آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه در ایران است؟

بازار مسکن ایران در سال 1404 وارد دوره‌ای از رکود عمیق شده است؛ رکودی که باعث شده بسیاری از خریداران در تصمیم‌گیری برای خرید خانه در تهران و یا خرید آپارتمان در هر شهر ایران مردد باشند. پرسش اصلی این روزها این است که آیا باید همین حالا اقدام به خرید کرد یا بهتر است منتظر ماند تا قیمت‌ها بیشتر کاهش پیدا کنند؟ بر اساس تحلیل‌های کارشناسی و مقایسه با چرخه‌های اقتصادی در دیگر کشورها، رکود طولانی‌مدت معمولا می‌تواند به فرصتی استثنایی برای خریداران واقعی تبدیل شود. در ادامه به هفت دلیل کلیدی پرداخته‌ایم که نشان می‌دهد چرا شرایط فعلی می‌تواند زمان مناسبی برای خرید خانه باشد. 

نویسنده: مهندس ایمان خدابخش: بنیانگذار پلتفرم آقای املاک، کارشناس بین المللی املاک و مستغلات

بستن تبلیغ

آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه در ایران است؟

1- کاهش بیش از ۴۰ درصدی؛ واقعیت یا توهم؟

برخی انتظار دارند قیمت مسکن در ایران همچنان کاهش یابد و حتی بیش از ۴۰ درصد ریزش داشته باشد. اما این فرض با واقعیت‌های اقتصادی همخوانی ندارد:

• هزینه زمین و مصالح ساختمانی طی سال‌های اخیر افزایش قابل توجهی داشته است.

• دستمزد نیروی کار در حال رشد است.

• تورم عمومی در اقتصاد ایران مانع سقوط شدید قیمت‌ها می‌شود.

در تجربه‌ای که در سایر کشورها مشاهده شده، حتی در شرایط رکود عمیق، کاهش قیمت‌ها هیچ‌گاه از سطحی مشخص بیشتر نشده است. به عنوان مثال، طبق گزارش (OECD) درباره بحران مالی ۲۰۰۸، بازار مسکن آمریکا پس از سقوط اولیه به سرعت به مدار رشد بازگشت و سرمایه‌گذاران بلندمدت بیشترین سود را بردند. چنین الگویی می‌تواند برای ایران نیز صادق باشد.

بیشتر بخوانید: بهترین زمان برای خرید خانه، عوامل تاثیر گذار

2- انعطاف بیشتر فروشندگان

اگرچه افت چشمگیری در قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود، اما فروشندگان شرایط معاملاتی منعطف‌تری ارائه می‌دهند؛ از جمله فروش اقساطی بلندمدت، تهاتر ملک با سایر دارایی‌ها، تخفیف‌های دوره‌ای و پیش‌پرداخت‌های کمتر. این انعطاف شرایط را برای خریداران  بسیار مناسب‌تر کرده است.

در تجربه شخصی که از معاملات اخیر دیدم، بسیاری از فروشندگان حاضر شده‌اند تا بیش از ۳۰ درصد مبلغ معامله را به صورت اقساط چندساله دریافت کنند. چنین شرایطی در دوران رونق تقریبا غیرممکن بود.

3- تغییر جهت سرمایه‌گذاران

در ماه‌های اخیر بسیاری از سرمایه‌گذاران از بازار مسکن خارج شده و به سمت بازارهایی مثل بورس، طلا و رمزارز حرکت کرده‌اند. این تغییر رویکرد باعث شده معاملات سفته‌ کاهش یابد و فرصت بیشتری برای خریداران واقعی فراهم شود.

طبق گزارش بانک جهانی، در کشورهایی با تورم بالا، همواره بخشی از سرمایه‌ها میان بازارهای مختلف جابه‌جا می‌شود. این جابه‌جایی اکنون در ایران به نفع خریداران تمام شده است، چرا که حضور کمتر سفته‌بازان یعنی رقابت کمتر برای خرید ملک.

4- رکود؛ فرصتی برای خریداران هوشمند

در شرایط رکود، فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند حاضر به معامله با شرایط ویژه می‌شوند. همین موضوع به خریداران قدرت چانه‌زنی بیشتری می‌دهد و امکان خرید با امتیازهای ویژه را فراهم می‌کند.

به عنوان نمونه، در یکی از معاملات اخیر، فروشنده ملکی در منطقه غرب تهران حاضر شد ۱۵ درصد زیر قیمت عرف بازار ملک خود را واگذار کند تا سریع‌تر نقدینگی لازم را به دست آورد. چنین شرایطی در دوران رونق تقریبا غیرقابل تصور است.

5- تصمیم‌گیری مبتنی بر داده

یکی از ابزارهای کلیدی در بازار امروز، تحلیل داده‌های واقعی است. وبسایت «آقای املاک» با آرشیو آگهی‌های سال‌های گذشته، امکان بررسی روند قیمت‌ها و نقاط اوج و کف بازار را فراهم می‌کند. چنین داده‌هایی خریداران را از تصمیم‌گیری‌های احساسی دور کرده و مسیر علمی‌تری برای انتخاب ایجاد می‌کند.

تحقیقات نشان می‌دهد که خریدارانی که از داده‌های تاریخی بازار استفاده می‌کنند، تا ۲۵٪ معاملات موفق‌تر و کم‌ریسک‌تری دارند. بنابراین، دسترسی به اطلاعات معتبر می‌تواند تفاوت میان یک خرید موفق و یک تصمیم پرریسک را مشخص کند.

6- چشم‌انداز بلندمدت بازار مسکن

در اقتصادهای تورمی مانند ایران، مسکن همواره یکی از دارایی‌های مطمئن برای حفظ ارزش سرمایه بوده است. تجربه نشان داده در بازه‌های سه تا پنج ساله، سرمایه‌گذاری در ملک بازدهی قابل توجهی به همراه داشته و علاوه بر ارزش اقتصادی، ارزش مصرفی نیز ارائه کرده است.

در کشورهایی با نرخ تورم بالا، بازار مسکن یکی از معدود بخش‌هایی است که توانسته همواره از ارزش سرمایه در برابر کاهش قدرت خرید محافظت کند. این تجربه جهانی با شرایط فعلی ایران هم‌خوانی کامل دارد.

بیشتر بخوانید: رکود بازار مسکن ایران، کدام مناطق سودآور هستند؟

7- اثرات احتمالی جنگ بر بازار مسکن

نگرانی‌ها درباره تنش‌های منطقه‌ای و احتمال وقوع جنگ نیز در تحلیل بازار مسکن مطرح است. بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد:

• در کوتاه‌مدت بازار دچار شوک و کاهش معاملات می‌شود.

• در میان‌مدت با افزایش نرخ ارز و تورم، قیمت مسکن دوباره رشد می‌کند.

• در بلندمدت مسکن سریع‌تر از بسیاری از بازارها به ثبات بازمی‌گردد.

نمونه بارز آن، بازار مسکن اوکراین است، با وجود جنگ، قیمت‌ها پس از دوره‌ای کاهش، به سرعت روند صعودی را در پیش گرفتند زیرا مسکن به عنوان یک دارایی امن تلقی شد.

با توجه به جنگ 12 روزه ایران و اسرائیل، بازار املاک ایران نیز از این قاعده مستنثنی نبوده است. برای بررسی بیشتر به مقاله تاثیر جنگ ایران و اسرائیل بر بازار مسکن مراجعه کنید.

نتیجه‌گیری و جمع‌بندی

• ریزش‌های سنگین قیمتی چندان محتمل نیست.

• شرایط انعطاف‌پذیر فروشندگان به نفع خریداران است.

• خروج سرمایه‌گذاران سفته‌باز فضای رقابتی را کاهش داده است.

• رکود فعلی فرصتی کم‌نظیر برای خریداران واقعی ایجاد کرده است.

• ابزارهای داده‌محور مسیر تصمیم‌گیری را روشن‌تر می‌کنند.

• حتی در شرایط بحرانی، مسکن در بلندمدت ارزش خود را حفظ خواهد کرد.

با توجه به این دلایل، شرایط کنونی می‌تواند برای خریداران  و کسانی که دید میان‌مدت و بلندمدت دارند، زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن باشد. در واقع، کسانی که امروز تصمیم‌گیری می‌کنند، احتمالا در آینده نزدیک نتیجه مثبت این انتخاب را تجربه خواهند کرد.

سؤالات متداول

•  آیا قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ کاهش بیشتری خواهد داشت؟

با توجه به تورم عمومی، رشد هزینه ساخت و افزایش دستمزدها، کاهش بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد چندان محتمل نیست. ریزش شدید معمولاً تنها در بحران‌های سیاسی یا اقتصادی رخ می‌دهد.

• آیا خرید خانه در دوران رکود منطقی است؟

بله، رکود به خریداران فرصت می‌دهد با شرایط منعطف‌تر و قیمت‌های مناسب‌تر وارد بازار شوند. فروشندگان نیازمند نقدینگی معمولاً امتیازهای ویژه‌ای ارائه می‌دهند.

• آیا سرمایه‌گذاری در مسکن از طلا و ارز بهتر است؟

در بلندمدت، مسکن علاوه بر حفظ ارزش سرمایه، ارزش مصرفی هم دارد. در حالی که طلا و ارز صرفاً نقش ذخیره ارزش ایفا می‌کنند.

• اگر جنگ یا بحران منطقه‌ای رخ دهد، چه اتفاقی برای بازار مسکن می‌افتد؟

در کوتاه‌مدت بازار دچار شوک می‌شود، اما در میان‌مدت و بلندمدت به دلیل افزایش نرخ ارز و تورم، قیمت مسکن دوباره رشد خواهد کرد.

• چگونه می‌توان بهترین زمان خرید خانه را تشخیص داد؟

استفاده از داده‌های تاریخی و ابزارهایی مانند آرشیو قیمت‌ها در وبسایت‌هایی مثل «آقای املاک» می‌تواند به خریداران در تحلیل روند بازار و تصمیم‌گیری علمی کمک کند.

بستن تبلیغ