شارژ ۱۰۰ میلیونی برج‌های تهران: هزینه رفاه یا پول زور؟

در روزهای اخیر، عددی در فضای رسانه‌ای و شبکه‌های اجتماعی دست‌به‌دست می‌شود که برای بسیاری شوکه‌کننده و حتی غیرقابل‌باور است: شارژ ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان برای یک واحد مسکونی در برج‌های الهیه تهران. این عدد، اگرچه برای بخش بزرگی از جامعه شبیه یک شوخی تلخ به نظر می‌رسد، اما واقعیتی است که در برخی از آپارتمان‌های لاکچری و برج‌های لوکس شمال تهران جریان دارد. واقعیتی که اگر آن را صرفا با عینک احساسات یا مقایسه با زندگی طبقه متوسط بررسی کنیم، هرگز به درک درستی از چرایی آن نخواهیم رسید. به عنوان کسی که سال‌هاست نبض بازار خرید آپارتمان لاکچری در تهران را در دست دارم، باید بگویم این ارقام نه یک شبه به وجود آمده‌اند و نه بدون دلیل؛ بلکه حاصل یک زنجیره پیچیده از تورم ارزی، تغییر ذائقه ثروتمندان و ورود استانداردهای جهانی هتلینگ به بازار مسکن ایران است.

نویسنده: مهندس ایمان خدابخش | کارشناس بین‌المللی املاک و مستغلات

بستن تبلیغ

مقایسه عددی، آیا شارژ ۱۰۰ میلیون واقعاً غیرمنطقی است؟

برای قضاوت در مورد منطقی بودن شارژ ماهانه ۱۰۰ میلیون تومانی، باید نگاهی فراتر از ارزش ریالی پول داشت و آن را نسبت به ارزش کل دارایی سنجید. وقتی قیمت یک پنت‌هاوس در منطقه‌ای مانند الهیه بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود، پرداخت سالانه ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای شارژ، تنها معادل حدود چهار دهم درصد (۰.۴٪) از ارزش کل ملک است. این یعنی مالک برای نگهداری از سرمایه عظیم خود، سالانه کسر بسیار ناچیزی از قیمت آن را هزینه می‌کند که در مقیاس‌های اقتصادی کلان، عددی کاملاً پذیرفته شده و حتی پایین محسوب می‌شود.

از نظر اصول سرمایه‌گذاری در املاک فوق لوکس، این هزینه نه تنها هزینه نیست، بلکه نوعی سرمایه‌گذاری برای حفظ ارزش ملک به شمار می‌رود. این مبلغ صرف نگهداری امکانات پیچیده مانند استخر، سونا، آسانسورهای اختصاصی، خدمات امنیتی و پرسنل مقیم می‌شود که اگر به درستی مدیریت نشوند، افت قیمت شدید ملک را به همراه خواهند داشت. بنابراین، اگرچه این رقم برای زندگی معمولی حیرت‌آور است، اما برای ملکی که در تراز دارایی‌های خاص و گران‌قیمت طبقه‌بندی می‌شود، کاملاً توجیه‌پذیر و منطقی است.

در اقتصادی که بخش بزرگی از مردم با تورم، کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌های ابتدایی زندگی دست‌وپنجه نرم می‌کنند، شنیدن اینکه شارژ ماهانه یک آپارتمان لاکچری معادل قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی در مناطق مرکزی تهران یا حقوق یک سال یک کارمند است، به‌طور طبیعی واکنش های شدیدی ایجاد می‌کند.

رسانه‌ها نیز به‌خوبی می‌دانند که تضاد طبقاتی یکی از پربازدیدترین سوژه‌هاست. بنابراین، عدد ۱۰۰ میلیون تومان نه فقط یک رقم اقتصادی، بلکه یک «سوژه رسانه‌ای» است. اما نکته‌ای که در هیاهوی رسانه‌ای گم می‌شود، مقیاس هزینه‌ها است. ما درباره ساختمان‌هایی صحبت می‌کنیم که هزینه نگهداری آن‌ها با «دلار آزاد» محاسبه می‌شود، در حالی که درآمد عموم جامعه به «ریال» است. این شکاف ارزی، دقیقا همان نقطه‌ای است که درک این شارژ را برای عموم دشوار می‌کند.

اما سؤال اساسی اینجاست: آیا این عدد صرفا حاصل اغراق رسانه‌ای است یا پشت آن یک منطق اقتصادی در بازار آپارتمان‌های لوکس و مدرن وجود دارد؟ پاسخ قطعاً دومی است.

وقتی با اطمینان می‌گویم که این عدد ۱۰۰ میلیون تومان واقعی است و فقط یک جنجال رسانه‌ای نیست، دلیلش حساب‌وکتاب ساده‌ای است که ما در پشت‌صحنه‌ی این برج‌ها می‌بینیم. بیایید تعارف را کنار بگذاریم؛ ما  درباره ساختمان‌هایی صحبت میکنیم که تمام تجهیزات حیاتی‌شان از آسانسور و موتورخانه گرفته تا سیستم‌های سرمایش و گرمایش، خارجی هستند و با دلار آزاد خرج برمی‌دارند. وقتی قطعه‌ای از آسانسور یک برج لوکس خراب می‌شود، مدیر ساختمان نمی‌تواند آن را با قیمت‌های بازار داخلی تعمیر کند، بلکه باید آن قطعه را با قیمت دلار روز بخرد و همین موضوع باعث می‌شود هزینه‌های تعمیر و نگهداری این ساختمان‌ها دائماً با نوسان ارز بالا برود، نه با تورم معمولی که مردم حس می‌کنند.

از طرف دیگر، داستان فقط خرید قطعه نیست؛ اداره کردن چنین برج‌هایی مثل گرداندن یک هتل پنج ستاره است که به تعداد زیادی  از نیروهای متخصص نیاز دارد. برخلاف آپارتمان‌های معمولی که شاید یک سرایدار داشته باشند، اینجا ما با تیم‌های نگهبانی بیست‌وچهار ساعته، تأسیسات‌ی مقیم که شب و روز باید مراقب موتورخانه باشد، لابی‌من‌های خوش‌تیپ و نیروهای خدماتی روبرو هستیم که همگی حقوق‌های بالا و مزایا می‌گیرند. وقتی حقوق و بیمه و عیدی این افراد را روی هم می‌گذارید، به عدد وحشتناکی در ماه می‌رسید که باید بین واحدها تقسیم شود.

در نهایت هم باید این را در نظر بگیرید که ساکنین این برج‌ها پول می‌دهند تا هیچ‌وقت کلمه «خرابی» را نشنوند. آن‌ها این شارژ سنگین را می‌دهند تا قبل از اینکه آسانسور خراب شود سرویس شده باشد و آب استخر همیشه گرم و تمیز باشد. فراهم کردن این سطح از رفاه خرج سنگینی دارد و نمی‌شود با هزینه‌های کم مدیریتش کرد. پس وقتی همه این خرج‌های دلاری و حقوق پرسنل و نگهداری هتلینگ را با هم جمع می‌کنیم، می‌بینیم که آن شارژ ۱۰۰ میلیون تومانی نه پول زور است و نه کلاهبرداری، بلکه هزینه واقعیِ روشن نگه‌داشتنِ چراغِ چنین زندگیِ لوکسی است.

 آپارتمان لوکس امروز؛ دیگر فقط خانه نیست

برای درک این موضوع، باید تعریف سنتی خود از «خانه» را کنار بگذاریم. بسیاری از برج‌های جدید الهیه، فرشته و چناران، عملا واحد مسکونی نیستند، بلکه هتل پنج ستاره اند که دارای امکانات رفاهی کامل هستند. ساکنان این برج ها، پول نمی‌دهد که فقط سقف داشته باشد، آنها پول می‌دهد تا دغدغه نداشته باشد.  می‌خواهند وقتی از در وارد می‌شود، خدماتی را دریافت کنند که معمولاً فقط در سفرهای خارجی و هتل‌های لوکس تجربه می‌کند.

چرا شارژ ماهیانه ۱۰۰ میلیون تومان است؟ (هزینه‌ها دقیقاً کجا می‌رود؟)

در یک آپارتمان لاکچری واقعی، شارژ ماهانه صرف موارد زیر می‌شود

• تیم حفاظتی و امنیتی ۲۴ ساعته

اینجا خبری از یک نگهبان معمولی نیست. صحبت از یک تیم حراست حرفه‌ای و آموزش‌دیده است که شیفتی کار می‌کنند. دوربین‌های پیشرفته و سیستم‌های دقیق کنترل رفت‌ودآمد وجود دارد تا امنیت جان و مال ساکنین کاملاً تضمین شود. حقوق این تیم هزینه زیادی دارد.

• لابی هتلینگ با استاندارد بین‌المللی

در یک لابی با استانداردهای بین‌المللی، نیروی انسانی مهم‌ترین رکن به شمار می‌رود. فردی که مسئولیت لابی را بر عهده دارد، تنها یک نگهبان نیست؛ بلکه باید نماینده‌ای تمام‌عیار از شخصیت ساختمان باشد. این فرد باید همواره ظاهری آراسته، پوششی رسمی و رفتاری سرشار از ادب و متانت داشته باشد. برخورد حرفه‌ای و خوش‌آمدگویی گرم اما چارچوب‌دارِ متصدی لابی، نخستین تصویر از شکوه و نظم ساختمان را در ذهن ساکنین و مهمانان ثبت می‌کند.

فراتر از ظاهر، عملکرد لابی باید شامل خدمات رفاهی کامل (معادل کانسیرج) باشد که تمام نیازهای ساکنین، از هماهنگی‌های روزمره تا مدیریت امور شخصی را پوشش دهد. پذیرش مهمانان نیز باید بر اساس آداب و تشریفات دقیق انجام شود؛ به طوری که همزمان با حفظ بالاترین سطح امنیت، حس احترام و ارزشمندی به مهمان منتقل شود. در واقع، اجرای دقیق این ضوابط خاص است که تفاوت یک آپارتمان معمولی را با یک مجتمع مجلل هتلی مشخص می‌کند. 

• هزینه سنگین استخر و مشاعات

نگهداری مجموعه‌های آبی وسیع شامل استخر، سونا و جکوزی، به دلیل محاسبه تعرفه‌های آب و برق با نرخ تجاری، هزینه‌های سربار بسیار سنگینی را به ساکنین تحمیل می‌کند. فراتر از قبوض انرژی، مسئله حیاتی‌تر تصفیه دائم و گرم نگه‌داشتن آب در تمام فصول سال با استفاده از تجهیزات پیشرفته است؛ فرآیندی که نیازمند بودجه مستمر است و کوچک‌ترین وقفه در تأمین مالی آن، نه تنها موجب غیرقابل استفاده شدن امکانات می‌شود، بلکه می‌تواند خسارات فنی جبران‌ناپذیری به زیرساخت‌های تأسیساتی وارد کند.

علاوه بر بخش‌های فنی، مدیریت فضاهای رفاهی لوکس نظیر سالن‌های ورزشی مجهز به همراه مربیان مقیم، مراکز تندرستی و ماساژ، سینمای اختصاصی و تالارهای پذیرایی تشریفاتی، بار مالی جداگانه‌ای دارد. این فضاها برای ارائه خدمات در بالاترین سطح، نیازمند نظافت دائمی، سرویس تجهیزات و حضور نیروی انسانی متخصص هستند؛ بنابراین بخش قابل‌توجهی از شارژ ماهیانه صرفاً هزینه اجاره فضا نیست، بلکه صرف زنده و فعال نگه‌داشتن این اکوسیستم رفاهی و تضمین آسایش ساکنین می‌شود.

• تجهیزات کاملاً وارداتی

این مهم‌ترین بخش است. آسانسورهای برند خارجی، چیلره یا سیستم‌های هوشمند BMS، قطعات یدکی دارند که باید به دلار خریده شود. وقتی یک قطعه الکترونیکی کوچک در موتورخانه بسوزد، هزینه تعویض آن شاید بالای 100 میلیون تومان باشد. شارژ بالا، در واقع نوعی بیمه برای تأمین فوری این قطعات است تا رفاه ساکنین حتی یک ساعت مختل نشود.

در چنین شرایطی، با افزایش نرخ ارز و هزینه نیروی انسانی متخصص، طبیعی است که شارژ آپارتمان لوکس نیز به‌صورت تصاعدی افزایش پیدا کند.

بستن تبلیغ

آپارتمان مدرن و لوکس در برابر  آپارتمان لاکچری؛ تفاوتی که اغلب نادیده گرفته می‌شود

یکی از اشتباهات رایج در بازار مسکن ایران، استفاده نادرست از واژه‌هاست. هر ساختمان نوساز یا گران‌قیمت، الزاماً آپارتمان لاکچری نیست. 

• آپارتمان مدرن

 آپارتمان هایی هستند که طراحی به‌روز دارد، متریال باکیفیت، امکانات استاندارد دارد و تمرکز آن بر زیبایی و کارایی است. اما خدمات «نیروی انسانی» زیادی ندارد. شارژ این‌ها باید معمولی باشد.

آپارتمان‌های مدرن بر پایه جدیدترین اصول معماری، کارایی فضا و استفاده از تکنولوژی‌های روز طراحی می‌شوند. در این نوع آپارتمان‌ها تمرکز بر سادگی، نورگیری حداکثری با پنجره‌های قدی و حذف جزئیات غیرضروری است. همچنین استفاده از سیستم‌های خانه هوشمند برای کنترل روشنایی و دما، و بهره‌گیری از متریال‌های نوین مانند شیشه و کامپوزیت از ویژگی‌های بارز آن‌هاست که سبکی مینیمال و متناسب با زندگی سریع شهری را ارائه می‌دهد.

• آپارتمان لوکس

آپارتمان‌های لوکس واحدهایی هستند که فراتر از استانداردهای معمولی ساخت‌وساز، امکانات رفاهی و کیفیت زندگی بالاتری را ارائه می‌دهند. این آپارتمان‌ها معمولاً در مناطق گران‌قیمت شهر واقع شده و دارای مشاعات کاملی نظیر لابی مجلل، نگهبانی ۲۴ ساعته، سالن ورزشی، استخر و سونا هستند. در ساخت آن‌ها از مصالح باکیفیت و مرغوب استفاده می‌شود و طراحی داخلی آن‌ها به گونه‌ای است که فضایی دلباز، راحت و ایمن را برای ساکنین فراهم کند.

• آپارتمان لاکچری

اصطلاح "لاکچری" در بازار مسکن معمولاً به آپارتمان‌های "فوق لوکس" و اشرافی اطلاق می‌شود که نمادی از تجمل‌گرایی و ثروت هستند. در این آپارتمان‌ها جزئیات خیره‌کننده، استفاده از سنگ‌ها و شیرآلات گران‌قیمت وارداتی، برندهای مشهور جهانی در تجهیزات آشپزخانه و امکانات خاصی مانند روف‌گاردن اختصاصی، سینمای خانگی، خدمات هتلینگ کامل و پنت‌هاوس‌های دوبلکس به چشم می‌خورد. هدف اصلی در اینجا نمایش شکوه، خاص بودن و ارائه بالاترین سطح ممکن از رفاه است.
اینجا صحبت از برند است. سازنده برند است، آرشیتکت برند است و مدیریت ساختمان هم برند است. در اینجا شما بابت «سرویس» پول می‌دهید. مثل تفاوت غذا خوردن در یک رستوران معمولی با یک رستوران ۵ ستاره؛ مواد اولیه شاید یکی باشد، اما شما پولِ سرویس، فضا و پرستیژ را می‌دهید. 
شارژ ۱۰۰ میلیونی فقط در آپارتمان های لاکچری معنا پیدا می‌کند، نه در هر ساختمان گران‌قیمت.

نتیجه‌گیری: چرا این ارقام منطقی هستند؟

• واقعیت دلاری در برابر درآمد ریالی: هزینه‌های تعمیر و نگهداری تجهیزات وارداتی (آسانسور، چیلر و...) با دلار آزاد محاسبه می‌شود که شارژ بالا را اجتناب‌ناپذیر می‌کند.

• خدمات فراتر از سکونت: ساکنین این برج‌ها بابت خدمات هتلینگ، امنیت ۲۴ ساعته و مشاعات آبی فعال پول می‌دهند، نه فقط برای داشتن یک سقف.

• حفظ ارزش دارایی: پرداخت سالانه حدود ۰.۴٪ از ارزش کل ملک به عنوان شارژ، منطقی‌ترین راه برای جلوگیری از فرسودگی و افت قیمت یک سرمایه چند صد میلیاردی است.

• تفاوت لاکچری با مدرن: این هزینه‌ها مختص ساختمان‌های «لاکچری و برند» است و نباید آن را به تمام آپارتمان‌های گران‌قیمت یا نوساز تعمیم داد.