عقب نشینی ساختمان ؛ از نکات حقوقی تا نحوه اخذ خسارت !
18 اردیبهشت 1401
ملکی
در این مطلب قصد داریم شما را با صفر تا صد عقب نشینی ساختمان از قوانین گرفته تا استعلام و نحوه جبران خسارت آن آشنا کنیم. لطفا تا آخر این مقاله ما را همراهی کنید.
عقب نشینی ساختمان چیست
عقب نشینی ساختمان در واقع زمانی رخ می دهد که شهرداری قصد ایجاد زیبا سازی و نوسازی شهر ، عریض کردن معابر و خیابان ها را داشته باشد. در این میان در برخی مواقع ممکن است کل یا قسمتی از ملک شما در همین طرح قرار گرفته باشد و لازم است آن قسمت ملک به شهرداری واگذار شود. در اینجا ممکن است برای شما سوالاتی از قبیل اینکه آیا می توان از واگذار کردن ملک به شهرداری خوداری کرد؟ حق و حقوق مالک در برابر واگذاری ملک چیست؟ یا از کجا می توان فهمید که ملک در طرح نوسازی قرار دارد؟ مطرح شود. برای پاسخ به اینگونه سوالات لازم است که قوانین عقب نشینی ساختمان ها را بدانید.
قانون عقب نشینی ساختمان
شهرداری برای اصلاح رفت وآمد و عریض شدن خیابان ها، هر چند وقت یک بار تصمیم به عریض کردن خیابان ها می گیرد که ممکن است نیاز به تخریب بعضی از ساختمان ها و گاهی نیز نیاز به تخریب قسمتی از ساختمان ها باشد. این عقب نشینی مشکلاتی را برای مالکان به همراه دارد زیرا شخصی ملکی را خریداری نموده و مدتی بعد متوجه شده است که ملک خود در طرح نوسازی شهرداری قرار گرفته است و دچار خسارت و ضرر مالی شده است و می خواهد بداند که آیا می تواند از وضعیت ملک در زمان عقب نشینی اطلاع پیدا کند یا خیر. با خواندن این مقاله، از تمام قوانین عقب نشینی ساختمان مطلع خواهید شد. پس با ما همراه باشید.
قوانین عقب نشینی در زمان اجرای طرح شهرداری
مهم ترین نکته ای که باید به آن توجه کنید این است که قانون همواره هنگام اجرای طرح نوسازی با شهرداری موافقت می نماید و شهرداری آن طور که بخواهد و صلاح ببینید طرح را اجرا می کند و شما موظف هستید طبق قانون ملک خود را به شهرداری واگذار نمایید. شما نمی توانید از دادن ملک یا قسمتی از ملک به شهرداری خود داری کنید.
برای جلوگیری ضرر و زیان ملک خود در هنگام عقب نشینی ساختمان ها نکات زیر را رعایت کنید:
۱.قانون شهرداری را موظف می کند که در هنگام گرفتن ملک یا خسارت به قسمتی از ملک به مالکان هزینه پرداخت کند.
۲.چه خسارت به عرصه (زمین ملک) و چه خسارت به اعیان (ساختمان وبنا) وارد شود شهرداری موظف به پرداخت خسارت به مالک می شود.
بیشتر بخوانید: عوارض شهرداری خانه ؛ از نکات حقوقی تا نحوه پرداخت قبوض
جبران خسارت عقب نشینی زمین
اگر خسارت به اعیان یا همان ساختمان وارد شود کارشناسان میزان خسارت را مشخص و شهرداری آن خسارت را پرداخت می کند. اما اگر خسارت به عرصه یا همان زمین وارد شود یعنی اگر شهرداری بخواهد کل یا بخشی از ملک را تصرف نمایید، ارزش زمین به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می شود و شش درصد به مبلغ محاسبه شده اضافه خواهد شد. حال اگر مبلغ به دست آمده بیشتر از قیمت زمین باشد همان مبلغ در زمان ارزیابی مد نظر قرار می گیرد و شهرداری باید تمامی خسارت را پرداخت نماید.
شهرداری مزایایی برای همکاری مالکان نیز در نظر گرفته است:
اول آنکه در بازسازی قسمت های تخریب شده ساختمان برای مالکان ، شهرداری گاهی جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه را صادر می کند و دوم آنکه ممکن است در برخی مواقع تخفیف های مالیاتی برای بعضی از املاک در نظر بگیرد.
جبران خسارت عقب نشینی ساختمان
زمانی که مالک از طرح شهرداری با خبر می شود اگر قبل از دستور شهرداری و اجرای طرح، خود اقدام به تخریب ساختمان نماید و عقب نشینی ملک خود را انجام دهد، شهرداری خسارات وارده به ساختمان و بهای ملک را پرداخت نمی کند زیرا مالک خود عقب نشینی ساختمان را انجام داده است و نمی تواند ادعای خسارت از شهرداری کند وشهرداری نیز موظف نیست که تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی برای ملک در نظر بگیرد.
اما چون مالک در اجرای طرح نو سازی معابر کاری انجام داده است ممکن است شهرداری تسهیلاتی به مالک عطا کند. پس یادتان باشد که عقب نشینی ساختمان باید با دستور شهرداری انجام شود.
بیشتر بخوانید: ۱۰ نکته کلیدی که باید قبل از خرید ملک به آن توجه کنید!
عقب نشینی ساختمان در هنگام نوسازی
هنگامی که برای باسازی ساختمان خود تصمیم می گیرید لازم است که برای گرفتن پروانه بهره برداری به شهرداری مراجعه کنید. در این زمان ممکن است با دستور عقب نشینی ساختمان برخورد کنید. اگر شهرداری تصمیم به طرح تعریض خیابان های محل شما داشته باشد اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده باشد شما باید عقب نشینی ملک را در هنگام باسازی رعایت کنید.
چند نکته مهم که قبل از بروز مشکلات احتمالی هنگام عقب نشینی در هنگام نوسازی
۱.در هنگام گرفتن پروانه ساخت برای باسازی ساختمان میزان عقب نشینی ساختمان را حتما از شهرداری دریافت کنید.
۲.میزان عقب نشینی ملک را در هنگام ساخت و ساز و باسازی رعایت کنید.
۳.بعد از اتمام ساخت و ساز اگر محدوده عقب نشینی را رعایت نکرده باشید قطعا با مشکلات فراوانی برخورد میکنید.
۴.صدورگواهی پایان کار شهرداری در صورت هرگونه تخلف درعقب نشینی امکان پذیر نیست.
۵.اگر در هنگام عقب نشینی محدوده را رعایت نکنید به اموال شهرداری تجاوز کرده اید چرا که طبق قانون معابر و خیابان ها متعلق به شهرداری هستند و جزء اموال شهرداری محسوب میشود.
۶.ملکی که حدود عقب نشینی را رعایت نکرده باشد شهرداری می تواند آن ملک را تخریب یا برای آن جریمه صادر کند.
بیشتر بخوانید: کلاهبرداری املاک ؛ ۵ روش رایج کلاهبرداری ملکی و چگونگی اجتناب از آنها
استعلام عقب نشینی ساختمان
قبل از اجرای طرح توسط شهرداری ساختمان هایی که نیاز به عقب نشینی دارند به مالکان آنها از راه های زیر اطلاع داده می شود:
در نشریات عمومی اطلاعات مربوط به طرح های نوسازی معابر چاپ وبه اطلاع مالکان می رسد.
نامه ایی در خصوص جزِییات طرح نوسازی برای مالکانی که ساختمان های آن ها در محدوده طرح نوسازی قرار گرفته است از طرف شهرداری ارسال می گردد که به طور کامل اطلاعات طرح برای آنها توضیح داده شده است.
گاهی نیز ماموران شهرداری به صورت حضوری به ساختمان ها مراجعه می کنند و مالکان را در جریان طرح قرار می دهند.
نکته حائز اهمیت این است که حتما دقت کنید در هنگام خرید ملک در ابتدا به شهرداری مراجعه کنید و اطلاعات مربوط به عقب نشینی ملک را کسب کنید .
عقب نشینی ملک به عهده خریدار است یا فروشنده
اگر ملک در طرح عقب نشیی قرار گرفته بايد مالک پاسخ گو باشد مگر اينكه در هنگام فروش در قرارداد قيد شده باشد كه ملک در طرح عقب نيشنی قرار داره و شما با توجه به اين مسله خريد را انجام داده باشین در غير اين صورت شما مي توانيد از مالک شكايت و جبران خسارت نمايید. برای انجام این کار به شما پیشنهاد می شود با در دست داشتن مبایعه نامه به وکیل متخصص مراجعه نمایید چرا که مراحل کار از نظر حقوقی سخت و پیچیده خواهد بود و نیاز به متخصص باتجربه در این حوزه خواهد داشت.
بیشتر بخوانید: هر آنچه که باید از نکات حقوقی زمین بدانید!
جمع بندی:
اگر مالک محدوده عقب نشینی را رعایت نکند شهرداری می تواند آن ملک را تخریب یا جریمه کند.
مالکانی که ملک آن ها در محدود طرح نوسازی شهرداری واقع شده است موظف به همکاری با شهرداری می باشند.
شهرداری برای همکاری مالکان تسهیلاتی از قبیل مجوز تراکم اضافه و تخفیف مالیاتی در نظر می گیرد.
شهرداری موظف است خسارت وارده شده به ساختمان ها را در هنگام عقب نشینی به مالک پرداخت کند.
مالک موظف است هنگام بازسازی اگر شهرداری دستور عقب نشینی ملک را صادر کرد آن را رعایت کند.
اقدام خود سرانه به بازسازی و عقب نشینی ساختمان قبل از دستور شهرداری باعث می شود که شهرداری خسارت وارده را پرداخت نکند.
وبسایت آقای املاک برای اولین بار در کشور توانست صفر تا صد نیازهای ملکی مانند ثبت نامحدود و رایگان آگهی و سایر خدمات وابسته به آن را در قالب یک اپلیکیشن در اختیار متخصصان، فعالان و عموم مردم قرار دهد. انتشار آگهی های ساده در وبسایت آقای املاک کاملا رایگان است. در واقع پلتفرم آقای املاک یک نرم افزار تخصصی در زمینه املاک و ساختمان است که از مشاغل ساختمانی، تا اجاره، خرید و فروش، و سازندگان، و... را پوشش می دهد.