پیش‌بینی بازار مسکن ایران تا پایان سال ۱۴۰۴ و سه‌ماهه اول سال ۱۴۰۵

پیش بینی بازار مسکن ایران به مولفه های مختلفی مانند تورم، قدرت خرید مردم، میزان ساخت و ساز، تسهیلات مسکن و ... بستگی دارد. تحلیل بازار مسکن به دلیل تاثیر گرفتن از عوامل گوناگون، دارای پیچیدگی و ابهام زیادی است. در سال های اخیر به دلیل وجود تورم و کاهش قدرت خرید متقاضیان، تعداد معاملات مسکن دچار افت شدیدی شده است. همچنین به علت بالا رفتن هزینه های ساخت و ساز و قیمت مصالح ساختمانی، ساخت و ساز برای سازندگان مسکن نیز جذابیت کمتری پیدا کرده است. تمامی این عوامل موجب رکود تورمی حوزه مسکن شده و مانع رونق بازار مسکن می شود. در این مطلب برای پیش بینی بازار مسکن به بررسی عوامل تاثیرگذار و مهم در این حوزه می پردازیم. فاکتورهای مختلفی که باعث رکود یا رونق مسکن می شوند را توضیح داده و از دید اقتصادی آنها را تحلیل می کنیم. همچنین به صورت اختصاصی به بررسی بازار مسکن تهران و کسانیکه قصد خرید آپارتمان در تهران را دارند می پردازیم. خواندن این مطلب علاوه بر ارائه اطلاعات و تحلیل های جامع در حوزه مسکن، به پیش بینی بازار مسکن ایران کمک می کند.

نگاهی تحلیلی از مهندس ایمان خدابخش، مدیرعامل پلتفرم آقای املاک و کارشناس بین‌المللی املاک و مستغلات

بستن تبلیغ

تحلیل کلی بازار مسکن ایران

بازار مسکن ایران با توجه به شرایط اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و حتی فرهنگی در سال های مختلف تغییر می کند. این عوامل به صورت کلی بر روی قیمت زمین و مصالح، میزان تقاضای خرید، سبک زندگی افراد، نوع سرمایه گذاری ها و هزینه فایده ساخت و ساز موثر هستند. بنابراین در تحلیل بازار مسکن علاوه بر مسائل اقتصادی باید تمامی عوامل مهم در رونق یا رکود بازار را شناخت و بررسی کرد. در ادامه مهمترین عواملی که در پیش بینی بازار مسکن مهم و موثرند را بررسی می کنیم.

بیشتر بخوانید: عوامل موثر بر قیمت ملک

1- رکود تورمی بازار مسکن

یکی از مهمترین عوامل پیش بینی بازار مسکن که مانع رونق بازار می شود، رکود تورمی است. زمانی که قیمت های مسکن با تورم اقتصادی بالا رفته و تقاضای خرید هم کاهش پیدا کند، رکود تورمی شکل می گیرد. یعنی همچنان قیمت مسکن با شیب ملایمی صعودی است ولی قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است. بنابراین بسیاری از خریداران از بازار مسکن حذف شده و تقاضای مصرفی مسکن در بازار به شدت کم می شود. در زمان رکود تورمی، فروشندگان مسکن، ملک خود را با قیمت بالاتری آگهی می کنند در حالیکه خریداران، به دنبال واحدهای با قیمت مناسب تر و اقتصادی تر هستند. برای اینکه در این دوره، خرید و فروش مسکن راحت تر انجام شود، بهتر است فروشندگان تخفیف ها و امتیازات بیشتری برای خریداران در نظر بگیرند. از سوی دیگر، خریداران مسکن هم از تسهیلات و مشاورین حرفه ای کمک بگیرند.

بیشتر بخوانید: رکود بازار مسکن ایران، کدام مناطق سودآور هستند؟

2- هزینه ها و قیمت مصالح ساختمانی

یکی دیگر از عوامل موثر در افزایش قیمت ملک و کاهش رونق بازار مسکن ایران، بالا رفتن هزینه های ساخت و ساز است. هزینه های اخذ مجوزها و پروانه ساختمانی، مالیات، حق الزحمه مهندسین و قیمت مصالح ساختمانی منجر به افزایش هزینه ساخت مسکن شده است. به همین دلیل سازندگان ساختمان که با کاهش سود ساخت و ساز مواجه می شوند کمتر به این عرصه ورود می کنند. ساخت و ساز کمتر مسکن در بلند مدت باعث کاهش عرضه مسکن می شود و باعث گران تر شدن قیمت مسکن خواهد شد.

3- قیمت دلار ( ارز)

به دلیل اینکه قیمت تمامی اجناس و حتی خدمات به قیمت دلار گره خورده است، نوسان قیمت دلار اهمیت زیادی در بازار مسکن ایران دارد. بالا رفتن قیمت دلار روی قیمت مصالح ساختمانی تاثیر زیادی می گذارد و به طبع در قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار است. همچنین در شرایط خاص و بحرانی سیاسی یا اقتصادی به دلایل اتفاقات یا تصمیمات ناگهانی دولت، نرخ دلار دچار جهش می شود. این جهش قیمت دلار منجر به بی ثباتی قیمت مصالح و دستمزد پیمانکاران و کارگران شده و فشار اقتصادی به سازنده وارد می کند. همین مسائل موجب شده ساخت و ساز در ایران دارای چشم اندازه مشخص و با ثباتی نباشد و با قیمت دلار دستخوش تغییر شود.

4- کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن

با افزایش تورم و رشد نامناسب حقوق افراد نسبت به تورم، قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش پیدا کرده است. بنابراین خریداران مسکن نسبت به سال های گذشته، قدرت خرید مسکن بسیار کمتری دارند. حتی طبقه متوسط مردم با فرض بر در اختیار داشتن سرمایه مناسب، توان خرید متراژ کمتری مسکن دارند. همین عامل باعث مهاجرت بخش زیادی از خانوارها به حاشیه شهرها یا اجاره نشینی شده است. کاهش قدرت خرید مردم موجب کاهش تقاضای موثر خرید مسکن مخصوصاً در شهرهای بزرگ می شود. 

5- میزان تسهیلات مسکن

تصمیمات بانک مرکزی و دولت در اعطای تسهیلات و وام خرید مسکن تاثیر بسزایی در بازار مسکن ایران دارد. در گذشته به دلیل اینکه تسهیلات مسکن به نسبت قیمت کل مسکن، موازنه خوبی داشت، خریداران واقعی بیشتری در بازار وجود داشت. ولی در حال حاضر با افزایش قیمت مسکن، میزان تسهیلات بانک مسکن برای خرید ملک تاثیرگذاری کمتری دارد. حداکثر میزان تسهیلات خرید مسکن در سال 1404 برای زوجین تهرانی، 1 میلیارد و 280 میلیون تومان است. این میزان حدود 10 تا نهایتاً 30 درصد قیمت خرید یک ملک را شامل می شود. در صورتی که در آینده سیاست های بانک مرکزی در اختصاص وام مسکن تغییر کرده و مبلغ وام افزایش یابد می توان به ورود خریداران مصرفی به بازار امیدوار شد. 

تحلیل و پیش‌بینی بازار مسکن تهران

شهر تهران به عنوان بزرگترین و پیچیده ترین بازار مسکن ایران، در سال های اخیر با تغییرات زیادی روبرو بوده است. به دلیل وجود رکود تورمی، قیمت مسکن به صورت مداوم با افزایش همراه بوده و حجم معاملات در آن بسیار کم گزارش شده است. همچنین تهران به دلیل وجود تنوع سطح و کیفیت ساخت و ساز در مناطق مختلف خود، تفاوت قیمت های زیادی در این مناطق دارد. بعضی مناطق با املاک لوکس و ویژه، قیمت های بالا داشته و بعضی مناطق املاک بسیار ارزان تری دارند. در سال های اخیر این شکاف قیمتی بیشتر شده و مناطق بالای شهر تهران، فاصله زیادی از مناطق حاشیه ای و جنوبی شهر گرفته اند.

بستن تبلیغ

توصیه برای سرمایه گذاری و خرید املاک تهران

برای خرید مسکن در تهران، علاوه بر سلیقه و بودجه ای که در اختیار دارید، شناخت مناطق مختلف کمک بزرگی به شما می کند. اگر از نظر میزان بودجه محدودیتی ندارید، مناطق شمال تهران از منطقه 1 تهران تا منطقه 3 بهترین انتخاب هستند. البته خرید ملک در این مناطق در سال های اخیر بیشتر از نظر مصرفی و زندگی توجیه دارد چون به همان نسبت نقد شوندگی کمتری دارند. در صورتی که تصمیم به خرید ملک و مسکن به منظور سرمایه گذاری و فروش دارید، مناطق رو به رشد مانند منطقه 5 تهران و منطقه 22 تهران انتخاب بهتری هستند. البته در هر منطقه ای با درایت و شناخت منطقه می توان فرصت های سرمایه گذاری خوبی در حوزه مسکن پیدا کرد. 
در نهایت اگر با هدف زندگی و خرید اقتصادی به دنبال مسکن در تهران هستید، مناطق شرقی و جنوبی، گزینه هایی عالی هستند. در این مناطق خانه های با متراژ کوچکتر و قیمت های پایین تر وجود دارد که راحت تر خرید و فروش می شوند.

 تحلیل آقای مهندس ایمان خدابخش از بازار مسکن ایران

اگر هدف شما سرمایه‌گذاری بلندمدت و حفظ ارزش دارایی است، مناطق لوکس تهران با تقاضای مطمئن و پایداری که در برابر نوسانات کوتاه‌مدت نشان می‌دهند، گزینه‌های جذابی هستند. ولی اگر خرید مصرفی یا ورود به بازار با بودجه محدود مدنظر است، مناطق شرق و جنوب گزینه بهتر و باثبات‌تری برای رشد آهسته قیمت خواهند بود.