رکود بازار مسکن ایران؛ کدام مناطق سودآور هستند؟

بازار مسکن ایران در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ وارد یکی از عمیق‌ترین و طولانی‌ترین دوره‌های رکود خود شده است. کاهش محسوس حجم معاملات، افت تدریجی قیمت‌ها در برخی مناطق پرتقاضا، و مهاجرت سرمایه به بازارهای موازی مانند بانک، طلا یا رمزارز، همگی نشانه‌هایی از تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و خریداران در مواجهه با شرایط جدید اقتصادی هستند. برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال فرصت‌های بلندمدت، کم‌ریسک و با قابلیت نقدشوندگی بالا هستند، تحلیل دقیق وضعیت فعلی بازار و شناسایی نقاط قوت و ضعف آن، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر شده است.  همچنین خرید خانه در تهران به عنوان یکی از پرتقاضاترین بازارهای مسکن کشور، نیازمند بررسی دقیق‌تر و آگاهی از شرایط موجود است. در این مقاله، با نگاهی تحلیلی به دلایل رکود بازار مسکن ایران، شاخص‌های آشکار آن در بازار نیمه اول ۱۴۰۴، مناطق پرریسک و همچنین نواحی سودآور برای سرمایه‌گذاری در سال ۱۴۰۵، تلاش می‌کنیم مسیر مطمئن‌تری برای تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران ملکی ترسیم کنیم.

نویسنده: مهندس ایمان خدابخش، کارشناس بین المللی املاک و مستغلات و بنیان گذار آقای املاک

فهرست مطالب

دلایل رکود بازار مسکن ایران در ایران

نشانه‌های رکود در نیمه اول ۱۴۰۴

مناطق پرریسک برای سرمایه‌گذاری در ۱۴۰۵

مناطق سودآور در سال ۱۴۰۵

چشم‌انداز بازار در سال ۱۴۰۵

توصیه‌های کلیدی برای سرمایه‌گذاران در دوران رکود بازار مسکن در ایران

دلایل رکود بازار مسکن ایران در ایران

۱. کاهش قدرت خرید خانوارها

افزایش تورم عمومی و کاهش مداوم ارزش پول ملی باعث شده طبقه متوسط و حتی اقشار بالاتر، توان خرید مسکن را از دست بدهند. هزینه‌های جاری زندگی، بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و خرید خانه یا حتی رهن و اجاره با دشواری‌های بیشتری همراه شده است. بخش بزرگی از تقاضا به حالت تعلیق درآمده و اولویت خانوارها به جای تملک، حفظ سطح زندگی فعلی شده است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، میانگین درآمد خانوار شهری تنها ۲۵ درصد رشد داشته که این شکاف تورمی، امکان پس‌انداز یا خرید مسکن را به حداقل رسانده است.

بیشتر بخوانید:بهترین مناطق برای سرمایه گذاری ملکی زیر 10 میلیارد تومان

۲. جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها و بازارهای موازی

نرخ سود سپرده‌های بانکی که در برخی بانک‌ها تا ۳۲ درصد نیز اعلام شده، موجب جذب گسترده سرمایه‌های خرد و متوسط از بازار مسکن شده است. بررسی‌های «اقتصادنیوز» نشان می‌دهد که در سه‌ماهه نخست ۱۴۰۴ بیش از ۴۵ هزار میلیارد تومان سرمایه از بازار املاک خارج و به سیستم بانکی منتقل شده است. در کنار آن، رشد موقت بازارهایی مثل رمزارز، طلا و حتی سهام برخی شرکت‌های صادرات‌محور، بخشی از نقدینگی را از بازار ملک خارج کرده است.

۳. نبود افق روشن اقتصادی و سیاسی

عدم قطعیت در سیاست‌گذاری‌های اقتصادی، بلاتکلیفی در وضعیت تحریم‌ها و نبود برنامه‌های جدی برای تحریک سمت عرضه و تقاضای مسکن، باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران در شرایط انتظار بمانند. رکود فعلی، نه صرفا ناشی از کمبود پول، بلکه به دلیل نبود اطمینان نسبت به آینده است.

فضای سیاسی کشور که تحت تأثیر مذاکرات متوقف‌شده با قدرت‌های جهانی و تحریم‌های مالی قرار دارد، بر رفتار سرمایه‌گذاران تأثیر جدی گذاشته است. سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند تا زمان ثبات در سیاست خارجی و اقتصادی، از ورود به بازار پرریسک ملک خودداری کنند.

۴. مازاد عرضه و اشباع ساخت‌وساز در برخی مناطق

در سال‌های اخیر، پروژه‌های متعدد بدون بررسی دقیق تقاضای محلی در مناطق حاشیه‌ای تهران و شمال کشور مانند پردیس، پرند و هشتگرد کلید خوردند.  در این مناطق بیش از ۸۰ هزار واحد مسکونی نیمه‌کاره یا خالی وجود دارد که فاقد تقاضای پایدار هستند. اکنون بسیاری از این پروژه‌ها یا نیمه‌کاره مانده‌اند یا بدون مشتری در پلتفرم‌های فروش، آگهی شده‌اند. این مازاد عرضه، فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کرده است.

بیشتر بخوانید: پیش خرید و سرمایه گذاری مطمئن در بازار مسکن ایران

بستن تبلیغ

نشانه‌های رکود در نیمه اول ۱۴۰۴

• افت بیش از ۶۰ درصدی تعداد معاملات نسبت به سال ۱۴۰۳

• افت ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت در برخی پروژه‌های لوکس تهران و شمال خصوصا در منطقه 22 تهران

• افزایش فایل‌های فروش فوری آپارتمان در سامانه‌هایی مانند «آقای املاک» یا «دیوار»

• رشد قابل‌توجه معاملات تهاتر آپارتمان (ملک با خودرو، طلا یا بدهی) نشان‌دهنده بحران نقدینگی

• رشد تعداد پروژه‌های متوقف شده یا با پیشرفت کمتر از ۳۰ درصد

• کاهش جدی بازدهی سرمایه ملکی نسبت به سایر بازارها

مناطق پرریسک برای سرمایه‌گذاری در ۱۴۰۵

• پروژه‌های مشارکتی نیمه‌کاره اطراف تهران

شهرهایی مانند پردیس، پرند، اندیشه، فازهای جدید هشتگرد و ایوانکی، مملو از پروژه‌هایی هستند که یا با معارض حقوقی روبه‌رو شده‌اند، یا فاقد متقاضی جدی برای خرید هستند. سرمایه‌گذاری در این مناطق نیازمند بررسی دقیق اسناد، میزان پیشرفت فیزیکی، و چشم‌انداز جمعیتی منطقه است.

• ویلاهای بدون سند و فاقد مجوز در شمال

مناطق ییلاقی و جنگلی در مازندران مانند چمستان، نکا، سلمانشهر یا کجور، شاهد ساخت‌وسازهای غیرمجاز و قولنامه‌ای بوده‌اند. این املاک علاوه بر ریسک حقوقی، در شرایط رکود قابلیت فروش و اجاره خود را از دست می‌دهند.

• برج‌های لوکس بدون تقاضای واقعی

در تهران، به‌ویژه مناطق ۲۲، سعادت‌آباد، زعفرانیه و حتی الهیه، حجم قابل‌توجهی از برج‌های تازه‌ساخت خالی از سکنه‌اند. این املاک با وجود امکانات بالا، فاقد بازار مصرفی مشخص هستند و بیشتر برای سرمایه‌گذاران کلان ساخته شده‌اند.

• شهرهای صنعتی کم‌تحرک با نرخ مهاجرت بالا

ارومیه، کرمانشاه، تبریز، و حتی برخی مناطق خوزستان، به دلیل رکود صنایع، کاهش فرصت‌های شغلی و مهاجرت نیروهای جوان، ظرفیت خود را برای رشد ملکی از دست داده‌اند. بازار ملک در این شهرها، حتی در شرایط تورمی، بازدهی مطمئنی ندارد.

مناطق سودآور در سال ۱۴۰۵

• مناطق مرکزی بافت شهری در کلان‌شهرها

واحدهای کوچک‌متراژ و نوساز با امکانات مناسب در نواحی مرکزی شهرهایی مانند تهران (مناطق ۴، ۵، ۱۰ و حتی ۱۴)، اصفهان، شیراز و مشهد، همچنان دارای تقاضای بالا هستند. حضور متقاضی واقعی، این بازارها را در برابر نوسانات مقاوم کرده است.

• شهرک‌های ویلایی با سند رسمی در شمال

پروژه‌هایی نظیر رویارزیدنس نمک‌آبرود، ریمورزیدنس سردآبرود، یا مجموعه‌های ویلایی دارای سند تک‌برگ در رامسر، متل‌قو و نوشهر، با وجود قیمت بالا، همچنان جذابیت خود را حفظ کرده‌اند. زیرساخت مناسب، امنیت و سند رسمی، سه عامل کلیدی این موفقیت‌اند.

• مقاصد مهاجرپذیر اطراف تهران

شهرهایی چون کرج، شهریار، دماوند، ملارد و حتی رباط‌کریم، به دلیل نزدیکی به تهران و کاهش هزینه‌های زندگی، برای اقشار متوسط جذاب مانده‌اند. اگرچه برخی پروژه‌های این مناطق نیز با رکود مواجه‌اند، اما تقاضای پنهان بالایی در بازار آن‌ها وجود دارد.

• املاک اقامتی و گردشگری با قابلیت اجاره روزانه

پروژه‌هایی با ساختار ترکیبی (مسکونی-گردشگری) که قابلیت استفاده در پلتفرم‌های اجاره روزانه مثل Airbnb یا جااینجاس را دارند، از سال ۱۴۰۵ به یکی از جریان‌های پررشد تبدیل خواهند شد. مناطق هدف شامل گیلان، مازندران، قشم و کیش هستند.

بستن تبلیغ

چشم‌انداز بازار در سال ۱۴۰۵: بازگشت ثبات یا تعمیق رکود؟

تحلیل روندهای اقتصادی نشان می‌دهد که سال آینده، بازار مسکن ایران بین دو سناریوی متضاد در نوسان خواهد بود:

سناریوی مثبت (رشد تدریجی)

• توافقات سیاسی با قدرت‌های جهانی.

• کاهش نرخ سود بین‌بانکی و آزادسازی نقدینگی برای ساخت‌وساز.

• اجرای بسته‌های حمایتی برای تسهیلات خرید مسکن.

• افزایش انگیزه سرمایه‌گذاران خرد برای بازگشت به بازار.

سناریوی منفی (رکود ادامه دار)

• تشدید تحریم‌ها و تداوم ابهام در سیاست‌های اقتصادی.

• افزایش نرخ ارز و بالا رفتن هزینه ساخت‌وساز.

• کاهش توان خانوار برای تأمین پیش‌پرداخت مسکن.

• توقف پروژه‌های نیمه‌تمام و افزایش تعداد واحدهای رهاشده.

توصیه‌های کلیدی برای سرمایه‌گذاران در دوران رکود بازار مسکن در ایران

• نقدشوندگی ملک، شاخص اول انتخاب باشد؛ نه صرفاً متراژ یا ظاهر ساختمان.

• از خرید ملک فاقد سند رسمی یا دارای سابقه حقوقی پرهیز کنید.

• پیش از ورود، بررسی میدانی از منطقه، ظرفیت اجاره‌دهی و روند مهاجرت انجام شود.

• اولویت با املاکی باشد که قابلیت استفاده ترکیبی (سکونت، اجاره کوتاه‌مدت) دارند.

• به‌جای تمرکز بر تبلیغات، از گزارش‌های میدانی و تحلیل‌های آماری معتبر بهره‌گیرید.

بازار مسکن ایران اگرچه در شرایط سختی به سر می‌برد، اما هنوز هم برای سرمایه‌گذاران حرفه‌ای و باهوش، فرصت‌هایی کم‌ریسک و آینده‌دار وجود دارد. تحلیل دقیق، انتخاب منطقه مناسب، تمرکز بر نقدشوندگی و اجتناب از ریسک‌های حقوقی، ابزارهایی هستند که می‌توانند راه عبور از این زمستان سنگین را هموار کنند.