فسخ قرارداد اجاره ؛ از اقدام آن چه می دانید؟

فسخ قرارداد اجاره غالباً به دلیل اختلاف مالی، عدم پرداخت اجاره یا عدم تمایل موجر به ادامه قرارداد انجام می شود. فسخ قرارداد اجاره، می تواند از سوی موجر یا مستاجر و با استناد به ماده فسخ مندرج در قرارداد انجام می گیرد.  معمولاً در معاملات ملکی شرایط و تعهداتی را برای موجر و مستاجر قید می‌کنند و الزاماتی برای دو طرف مشخص می کنند حال چنانچه هر یک از طرفین این الزامات و تعهدات را انجام ندهد در قرارداد اجاره قید می‌شود که طرف مقابل حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

عدم آگاهی از شرایط و نکات حقوقی فسخ قرارداد اجاره، می تواند موجب زیان طرفین قرارداد و پرداخت خسارت شود. در این مطلب به بررسی کامل فسخ قرارداد اجاره، شرایط آن، نکات حقوقی و ابطال اجاره نامه می پردازیم. 

فسخ قرارداد یعنی چه

در حقیقت فسخ قرارداد یکی از راه‌های برهم زدن و پایان دادن به قرارداد است ، به تعبیری طرفین قرارداد یا یکی از آنها این حق را دارند که درمورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم گیری کنند .در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد (خِیار) یا (خیار فسخ) می گویند. خیار به معنای اختیار است که منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. در واقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد.

بستن تبلیغ

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

مستاجر طبق قانون حق دارد از زمان عقد قرارداد اجاره تا زمان تحویل ملک، در صورت مشاهده هرگونه عیب و نقص در ملک، اقدام به فسخ قراداد نماید، هرچند مدت نسبتاً زیادی از زمان عقد قرارداد گذشته باشد. همچنین در صورتی که موجر در متن اجاره نامه متعهد شود عیوب ملک را رفع نموده یا اقداماتی جهت تسهیل در استفاده از ملک، مانند نصب تجهیزات و...  تا مهلت مقرر انجام دهد و به تعهدات خود عمل نکند، مستأجر می تواند اقدام به فسخ پیش از تحویل قرارداد اجاره نماید.

یکی دیگر از مواردی که می تواند سبب ابطال قرارداد اجاره پیش از تحویل شود، مغایرت ملک با توضیحات مندرج در قرارداد اجاره است. همچنین موجر نیز می تواند در صورت ذکر شرط فسخ قرارداد در اجاره نامه، پیش از تحویل ملک به مستأجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره نموده و خسارات ناشی از آن را به مستأجر پرداخت نماید.

بیشتر بخوانید: قانون اجاره خانه ؛ قبل از معامله به این نکات دقت کنید!

فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل

در صورت وجود اختلاف بین موجر و مستاجر یا شرایط خاص امکان فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل ملک هم وجود دارد. اگر قبل از پایان مدت قرارداد، طرفین تصمیم به فسخ بگیرند در صورتی که بند فسخ در قرارداد ذکر شده باشد مجاز به این کار هستند. در این حالت موجر یا مستاجر باید حداقل یک ماه قبل از اینکه بخواهد ملک را تخلیه کند به طرف مقابل این موضوع را اطلاع دهد.

فسخ قرارداد اجاره باید به صورت توافقی و با همکاری دو طرف و پرداخت خسارتی که در بند فسخ قرارداد ذکر شده انجام شود. نکته مهم اینکه پرداخت جریمه یا خسارت بر عهده فردی است که درخواست فسخ را مطرح کرده است. میزان این جریمه در بعضی قراردادها به صورت ثابت و مثلاً یک ماه اجاره و در بعضی به صورت درصدی از اجاره در نظر گرفته شده است. 

در صورت عدم همکاری طرف مقابل، فرد خواستار فسخ باید با ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل دلیل فسخ را اعلام کند. همچنین به دادگاه منطقه قرارگیری ملک مراجعه کرده و درخواست خود را ارائه دهد. بقیه روند فسخ قرارداد و پیگیری های قضایی آن توسط دادگاه و طبق اعلام زمان مشخص انجام می شود. 

بستن تبلیغ

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

بر اساس ماده ۶ در صورت که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. البته با رعایت کامل ماده ۴۱۵ قانونی مدنی می تواند قرار داد را فسخ کند. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ قرارداد از سوی مستأجر محدود به دلایل خاصی امکانپذیر است که تعیین دلایل با همفکری و اتفاق نظر دو طرف صورت می گیرد.

هرگاه مورد اجاره کلی یا جزئی در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد مستاجر حق فسخ دارد براساس ماده ۷ هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نموده و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از تاریخ ارائه کلید به دادگاه، موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

بیشتر بخوانید: قرارداد اجاره دفتر کار ، نگاهی به نکات حقوقی آن

فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

بر اساس توافقی که بین مالک و مستاجر در قرارداد کتبی وجود دارد، مستاجر موظف است مبلغی را تحت عنوان اجاره بها ماهانه به مالک واریز کند اما در برخی مواقع ممکن است مستاجر طبف توافق به وهده خود عمل نکند و اجاره بها را پرداخت نکند. در این میان مالک می تواند با استفاده از روش هایی به حق خود برسد . بر اساس بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر اجاره بها خود را پرداخت نکند، مالک می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری

فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری در صورت عدم انجام تعهدات قانونی یا مالی امکانپذیر است. فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری مانند دیگر قراردادهای اجاره انجام می شود. نکته مهم در مورد فسخ اجاره نامه، وجود ماده فسخ در قرارداد اولیه با کد رهگیری است. در صورت وجود این ماده و تعیین خسارت مشخص در آن، می توان قرارداد اجاره را با پرداخت خسارت فسخ کرد. 

برخی از مالکان در رابطه با فسخ اجاره نامه نگرانی و دغدغه هایی دارند. این نگرانی از این جهت است که نمی‌دانند در صورتی که برای اجاره نامه کد رهگیری بگیرند، در صورت فسخ چه اتفاقی برای اطلاعات ثبت شده آن‌ها در سامانه‌های مالیاتی کشور می‌افتد.

 در این مورد باید بدانید که برهم خوردن قرارداد دو حالت دارد:

1-    از سوی یکی از طرفین درخواست شده و با توافق یکدیگر و پرداخت خسارت قید شده در قرارداد انجام می شود.
2-    از طرف یکی از طرفین درخواست فسخ می شود و طرف مقابل با این تصمیم مخالفت می کند. 

در حالتی که قرارداد اجاره نامه با رضایت دو طرف قرارداد فسخ شود، مالک و مستاجر با مراجعه به مشاور املاک و اعلام این موضوع می‌توانند قرارداد را اقاله کنند. مشاور املاک نیز می‌تواند با مراجعه به سامانه صدور کد رهگیری، اقاله شدن قرارداد را اعلام کند.

بیشتر بخوانید: قرارداد اجاره زمین کشاورزی ؛ هر انچه که باید بدانید !

ابطال اجاره نامه

در صورت رعایت نکردن بعضی نکات یا عدم وجود شرایطی، امکان ابطال اجاره نامه وجود دارد. ابطال اجاره نامه با فسخ آن متفاوت است. فسخ قرارداد، بعد از انعقاد قرارداد و در صورت عدم اجرای یک تعهد انجام می شود. ولی ابطال اجاره نامه در شرایطی است که قراردادی عقد نشده و توافقی بین طرفین رسمیت پیدا نکرده است. در حالت کلی شرایط ابطال اجاره نامه شامل تعیین نکردن مدت قرارداد، عدم تحویل ملک توسط موجر، و وجود اشکالات بزرگ در توصیف ملک و شرایط آن می باشد. دلایلی که ازنظر قانونی یک اجاره نامه ابطال می شود شامل موارد زیر است:

• عدم تعیین مدت زمان: زمانی که قرارداد اجاره ملک یا مستغلات دیگر بین دو طرف نوشته می شود باید دارای تاریخ و زمان معین باشد. زمان قرارداد، تاریخ شروع و پایان آن را مشخص کرده و به آن اعتبار قانونی می دهد. طبق قانون 468 قانون مدنی در صورتی که قرارداد اجاره یک ملک بدون تاریخ معینی تنظیم شود آن قرارداد باطل است. 

• عدم توانایی تحویل ملک از طرف موجر: موجر با عقد قرارداد اجاره باید توانایی تحویل ملک مذکور را به مستاجر داشته باشد در غیر این صورت این قرارداد باطل است. 

• عدم اهلیت طرفین: در صورتی که یکی از طرفین دارای اهلیت قانونی نبوده یعنی سالم و عاقل و بالغ نباشد. اگر فردی دارای جنون بوده یا زیر سن قانونی باشد و یک طرف قرارداد اجاره باشد آن قرارداد باطل است.

• عدم وجود رضایت طرفین: عقد قرارداد اجاره فقط در صورت رضایت و توافق هر دو طرف، معتبر و قانونی است. در صورتی که یک یا هر دو طرف با عدم رضایت یا با ترس و اجبار قرارداد اجاره را امضا کرده باشند آن قرارداد باطل است.

• عدم تعیین موضوع یا مورد اجاره: در هر قراردادی از جمله اجاره نامه باید موضوع مورد توافق به صورت دقیق نوشته شود. در صورت عدم درج موضوع و ملک مورد اجاره، این مساله باعث ابطال اجاره نامه می شود. 

• عدم مشروعیت: ملک مورد اجاره باید برای استفاده مشروع و قانونی طبق قوانین اساسی و مدنی کشور اجاره داده شود. در صورتی که ملکی برای اهداف غیر مشروع و غیر قانونی اجاره داده شود، اجاره نامه باطل است.

آشنایی با پلتفرم آقای املاک

وبسایت آقای املاک که به عنوان تخصصی ترین و کاملترین وبسایت ملکی در کشور شناخته شده توانسته تا حد بسیار زیادی دغدغه پیدا کردن خانه برای متقاضیان را با خدمات منحصر به فردش از میان بردارد. آقای املاک با هدف کاهش اتلاف وقت و ارائه پیشنهادهای خاص در دسته بندی های متنوع برای متقاضیان پا در این عرصه گذاشت. با اینکه زمان زیادی از فعالیت این وبسایت و سوپراپلیکیشن ملکی نگذشته ، با خدمات به روز و متنوع خود توانسته درصد قابل توجهی از بار مشکلات متقاضیان مسکن و فعالان در حوزه مشاغل ساختمانی را بردارد و با ارائه خدمات ویژه نظر بسیاری از مردم و همچنین آژانس های املاک را به خود جلب کند و محیطی امن و مناسب برای متقاضیان و فعالیت آژانس‌های املاک فراهم کند.