هر آنچه که باید از نکات حقوقی خرید زمین بدانید!

همه ما می دانیم که آشنایی با قانون و مقررات ملک یا خرید زمین، به ما کمک می کند تا خرید مطمئن تری داشته باشیم. به همین دلیل ما در این مطلب قصد داریم به موضوع حقوقی خرید و فروش زمین بپردازیم و شما را با صفر تا صد این مسئله آشنا کنیم. پس با ما همراه باشید.

اصول خرید و فروش ملک

وقتی حرف از خرید و فروش ملک ، زمین و یا خانه ای می شود خیلی از افراد تا حدودی می دانند که مسائل حقوقی خرید و فروش ملک و زمین چگونه است و از اول تا آخر معامله چه کارهایی انجام دهند اما شاید برخی به طور کامل از شرایط خرید و فروش زمین اطلاعات کافی نداشته باشند و ندانند که مسائل و اطلاعات حقوقی مربوط به آن به چگونه است. 

برای خرید و فروش زمین و ملک، باید با اصول قانونی پیش بروید تا از ایجاد اختلاف و مشکلات حقوقی جلوگیری شود. در مرحله اول باید به مدارک و مالکیت فروشنده و وجود سند رسمی توجه کنید.  همچنین در ادامه بهتر است استعلام‌های لازم مدارک را از مراجع قانونی و رسمی انجام دهید. عدم وجود بدهی ها یا مالیات،  عدم در رهن بودن سند یا موارد دیگر نیز در این مرحله باید مورد بررسی قرار گیرد.

کاربری زمین مخصوصاً در مناطق روستایی باید حتماً استعلام گرفته شود. زمین مورد نظر باید از نظر قرارگیری در طرح های شهری یا تعلق به منابع طبیعی بررسی شوند.  مرحله آخر در خرید زمین، انتقال مالکیت در دفاتر رسمی یا سامانه ثبتی معتبر است. برای اینکه تمام این اقدامات در مسیر درست و اصولی خود انجام شود بهتر است با یک مشاور حقوقی یا وکیل مشورت کنید. همچنین برای خرید و فروش زمین و تنظیم مبایعه نامه حتماً به یک مشاور املاک معتبر و دارای مجوز مراجعه کنید.

بستن تبلیغ

صفر تا صد خرید زمین 

خرید زمین همیشه یکی از سود آورترین و مطمئن ترین راه های سرمایه گذاری در بازار مسکن بوده است که برخی از افراد آن را نادیده می گیرند. به طور کلی خرید و فروش زمین به ویژه در قسمت های شمالی کشور یکی از بهترین راه های سرمایه گذاری می باشد که البته فرایند انجام آن زحماتی را به همراه دارد چرا که اینگونه از سرمایه گذاری ها مستلزم تحقیق، ارزیابی، ارزش گذاری، ارزش آفرینی و اصول بازگشت سرمایه خاص خود می باشد. قبل از خرید زمین بهتر است : 

در انتخاب مشاور املاک دقت کنید

گام اول برای خرید زمین انتخاب یک مشاور املاک مناسب است. کمک گرفتن از یک مشاور املاک خبره معامله را برای شما به بهترین و درست ترین حالت ممکن پیش خواهد برد و می توانید در مراحل معامله خیال آسوده تری داشته باشید! شما باید در انتخاب مشاور املاک خود نهایت دقت را داشته باشید و به هر کسی اعتماد نکنید.

توجه به نوع سند زمین

برای خرید زمین و اطمینان از سرمایه گذاری درست و سود آور، حتماً به نوع سند زمین دقت کنید. زمین های با سند مشاع، سند اوقافی یا سند ورثه ای ممکن است خریدار را مشکلات حقوقی در آینده روبرو کنند. برای اطمینان از انتخاب درست زمین و اصالت مدارک، بهتر است قبل از خرید از سازمان های مربوطه استعلام های لازم را بگیرید. با استعلام از سازمان اوقاف، اداره ثبت یا در مواردی فرمانداری یا دهیاری منطقه، می توانید از وجود مشکلات احتمالی زمین مطلع شوید.

اطمینان از وجود کنتورهای آب، برق و گاز

یکی از مسائلی که در خرید زمین باید مورد توجه قرار دهید، وجود انشعابات مختلف سر زمین است. زمینی که برای خرید به شما معرفی می کنند باید به صورت قانونی دارای انشعابات گاز، آب و برق باشد. به همین دلیل در زمان بازدید حتماً وجود این کنتورها را چک کرده و از اتصال آنها مطمئن شوید. کنترل و رویت مجوزهای قانونی این انشعابات هم در صورت وجود به شما در این مرحله کمک خواهد کرد. زمین هایی که فاقد این انشعابات هستند معمولاً قیمت پایین تری دارند. دریافت این انشعابات در بعضی از مناطق به سختی صورت گرفته و مستلزم هزینه یا صرف زمان زیاد است. 

تنظیم مبایعه نامه اصولی 

معمولاً مبایعه نامه های پیش فرض موجود در مشاورین املاک، بندهای حقوقی لازم و مهم را دارا هستند. ولی به دلیل اهمیت معاملات زمین و مبالغ بالایی که جابه جا می شود بهتر است از یک وکیل یا مشاور حقوقی برای مطالعه و تنظیم دقیق مبایعه نامه کمک بگیرید. در تنظیم مبایعه نامه باید تمام اطلاعات مالک، خریدار و ملک با دقت نوشته شود. همچنین تاریخ عقد قرارداد، تاریخ و نحوه پرداخت ها و تاریخ تحویل زمین باید با توافق طرفین در مبایعه نامه درج شود. 

تحویل زمین با تمام متعلقات آن

بعد از انجام معامله و انتقال رسمی سند زمین، زمان تحویل زمین می رسد. زمین فروخته شده باید به همان صورت که در مبایعه نامه و سند عنوان شده به خریدار تحویل داده شود. ابعاد و عرض زمین، بناهای موجود در آن، انشعابات ذکر شده و ویژگی های موجود در مدارک باید در زمان تحویل موجود بوده و به همان شکل تحویل داده شود.

به کدام مشاور املاک می توان اعتماد کرد؟

باید در نظر داشته باشید یک مشاور املاک باید دارای مجوز اتحادیه مسکن باشد. پس بهتر است به سراغ مشاورین مسکن و بنگاه هایی  بروید که بیشتر از سایرین شناخته شده هستند. برای اعتماد به یک بنگاه املاک، نخست به مجوز رسمی آن توجه کنید. بنگاه‌ها باید مجوز رسمی از اتحادیه یا مراجع قانونی مربوطه داشته باشند تا صحت عملکردشان تأیید شود. سپس با مطالعه دقیق قراردادها، از نظر قانونی و حقوقی اطمینان حاصل کنید و در صورت نیاز با یک مشاور حقوقی مشورت کنید تا نکات مبهم یا مخفی در قرارداد روشن شود.

همچنین تجربه و سابقه بنگاه را بررسی کنید. سوابق کاری و رضایت مشتریان، نمونه معاملات موفق و سال‌های فعالیت می‌تواند گواهی بر قابل‌اعتماد بودن باشد. در صورت امکان از مشتریان پیشین بنگاه پرس‌وجو کنید تا سطح رضایت آن‌ها را بسنجید . نکته مهم این است که قبل از انجام معامله اطمینان حاصل کنید که هزینه‌ها به صورت شفاف، روشن و مکتوب اعلام شده‌اند. در کنار این‌ها، به وضوح نحوه کارمزد و هر گونه هزینه جانبی را مدنظر قرار دهید تا از هرگونه سوءتفاهم مالی جلوگیری شود.

نحوه خرید زمین قولنامه ای

متاسفانه امروزه در معاملات ملکی بسیاری از افراد به دلیل عدم توجه به نکات حقوقی هنگام خرید زمین های قولنامه ای، در دام کلاهبرداران گرفتار می شوند. با اجرای قانون ثبت رسمی املاک، امنیت و صحت معاملات زمین ارتقای زیادی پیدا کرده است. تنها معاملاتی معتبر هستند که در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه کاتب به ثبت رسیده باشند. عدم ثبت رسمی معاملات در مراجع رسمی ذکر شده موجب عدم اعتبار قانونی معامله می شود. این قانون، باعث کاهش خطرات و جرائم کلاهبرداری در معاملات املاک می‌شود. خریدار ملک یا زمین با مراجعه به مراجع رسمی، از صحت مالکیت و اعتبار سند ملک مطمئن می‌شود و معامله ای مطمئن انجام خواهد داد. در صورت ایجاد هر گونه اختلاف یا مشکل در معامله، طرفین می توانند با خیال راحت در محاکم قضایی شکایت کرده و حقوق خود را مطالبه کنند.

قولنامه‌های قدیمی که تا تیر ۱۴۰۴ به‌طور رسمی ثبت نشده بودند، با قانون جدید ثبت، از درجه اعتبار ساقط شدند. به این معنی که مالکیت یا ادعای مالکیت در مراجع قضایی یا ثبتی بدون ثبت رسمی امکان‌پذیر نیست. همچنین به موجب این قانون امکان پیگیری قضایی و حقوقی بدون سند رسمی معتبر وجود ندارد. در نتیجه استفاده از روش‌های سنتی و غیررسمی مانند قولنامه یا مبایعه نامه بدون ثبت در سامانه، برای معاملات زمین دیگر معتبر نیست. خرید زمین قولنامه ای و عدم ثبت رسمی آن، خطرات زیادی برای خریداران خواهد داشت. 

برای جلوگیری از بروز چنین رویدادهایی بهتر است هنگام خرید زمین به نکات زیر توجه شود:

۱. در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای آن منطقه الزامی می باشد.

۲. احراز هویت فرد پیش از عقد معامله و درخواست گواهی اثبات مالکیت از ایشان 

۳. استعلام از منابع طبیعی جهت آنکه زمین مرتع یا دولتی نباشد یا در حریم جنگل و رودخانه قرار نگرفته باشد. 

۴. از اداره کشاورزی پیش از خرید زمین استعلام بگیرید تا مطمئن شوید که زمین مصادره ای نباشد. 

۵.  اگر زمین یا باغ دارای سند رسمی است، قبل از عقد قرارداد در مورد ممنوع المعامله نبودن آن استعلام بگیرید. 

۶. هنگام قرارداد حریم قانونی در زمین های لب جاده را رعایت نمایید.

7. بعد از تنظیم مبایعه نامه در مشاور املاک، باید آن را در سامانه کاتب ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرد.

8. در زمین های دارای سند رسمی، اتمام معامله و انتقال مالکیت منوط به صدور سند در دفترخانه اسناد رسمی می باشد.

9. در صورتی که زمین فاقد سند رسمی بوده ولی امکان دریافت سند رسمی دارد بعد از امضای مبایعه نامه برای دریافت سند رسمی اقدام کنید.

بیشتر بخوانید: کلاهبرداری املاک ؛ ۵ روش رایج کلاهبرداری ملکی و چگونگی اجتناب از آنها

بستن تبلیغ

چگونه در خرید زمین گول نخوریم ؟

۱. خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی

نکته دیگر که باید به آن توجه کنید خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. یعنی  باید از صحت هویت فروشنده باخبر شوید.در ادامه در منابع حقوقی گفته شده « برای خرید زمین لازم است که مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را با نهایت دقت بررسی کنید و از صحت آن مطمئن شوید. هم چنین باید توجه داشته باشید که خرید زمین‌ هایی که توسط دادگاه‌ های انقلاب مصادره و به دستگاه‌ هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… انتقال پیدا کرده اند،  و با مشکلاتی عمده ای همراه خواهد بود. چرا که مالکان قبلی این زمین ها ممکن است ادعایی از ملک سابق خود کنند و سراغ  نهادهای قضایی بروند».

۲. بازدید از زمین مورد نظر

از مهم‌ترین قواعد خرید زمین این است که موقعیت جغرافیایی اعم از دسترسی امکانات رفاهی در چه محله‌ای قرار دارد. در ادامه این موضوع باید گفت که برخی از زمین ها زمین های  کشاورزی هستند یعنی سند رسمی ندارند و سند آنها فقط به شکل سنتی و محلی است. در چنین شرایطی اگر واقعا قصد خرید چنین زمین هایی دارید حتما قبل از انجام قرارداد به سراغ مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی بروید و استعلام هایی در این باره تهیه کنید. پس دقت کنید. 

3. بررسی مالکیت زمین

قبل از هر معامله خرید زمین، نکته کلیدی این است که هویت فروشنده را به دقت بررسی کنیم تا مطمئن شویم زمین واقعاً در مالکیت اوست و سند رسمی به نام فروشنده صادر شده است. در مواقعی که معامله از طریق شخص حقوقی صورت می‌گیرد و نمایندگی از جانب شرکت یا نهاد وجود دارد، لازم است مدارک وکالت‌نامه و نمایندگی شخص حقوقی به دقت کنترل و بررسی شود تا از هر گونه سوء استفاده یا کلاهبرداری جلوگیری شود.

4. مراجعه به مشاور املاک معتبر

یکی از نکات مهم قبل از خرید زمین این است که خریدار برای دریافت راهنمایی تخصصی به یک مشاور املاک معتبر مراجعه کند. چون تعداد زیادی از کلاه‌برداری‌های مرتبط با املاک از طریق برخی مشاوران املاک فاقد مجوز یا فرصت طلب صورت می گیرد. هر مشاور املاکی باید دارای مجوز معتبر از اتحادیه مشاورین املاک باشد تا بتوان به آن اعتماد کرد. بنابراین به خریداران پیشنهاد می‌شود قبل از اقدام به خرید، از اعتبار و جواز کسب معتبر مشاور املاکی که انتخاب می‌کنند مطمئن شوند. همچنین با پرس و جو از افراد محلی یا سرمایه گذاران منطقه می توانید معتبرترین و حرفه ای ترین مشاورین املاک منطقه را پیدا کنید.

5. اهلیت طرفین معامله

یکی از نکات حقوقی و لازم در زمان تنظیم قرارداد خرید زمین این است که هر دو طرف معامله اهلیت لازم برای معامله را داشته باشند. اهلیت از نظر قانونی به معنای بالغ، عاقل و رشید بودن طرفین است. در صورتی که یکی از طرفین معامله فاقد این ویژگی باشد می‌تواند منجر به باطل شدن قرارداد شود. طبق ماده 345 قانون مدنی، همچنین هر دو طرف باید اهلیت برای تصرف در ملک یا ثمن را نیز داشته باشند تا معامله از نظر قانونی معتبر باشد.

6. انتقال مالکیت به صورت قولنامه ای

در صورتی که نقل و انتقال زمین توسط قولنامه انجام شود می تواند به مشکلات و کلاهبرداری های بزرگی منجر شود. یکی از بزرگترین علل تشکیل پرونده های ملکی و کلاهبرداری، استفاده از قولنامه یا اسناد عادی در معاملات است. افراد سوء استفاده گر با ترغیب خریداران به معامله قولنامه ای با انگیزه کاهش هزینه ها و مالیات، اقدام به کلاهبرداری می کنند. اسناد عادی مانند قولنامه به دلیل اینکه به صورت رسمی ثبت نمی شوند قابلیت پیگیری ندارند. به همین دلیل ممکن است یک زمین به چندین نفر با قولنامه فروخته شود به طوری که هیچکدام از خریداران متوجه نشوند. برای جلوگیری از این اتفاق باید در کمترین زمان بعد از تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه، به ثبت سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی اقدام کنید.

7. عدم اطلاع از مسائل حقوقی 

در تنظیم مبایعه نامه خرید و فروش زمین یا انتقال رسمی سند، بهتر است از وجود یک مشاور یا وکیل حرفه ای کمک بگیرید. به دلیل اینکه ممکن است فروشنده یا مشاور املاکی با سوء استفاده از نا آگاهی شما، یک بند یا تبصره به مبایعه نامه اضافه کرده که به ضرر شما تمام شود. اصطلاحات تخصصی حقوقی به دلیل پیچیدگی ها و عدم فهم آسان توسط عموم مردم، باید توسط یک کارشناس حقوقی مطالعه و کنترل شوند. یکی از مثال های این موضوع درج بند  اسقاط کافه خیارات از فروشنده در مبایعه نامه است.

8. استعلام ملک و مالک

برای جلوگیری از روش های جدید سوء استفاده در معاملات باید قبل از خرید زمین استعلام های لازم بگیرید. استعلام ملک از نظر بازداشت توسط دادگاه یا در رهن بودن آن باید از اداره ثبت یا توسط دفترخانه انجام شود. همچنین ممنوع المعامله بودن مالک نیز باید بوسیله دفترخانه یا از طریق چک کردن سامانه ثنا کنترل شود. با انجام این استعلام ها از کلاهبرداری های جدیدی که در مورد معاملات ملکی اتفاق می افتد جلوگیری می کنید.

یک مورد کلاهبرداری که امکان آن وجود دارد، بازداشت بودن سند زمین به دلیل اجرا گذاشتن مهریه همسر مالک است. در این مورد مالک با همکاری همسر و اجرا گذاشتن مهریه، قبل از فروش زمین، با حکم دادگاه سند آن را بازداشت می کند. بعد از نوشتن مبایعه نامه و دریافت بخشی یا کل پول از خریدار، دیگر به تماس پاسخ نداده و سند ملک نیز به شما منتقل نمی شود. 

بیشتر بخوانید: عوارض شهرداری خانه ؛ از نکات حقوقی تا نحوه پرداخت قبوض

نحوه نوشتن قولنامه خرید زمین

موضوع دیگر نحوه نوشتن قولنامه خرید و فروش زمین است. چگونگی نوشتن قولنامه اهمیت بسیار زیادی در فرایند معامله دارد. شما باید اطلاعات بسیاری  در این زمینه داشته باشید. در این میان بسیاری از مدارک و اسناد دو طرف معامله به عنوان یک ضمانت اجرایی نزد مشاورین املاک مربوطه به صورت امانت نگه داشته خواهد شد. بهتر است پیش از انعقاد قولنامه مربوطه، سند خرید زمین را به طور کامل بخوانید و از کد رهگیری آن استعلام بگیرید. توجه کنید که کد رهگیری همان کدی است که برای تضمین صحت معامله ارائه می شود.

این کد به شما کمک می کند که از هرگونه مشکلات احتمالی اعم از فروش زمین به چنیدن نفر، کلاهبرداری و… جلوگیری کنید. صدور این کد هزینه ای برای شما ندارد پس بنگاه های املاک  نباید هزینه ای از این بابت از شما بگیرند. قطعا محکم کاری های شما قبل از انجام معامله می تواند در داشتن معامله ای سالم تر و به دور از هرگونه حاشیه، مسئله و مشکلی به شما کمک کند.

بیشتر بخوانید: مشارکت در ساخت ؛ چند نکته ضروری که لازم است بدانید!

وبسایت آقای املاک تخصصی ترین وبسایت در زمینه مشاغل ساختمانی است که صفر تا صد ساختمان را می توانید در آن به راحتی پیدا کنید. اگر پیمانکار در زمینه تاسیساتی ، تزئیناتی ، خدماتی و ساختمانی هستید می توانید خدمات خود را به صورت کاملا رایگان آگهی کنید تا کاربران آقای املاک با خدمات شما آشنا شوند.