عقب نشینی ساختمان ؛ از نکات حقوقی تا نحوه اخذ خسارت !

تصور کنید خانه‌ای را با زحمت و هزینه زیاد خریده‌اید، اما بعد از مدتی متوجه می‌شوید که بخشی از آن در طرح نوسازی شهری قرار گرفته و باید به شهرداری واگذار شود! حالا چه باید کرد؟ آیا امکان جلوگیری از این موضوع وجود دارد؟ حق و حقوق شما در این شرایط چیست؟

عقب‌نشینی ساختمان یکی از مواردی است که می‌تواند برای مالکان چالش‌برانگیز باشد. این مسئله نه‌تنها به تغییرات شهری و نوسازی معابر مربوط می‌شود، بلکه تأثیر مستقیمی بر ارزش ملک شما دارد. خبر خوب این است که با اطلاع از قوانین و حقوق خود، می‌توانید از ضررهای احتمالی جلوگیری کنید و حتی از مزایای این تغییرات بهره ببرید. در این مقاله، صفر تا صد عقب‌نشینی ساختمان، از قوانین و استعلام‌ها گرفته تا نحوه جبران خسارت، بررسی شده است. پس اگر می‌خواهید در این مسیر آگاهانه گام بردارید، تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید!

پیمانکاران تخریب ، گودبرداری و خاکبرداری ساختمان

تخریب داخلی کلی جزئ با حمل نخاله ساختمان سوله

تهران

- سعادت آباد

تخریب هیلتی حمل نخاله جاروکش

تهران

- ولنجک

گچ کاری تخریب شومینه پنل گچی تخریبچی لکه گیری

تهران

- نارمک

فهرست مطالب

تعریض ملک یعنی چه؟

عقب نشینی ساختمان چیست

قانون عقب نشینی ساختمان

قوانین عقب نشینی در زمان اجرای طرح‌ شهرداری

جبران خسارت عقب نشینی زمین

جبران خسارت عقب نشینی ساختمان

عقب نشینی ساختمان در هنگام نوسازی

نحوه استعلام عقب نشینی ساختمان

عقب نشینی ملک به عهده خریدار است یا فروشنده

تعریض ملک یعنی چه؟

تعریض ملک به معنای گسترش و عریض کردن معابر، خیابان‌ها و کوچه‌ها برای بهبود عبور و مرور شهری است. این اقدام معمولاً در راستای اجرای طرح‌های توسعه شهری، زیباسازی محیط و کاهش ترافیک توسط شهرداری انجام می‌شود. در بسیاری از موارد، برای تعریض معابر، نیاز است که بخشی از املاک شخصی در اختیار شهرداری قرار گیرد.

در صورتی که ملک شما در طرح تعریض قرار بگیرد، شهرداری موظف است به شما اطلاع دهد و بر اساس قوانین، خسارت ناشی از عقب‌نشینی را جبران کند. این خسارت می‌تواند شامل بهای زمین (عرصه) یا ساختمان (اعیان) باشد که توسط کارشناسان ارزیابی و پرداخت خواهد شد.

مالکانی که ملکشان مشمول طرح تعریض می‌شود، باید هنگام بازسازی یا نوسازی، اصول و محدوده‌های جدید را رعایت کنند، زیرا عدم رعایت این موارد می‌تواند منجر به جریمه یا حتی تخریب بنا شود. بنابراین، قبل از خرید یا ساخت‌وساز، استعلام وضعیت عقب‌نشینی و تعریض ملک از شهرداری ضروری است.

بستن تبلیغ

عقب نشینی ساختمان چیست

عقب نشینی ساختمان در واقع زمانی رخ می دهد که شهرداری قصد ایجاد زیبا سازی و نوسازی شهر ، عریض کردن معابر و خیابان ها را داشته باشد. در این میان در برخی مواقع ممکن است کل یا قسمتی از ملک شما در همین طرح قرار گرفته باشد و لازم است آن قسمت ملک به شهرداری واگذار شود. در اینجا ممکن است برای شما سوالاتی از قبیل اینکه آیا می توان از واگذار کردن ملک به شهرداری خوداری کرد؟ حق و حقوق مالک در برابر واگذاری ملک چیست؟ یا از کجا می توان فهمید که ملک در طرح نوسازی قرار دارد؟ مطرح شود. برای پاسخ به اینگونه سوالات لازم است که قوانین عقب نشینی ساختمان ها را بدانید.

قانون عقب نشینی ساختمان

شهرداری برای اصلاح رفت وآمد و عریض شدن خیابان ها، هر چند وقت یک بار تصمیم به عریض کردن خیابان ها می گیرد که ممکن است نیاز به تخریب بعضی از ساختمان ها و گاهی نیز نیاز به تخریب قسمتی از ساختمان ها باشد. این عقب نشینی مشکلاتی را برای مالکان به همراه دارد زیرا شخصی ملکی را خریداری نموده و مدتی بعد متوجه شده است که ملک خود در طرح نوسازی شهرداری قرار گرفته است و دچار خسارت و ضرر مالی شده است و می خواهد بداند که آیا می تواند از وضعیت ملک در زمان عقب نشینی اطلاع پیدا کند یا خیر. با خواندن این مقاله، از تمام قوانین عقب نشینی ساختمان مطلع خواهید شد. پس با ما همراه باشید.

قوانین عقب نشینی در زمان اجرای طرح‌ شهرداری

مهم ترین نکته ای که باید به آن توجه کنید این است که قانون همواره هنگام اجرای طرح نوسازی با شهرداری موافقت می نماید و شهرداری آن طور که بخواهد و صلاح ببینید طرح را اجرا می کند و شما موظف هستید طبق قانون ملک خود را به شهرداری واگذار نمایید. شما نمی توانید از دادن ملک یا قسمتی از ملک به شهرداری خود داری کنید. 

برای جلوگیری ضرر و زیان ملک خود در هنگام عقب نشینی ساختمان ها نکات زیر را رعایت کنید:

1- شهرداری موظف است قبل از اجرای طرح عقب‌نشینی، مالکین را مطلع کند و بر اساس ارزش‌گذاری کارشناسان رسمی، خسارت پرداخت نماید.

2- .چه خسارت به عرصه (زمین ملک) و چه خسارت به اعیان (ساختمان وبنا) وارد شود شهرداری موظف به پرداخت خسارت به مالک می شود.

3- مالکانی که ملکشان در طرح عقب‌نشینی قرار دارد، می‌توانند به نحوه ارزیابی و میزان خسارت تعیین‌شده اعتراض کنند. این اعتراض باید در کمیسیون‌های مربوطه شهرداری یا مراجع قضایی مطرح شود.

4- براساس قوانین شهری، مالک حق ندارد از اجرای طرح‌های توسعه شهری جلوگیری کند و باید مطابق با قوانین، همکاری لازم را انجام دهد.

5- پرداخت خسارت توسط شهرداری ممکن است به‌صورت نقدی، تهاتر (واگذاری زمین یا ملک معوض)، یا اعطای امتیازات خاص مانند تراکم اضافی باشد.

6- در برخی موارد، مالک و شهرداری می‌توانند بر سر شرایط عقب‌نشینی و میزان خسارت به توافق برسند، اما در عقب‌نشینی‌های اجباری، مالک موظف به اجرای دستورالعمل‌های شهرداری است.

بیشتر بخوانید: عوارض شهرداری خانه ؛ از نکات حقوقی تا نحوه پرداخت قبوض 

بستن تبلیغ

جبران خسارت عقب نشینی زمین

اگر خسارت به اعیان یا همان ساختمان وارد شود کارشناسان میزان خسارت را مشخص و شهرداری آن خسارت را پرداخت می کند. اما اگر خسارت به عرصه یا همان زمین وارد شود یعنی اگر شهرداری بخواهد کل یا بخشی از ملک را تصرف نمایید، ارزش زمین به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می شود و شش درصد به مبلغ محاسبه شده اضافه خواهد شد. حال اگر مبلغ به دست آمده بیشتر از قیمت زمین باشد همان مبلغ در زمان ارزیابی مد نظر قرار می گیرد و شهرداری باید تمامی خسارت را پرداخت نماید.

شهرداری مزایایی برای همکاری مالکان نیز در نظر گرفته است:

اول آنکه در بازسازی قسمت های تخریب شده ساختمان برای مالکان ، شهرداری گاهی جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه را صادر می کند و دوم آنکه ممکن است در برخی مواقع تخفیف های مالیاتی برای بعضی از املاک در نظر بگیرد.

جبران خسارت عقب نشینی ساختمان

زمانی که مالک از طرح شهرداری با خبر می شود اگر قبل از دستور شهرداری و اجرای طرح، خود اقدام به تخریب ساختمان نماید و عقب نشینی ملک خود را انجام دهد، شهرداری خسارات وارده به ساختمان و بهای ملک را پرداخت نمی کند زیرا مالک خود عقب نشینی ساختمان را انجام داده است و نمی تواند ادعای خسارت از شهرداری کند وشهرداری نیز موظف نیست که تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی برای ملک در نظر بگیرد.

اما چون مالک در اجرای طرح نو سازی معابر کاری انجام داده است ممکن است شهرداری تسهیلاتی به مالک عطا کند. پس یادتان باشد که عقب نشینی ساختمان باید با دستور شهرداری انجام شود. 

بیشتر بخوانید: ۱۰ نکته کلیدی که باید قبل از خرید ملک به آن توجه کنید!

عقب نشینی ساختمان در هنگام نوسازی

هنگامی که برای باسازی ساختمان خود تصمیم می گیرید لازم است که برای گرفتن پروانه بهره برداری به شهرداری مراجعه کنید. در این زمان ممکن است با دستور عقب نشینی ساختمان برخورد کنید. اگر شهرداری تصمیم به طرح تعریض خیابان های محل شما داشته باشد اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده باشد شما باید عقب نشینی ملک را در هنگام باسازی رعایت کنید.

چند نکته مهم که قبل از بروز مشکلات احتمالی هنگام عقب نشینی در هنگام نوسازی 

۱.در هنگام گرفتن پروانه ساخت برای باسازی ساختمان میزان عقب نشینی ساختمان را حتما از شهرداری دریافت کنید.

۲.میزان عقب نشینی ملک را در هنگام ساخت و ساز و باسازی رعایت کنید.

۳.بعد از اتمام ساخت و ساز اگر محدوده عقب نشینی را رعایت نکرده باشید قطعا با مشکلات فراوانی برخورد میکنید.

۴.صدورگواهی پایان کار شهرداری در صورت هرگونه تخلف درعقب نشینی امکان پذیر نیست.

۵.اگر در هنگام عقب نشینی محدوده را رعایت نکنید به اموال شهرداری تجاوز کرده اید چرا که طبق قانون معابر و خیابان ها متعلق به شهرداری هستند و جزء اموال شهرداری محسوب میشود.

۶.ملکی که حدود عقب نشینی را رعایت نکرده باشد شهرداری می تواند آن ملک را تخریب یا برای آن جریمه صادر کند.

بیشتر بخوانید: کلاهبرداری املاک ؛ ۵ روش رایج کلاهبرداری ملکی و چگونگی اجتناب از آنها

نحوه استعلام عقب نشینی ساختمان

قبل از اجرای طرح توسط شهرداری ساختمان هایی که نیاز به عقب نشینی دارند به مالکان آنها  از راه های زیر اطلاع داده می شود:

• در نشریات عمومی اطلاعات مربوط به طرح های نوسازی معابر چاپ وبه اطلاع مالکان می رسد.

• نامه ایی در خصوص جزِییات طرح نوسازی برای مالکانی که ساختمان های آن ها در محدوده طرح نوسازی قرار گرفته است از طرف شهرداری ارسال می گردد که به طور کامل اطلاعات طرح برای آنها توضیح داده شده است.

• گاهی نیز ماموران شهرداری به صورت حضوری به ساختمان ها مراجعه می کنند و مالکان را در جریان طرح قرار می دهند.

• نکته حائز اهمیت این است که حتما دقت کنید در هنگام خرید ملک در ابتدا به شهرداری مراجعه کنید و اطلاعات مربوط به عقب نشینی ملک را کسب کنید .

• در بسیاری از شهرها، شهرداری سامانه‌های اینترنتی دارد که مالکان می‌توانند با وارد کردن اطلاعات ملک، بررسی کنند که آیا در طرح عقب‌نشینی قرار دارد یا نه.

• اگر سامانه آنلاین اطلاعات کافی ارائه ندهد، مراجعه به شهرداری منطقه و دفاتر خدمات نوسازی می‌تواند جزئیات دقیق‌تری درباره طرح‌های توسعه و میزان عقب‌نشینی مورد نیاز ارائه دهد.

• طرح تفصیلی، نقشه‌ای است که شهرداری برای توسعه و تغییرات شهری تدوین می‌کند. این نقشه نشان می‌دهد که کدام املاک در طرح تعریض و عقب‌نشینی قرار دارند. مالکان می‌توانند با مراجعه به شهرداری، اطلاعات لازم را دریافت کنند.

• در برخی موارد، اطلاعات مربوط به عقب‌نشینی و طرح‌های شهری در سند ملک یا در پرونده‌های ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک درج شده است. بررسی این سوابق می‌تواند اطلاعات مفیدی در اختیار خریداران و مالکان قرار دهد.

عقب نشینی ملک به عهده خریدار است یا فروشنده

اگر ملک در طرح عقب نشیی قرار گرفته بايد مالک پاسخ گو باشد مگر اينكه در هنگام فروش در قرارداد قيد شده باشد كه ملک در طرح عقب نيشنی قرار داره و شما با توجه به اين مسله خريد را انجام داده باشین در غير اين صورت شما مي توانيد از مالک شكايت و جبران خسارت نمايید. برای انجام این کار به شما پیشنهاد می شود با در دست داشتن مبایعه نامه به وکیل متخصص مراجعه نمایید چرا که مراحل کار از نظر حقوقی سخت و پیچیده خواهد بود و نیاز به متخصص باتجربه در این حوزه خواهد داشت.

بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید از نکات حقوقی زمین بدانید!

جمع بندی:

اگر مالک محدوده عقب نشینی را رعایت نکند شهرداری می تواند آن ملک را تخریب یا جریمه کند.

مالکانی که ملک آن ها در محدود طرح نوسازی شهرداری واقع شده است موظف به همکاری با شهرداری می باشند.

شهرداری برای همکاری مالکان تسهیلاتی از قبیل مجوز تراکم اضافه و تخفیف مالیاتی در نظر می گیرد.

شهرداری موظف است خسارت وارده شده به ساختمان ها را در هنگام عقب نشینی به مالک پرداخت کند.

مالک موظف است هنگام بازسازی اگر شهرداری دستور عقب نشینی ملک را صادر کرد آن را رعایت کند.

اقدام خود سرانه به بازسازی و عقب نشینی ساختمان قبل از دستور شهرداری باعث می شود که شهرداری خسارت وارده را پرداخت نکند.

وبسایت آقای املاک برای اولین بار در کشور توانست صفر تا صد نیازهای ملکی مانند ثبت نامحدود و رایگان آگهی و سایر خدمات وابسته به آن را در قالب یک اپلیکیشن در اختیار متخصصان، فعالان و عموم مردم قرار دهد. انتشار آگهی های ساده در وبسایت آقای املاک کاملا رایگان است. در واقع پلتفرم آقای املاک یک نرم افزار تخصصی در زمینه املاک و ساختمان است که از مشاغل ساختمانی، تا اجاره، خرید و فروش، و سازندگان، و... را پوشش می دهد.