارتمان در کرج، با عدم درج یک شرط مهم در مبایعه نامه، خریدار یا فروشنده دچار ضرر بزرگی می شوند. در این مطلب به بررسی قوانین و نکات مهم و نحوه تنظیم مبایعه نامه می پردازیم.

جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان لاکچری در تهران و خرید آپارتمان مدرن در تهران کلیک کنید. 

• مبایعه‌ نامه املاک؛ چه چیزهایی را باید قبل از امضا بررسی کنید؟ 

مبایعه نامه املاک در سال 1405 که متاثر از اجرای ضرورت قانونی به ثبت رسمی معاملات دارایی‌های غیرمنقول می‌باشد، بیش از پیش به ثبت و مستندسازی رسمی معامله مرتبط است. در معاملات خرید و فروش ملک، تنظیم قرارداد عادی به‌خودی‌خود مسئله را به اتمام نمی‌رساند، بلکه شرایط سند، مالکیت فروشنده، مشخصات دقیق ملک و الزامات ثبت رسمی باید دقیق مورد بررسی قرار گیرد. در نتیجه، مطلوب است تهیه مبایعه نامه املاک با ثبت دقیق مشخصات طرف‌های معامله، ملک، مبلغ معامله، نحوه پرداخت، موعد تحویل و تعهدات مرتبط با انتقال رسمی صورت پذیرد.

علاوه بر این، در مبایعه نامه املاک باید شروط مرتبط با خسارت تأخیر، موعد حضور در دفترخانه، شرایط بدهی‌ها و عوارض ملک و مسئولیت دو طرف معامله به‌طور شفاف مشخص شود. بر اساس تغییرات به وجودآمده مقررات در سال ۱۴۰۵، ارزیابی قابلیت و ضوابط ثبت رسمی معامله و بهره‌گیری از روش‌های قانونی مربوط، بیش از پیش اهمیت یافته است. به همین منظور، بهتر است قبل از امضای قرارداد متن آن به لحاظ حقوقی وارسی شود تا در آینده از اختلافات احتمالی درباره مالکیت، پرداخت وجه یا انتقال سند جلوگیری شود.

فرقی نمی کند چه در روند خرید آپارتمان لاکچری در تهران و خرید آپارتمان مدرن در تهران چه در فرایند خرید آپارتمان در فردیس ارزیابی اصولی و کامل سند، موقعیت جغرافیایی ملک، امکانات و وضعیت حقوقی معامله، نقش ویژه‌ای در انتخاب و انجام یک خرید مطمئن و امن دارد.

بستن تبلیغ

مبایعه نامه چیست؟

مبایعه‌نامه در حقیقت یک قرارداد کتبی میان خریدار و فروشنده است که بر سر آن به توافق می‌رسند یک مال، مثل؛ ملک، خودرو یا کالا، در قبال مبلغ مشخصی به خریدار انتقال یابد. به طور معمول در قرارداد مبایعه‌نامه مشخصات طرفین، موضوع معامله، قیمت، شیوه پرداخت، موعد تحویل و تعهدات طرفین قرارداد قید می‌شود تا توافق صورت‌گرفته به‌طور شفاف و معتبر درج شود.

در پاسخ به این سوال که دقیقا مبایعه نامه چیست ، باید اشاره کرد که این سند در واقع ضوابط حقوقی توافق خریدوفروش را تعیین کرده و مسئولیت‌های خریدار و فروشنده را شفاف‌تر می‌کند. برای مقابله با اختلاف، مطلوب است کلیه جزئیات مهم معامله، از مبلغ و موعد پرداخت گرفته تا وضعیت فسخ و شیوه انجام تعهدات، دقیق در متن قرارداد مبایعه‌نامه ذکر شود

طریقه نوشتن مبایعه نامه املاک

برای تنظیم یک مبایعه نامه املاک باید به مسائل حقوقی و مهمی که مربوط به قیمت، روش پرداخت و تعهدات دو طرف است اطلاع داشته باشید. گاهی وجود یا عدم وجود یک جمله در مبایعه نامه، اختیارات و تعهدات یک طرف را به کلی تغییر می دهد. مفاد اصلی مبایعه نامه عبارتند از:

1. مشخصات خریدار و فروشنده به صورت کامل  (نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و کد پستی)

2. مشخصات ملک مورد معامله (پلاک یا پلاک ثبتی، کاربری، متراژ، آدرس و کد پستی)

3. جزییات ساختمان مورد معامله (متراژ، طبقه، تعداد اتاق، امکانات مختلف مانند آسانسور و ...، نوع سند و ...)

4. ثمن یا قیمت معامله و تاریخ و نحوه پرداخت 

5. تاریخ تنظیم مبایعه نامه

6. تعهدات و شرایط خاص مورد توافق طرفین

7. امضای طرفین قرارداد و شاهدها

8. ثبت مبایعه نامه در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری 13 رقمی 

بیشتر بخوانید: تفاوت قولنامه و مبایعه نامه از نظر اعتبار و ارزش قانونی

نکته مهم این است که مبایعه نامه ها از نظر حقوقی جز اسناد عادی هستند و با اینکه معتبر هستند سند رسمی محسوب نمی شوند. برای اینکه مبایعه نامه، اعتبار و ارزش قضایی بیشتری داشته باشد باید حتما دارای کد رهگیری باشد. در نهایت برای تبدیل این سند عادی به سند رسمی، طرفین با مراجعه به دفترخانه، سند غیرمنقول و شش دانگ را به نام می زنند.

جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در کرج و خرید آپارتمان در فردیس کلیک کنید. 

قانون جدید مبایعه نامه املاک

طبق قانون جدیدی که در سال 1402 در مجلس و شورای نگهبان تصویب شد، عدم اعتبار اسناد عادی مانند مبایعه نامه است. در این قانون التزام به ثبت رسمی و تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی در دفترخانه تعیین شده است. سال ها مبایعه نامه به اشکال گوناگون توسط برخی کلاهبرداران مورد سواستفاده قرار می گرفت و باعث تشکیل پرونده های متعدد می شد. برای جلوگیری از تخلف فروش یک ملک به چند نفر یا ادعای مالکیت افراد روی یک ملک با یک مبایعه نامه جعلی، این قانون بسیار عالی است.
ماده اول این قانون می گوید، اگر معامله ای در سامانه ثبت اسناد رسمی کشور ثبت نشود کلا باطل است و دعاوی آن در دستگاه های قضایی و مراجع مورد قبول نیست. طبق این قانون، مبایعه نامه ها ابطال نمی شوند و همچنان می توانند استفاده شوند. ولی در صورتی که تخلف یا اختلافی بین طرفین پیش آید، در دادگاه و محاکم مورد استناد قرار نمی گیرد و اعتبار ندارد.

در سال ۱۴۰۵، اصلی‌ترین تغییر مربوط به قانون جدید مبایعه نامه از اجری قانون «ضرورت به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» سرچشمه می‌گیرد؛ با توجه به این قانون، معاملات و تعهدات مرتبط با انتقال مالکیت املاک باید در ساختار ثبت رسمی و سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شوند و بعد از ایجاد شرایط قانونی مصوب، معاملات ثبت‌نشده در مواردی که مشمول قانون هستند با محدودیت جدی در امکان استناد و طرح دعوا روبه‌رو خواهند شد. همچنین در سال ۱۴۰۴ دستورالعمل تنظیم «قرارداد یکسان» از طریق سکوهای موضوع آیین‌نامه ماده ۳ ابلاغ رسمی شده است، در نتیجه در سال ۱۴۰۵ صرفاً تدوین یک قرارداد عادی تحت عنوان قانون جدید مبایعه نامه جایگزین فرایند ثبت رسمی معامله نمی‌شود بلکه باید شرایط ثبت، احراز هویت، مشخصات ملک و انتقال رسمی نیز مد نظر قرار گیرد. 

بستن تبلیغ

نکات حقوقی نوشتن مبایعه‌ نامه؛ از مشخصات طرفین تا وجه التزام 

برای تنظیم نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه در ابتدا باید جزئیات قرارداد دقیق و صریح ثبت شود؛ از مهم‌ترین نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• مشخصات کامل دو طرف معامله: مانند؛ نام، کد ملی، آدرس و اطلاعات تماس خریدار و فروشنده.

• شرح دقیق ملک طبق اسناد: نظیر؛ پلاک ثبتی ملک ، آدرس، متراژ، شماره واحد، پارکینگ، انباری و غیره.

• مبلغ و روش پرداخت: مشخص کردن قیمت معامله، مبلغ پیش‌پرداخت، تعداد و تاریخ چک‌ها و زمان تسویه.

• تاریخ تحویل و انتقال سند: تعیین زمان تحویل ملک و زمان حضور در دفترخانه برای انتقال رسمی سند.

• وضعیت فسخ و وجه التزام: جهت تخلف از تعهدات، ضمانت اجرا و وجه التزام مشخصی تعیین کنید تا در صورت به وجودآمدن اختلاف، تکلیف طرف‌های قرارداد معلوم شود.

پیروی از نکات حقوقی در نوشتن مبایعه نامه می‌تواند موجب جلوگیری از ابهام و بسیاری از اختلافات احتمالی میان طرفین قرارداد شود.

انواع مبایعه نامه

مبایعه نامه املاک بر اساس شرایط و قوانین حقوقی به دو دسته تقسیم می شود: 

• مبایعه نامه قطعی: در این مدل مبایعه نامه، ملک مورد نظر با شرایط درج شده در آن به صورت کامل به خریدار منتقل می شود.

• مبایعه نامه شرطی: این مبایعه نامه، ملک را به طور قطعی واگذار نکرده و انتقال آن را به تحقق یک شرط منوط کرده است.

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه املاک

تنظیم مبایعه نامه املاک از کارهای تخصصی و مهم در حوزه املاک است. برای نوشتن این قرارداد، باید نکات مهمی را در نظر داشت و در مبایعه نامه درج کرد. این موارد شامل:

• درج کامل مشخصات و جزییات ملک مورد نظر از مساحت، طبقه و سن بنا تا امکانات موجود در آن مانند انباری، پارکینگ و غیره. در صورتی که هر یک از این موارد سهوا یا عمداً اشتباه نوشته شود فرد خریدار می تواند شکایت کند. علاوه بر این وجود هر یک از امکانات یا کم و اضافه شدن متراژ، باعث افزایش یا کاهش قیمت ملک شده و خریدار متضرر می شود. 

• در صورتی که ملک مورد معامله شرایط خاصی دارد یا مشکلی دارد باید با جزییات در مبایعه نامه نوشته شود. مثلاً اگر دارای وام مسکن است یا سند شش دانگ ندارد حتماً باید با جزییات در قرارداد ذکر شود.

• مبلغ توافق شده بین خریدار و فروشنده، زمان و مبلغ پرداخت ها، پیش پرداخت، نوع پرداخت (چک، واریز به حساب، تهاتر و ...) باید با دقت در مبایعه نامه درج شود.

• در معاملات املاک معمولاً فروشنده به خریدار اجازه می دهد مبلغی به صورت پیش پرداخت واریز کرده و مبایعه نامه تنظیم شود. سپس حدود 70 درصد ثمن معامله را طی یک تا سه هفته با روش توافق شده، واریز نماید. در نهایت قبل از تنظیم سند رسمی در دفترخانه هم باید کل ثمن معامله ، تسویه شود. 

• فروشنده باید برای اطمینان از دریافت مبالغ در تاریخ تعیین شده، حق فسخ و جریمه در نظر بگیرد. این مساله با توافق طرفین مشخص و در بخش تعهدات مبایعه نامه درج می شود. مثلاً اگر چک اول خریدارتا زمان یک هفته پاس نشود، فروشنده حق فسخ معامله و دریافت مبلغی جریمه به ازای هر روز تاخیر را دارد.

• خریدار برای اطمینان از اینکه فروشنده در زمان تنظیم سند در دفترخانه حضور یابد، می تواند وجه التزام تعیین کند. 

• خریدار می تواند برای جلوگیری از ضرر و زیان خود، در صورت پیدا شدن ایراد یا نقصی اساسی در ملک یا اسناد و مدارک جعلی، بندی را برای جبران ضرر خود در نظر بگیرد. مثلاً در مبایعه نامه درج شود در صورت عدم صحت ادعاهای فروشنده در خصوص امکانات، سند یا شرایط آپارتمان، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. البته از نظر حقوقی همه مبایعه نامه ها شامل خیار تدلیس می شوند. یعنی اگر دروغ یا کلاهبرداری فروشنده در مورد ملک مشخص شود، خریدار حق فسخ معامله را دارد.

قوانین مبایعه نامه املاک

مبایعه نامه املاک از اهمیت قانونی زیادی برخوردار است. به همین دلیل بهتر است از یک وکیل با تجربه یا مشاور دلسوز و حرفه ای برای نوشتن مبایعه نامه مشاوره بگیرید. تنظیم قرارداد و درج کامل تعهدات دو طرف در مبایعه نامه باید با دقت انجام شود.

یکی از موارد مهم قبل از تنظیم مبایعه نامه، اطمینان از صحت مالکیت فروشنده است. باید با بررسی مدارک و اسناد ملک یا استعلام، از اعتبار اسناد و مالکیت او مطمئن باشید.

نکته مهم دیگر بازدید و اطلاع از وضعیت موجود ملک مورد معامله است. باید حتماً قبل از تنظیم مبایعه نامه، از ملک بازدید کرده و تمام جزییات آن را به طور کامل بررسی کنید و با سند ملک تطبیق دهید.

یکی از مهمترین نکات مبایعه نامه، مبلغ و شرایط پرداخت ثمن معامله است. باید با توجه به توان خریدار و توافق طرفین، شرایطی را که مطلوب است در مبایعه نامه با جزییات درج کرد.

دریافت کد رهگیری بعد از امضای مبایعه نامه هم از وظایف اساسی و مهم مشاور املاک است. این کد رهگیری برای اخذ استعلام ملک و ثبت معامله در اداره ثبت اسناد جهت اعتبار بیشتر الزامی است.

زمان و شرایط تحویل کلید ملک هم باید در مبایعه نامه نوشته شود. معمولاً روزی که جهت حضور در دفترخانه در نظر گرفته شده برای تحویل کلید و ملک، تعیین می شود. بهتر است در زمان تحویل کلید، رسیدی مبنی بر تحویل کلید و ملک به خریدار و امضای او گرفته شود.

در پایان، بعد از انجام فرایند حقوقی و قانونی معامله و انتقال رسمی ملک، دریافت سند مالکیت به نام خریدار بسیار مهم می‌باشد و مالکیت قانونی او را به‌صورت رسمی پایدار می‌سازد.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چیست؟مبایعه نامه نوعی قرارداد است که برای انجام یک معامله ملک، خریدار و فروشنده، اقدام به امضای آن و ارائه تعهد می‌نمایند. مبایعه نامه از اسناد عادی و قانونی برای ثبت شدن یک قرارداد فروش بین طرفین است. 
شاید برخی افراد قولنامه و مبایعه نامه را یک قرارداد بدانند در صورتی که تفاوت دارند. این دو قرارداد از نظر حقوقی و قانونی و نتایج معامله متفاوت هستند. مبایعه نامه املاک، به قراردادی گفته می شود که در آن انتقال ملک مورد نظر، قطعی و کامل بوده است. در مبایعه نامه، یک خرید کامل یا بیع اتفاق می افتد که تمام شرایط و جزییات یک قرارداد آماده و حاضر است. 
در صورتی که قولنامه، یک قرارداد خصوصی بین خریدار و فروشنده و در واقع یک قول و قرار بین طرفین است. در قولنامه تمام شرایط انتقال ملک مورد نظر مهیا نیست بنابراین دو طرف با هم یک توافق به نام قولنامه را نوشته و امضا می کنند.