قبل از خرید ملک کلنگی این 10 مورد را بررسی کنید !

خرید ملک کلنگی ویژگی های منحصر به فرد خود را دارد در واقع مزایای خانه های قدیمی غیرقابل انکار است اما با این وجود بسیاری از خریداران خانه ، آپارتمان های نوساز را به خانه های کلنگی ترجیح می دهند. خرید یک خانه قدیمی می تواند یک سرمایه گذاری عالی برای افراد باشد، به ویژه برای افرادی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند. در طی مراحل خرید؛ همانطور که باید نکات مهم و ضروری خرید خانه نوساز را در نظر بگیرید باید قبل از خرید ملک کلنگی در ابتدا این ۶ نکته مهم را مورد بررسی قرار دهید.

فهرست مطالب

ملک کلنگی چیست؟

قیمت ملک کلنگی در تهران

خانه کلنگی چیست؟

مزایای خرید خانه کلنگی

خانه کلنگی بخریم یا آپارتمان؟

نکات مهم خرید خانه کلنگی

ملک کلنگی چیست؟

ملک کلنگی، ساختمانی است که از عمر مفید آن گذشته و معمولاً بالای 25 سال سن ساخت آن است. در ایران بعضی از املاک کلنگی شاید بیشتر از 30 سال عمر کرده باشند. این املاک به دلیل فرسودگی و مستهلک شدن سازه و اجزای ساختمان، قابل سکونت و استفاده نیستند. در نتیجه ملک کلنگی معمولاً با هدف تخریب و نوسازی مجدد توسط سرمایه گذاران خریده می شوند. در این نوع املاک، ملاک قیمت گذاری فقط ارزش زمین آن بدون در نظر گرفتن ساختمان است. به همین دلیل به ملک کلنگی اصطلاحاً ملک یا زمین هم می گویند. ملک کلنگی در صورتی که برای سکونت یا سرمایه گذاری ارائه شود باید از جهات مختلفی بررسی و ارزیابی شود. ویژگی های جغرافیایی، محله، کوچه، ابعاد و جهت ساختمان از جمله موارد مهم ملک کلنگی است. همچنین میزان تقاضا در آن منطقه، تراکم و قوانین حاکم بر ساخت و ساز آن منطقه در انتخاب ملک کلنگی تاثیرگذار است. بنابراین در جواب سوال ملک کلنگی چیست باید بگوییم به خانه ای بسیار قدیمی گفته می شود که تمام قسمت ها و اجزای آن دچار فرسودگی شده باشد.

بستن تبلیغ

قیمت ملک کلنگی در تهران

خرید ملک کلنگی همیشه یک فرصت خوب برای سرمایه گذاری ملکی به شمار می رود. چرا که این املاک علاوه بر سود بالا و بر خلاف واحدهای نوساز،به مرور زمان کاهش قیمت پیدا نخواهدکرد. اگر شما قصد خرید خانه‌های کلنگی را دارید بهتر است در ابتدا هدف خود را از خرید و سرمایه‌گذاری در ملک های کلنگی مشخص کنید.

برای کسب اطلاع از به روزترین آگهی ملک های کلنگی در تهران به وبسایت آقای املاک مراجعه کنید.

خانه کلنگی چیست؟

خانه کلنگی به خانه هایی گفته می‌شود که بیش از حد فرسوده، قدیمی و نیازمند بازسازی یا تخریب و ساخت مجدد هستند. این نوع ملک‌ها معمولاً بیش از حدود 25 تا 30 سال عمر دارند. خانه کلنگی به دلیل ضعف در سازه، تاسیسات، نما و شرایط کلی، قابلیت سکونت مناسبی ندارد. هدف اصلی خرید خانه های کلنگی معمولاً برای بازسازی، طراحی دوباره و یا ساخت و تبدیل به واحدهای مدرن‌تر است. به دلیل شدت فرسودگی، بسیاری از مالکان تصمیم به فروش ملک به خریداران یا سرمایه‌گذارانی می گیرند که قصد بازسازی یا ساخت مجدد آن را دارند.

ویژگی‌های کلیدی خانه‌های کلنگی

• عمر بالا و فرسودگی سازه: اسکلت، دیوارها، تاسیسات و سیستم‌های زیرساختی معمولاً نیازمند تعویض یا بازسازی کامل‌اند.

• ارزش زمین: ارزش و قیمت زمین غالباً بالاتر از ارزش خانه و ساختمان آن است. چون سرمایه‌گذاران به دنبال صرفه اقتصادی با تفکیک زمین از ساختمان هستند یا با تخریب و بازسازی، ارزش افزوده ایجاد می‌کنند.

• فرصت‌های سرمایه‌گذاری: خرید ملک کلنگی انگیزه زیادی برای خرید با هدف نوسازی یا ساخت مجدد دارد. این ویژگی به خصوص در موقعیت‌ها و مناطق خوب شهری یا حاشیه‌ای بیشتر خودش را نشان می دهد.

• ریسک‌های خرید:  خانه کلنگی از جهت هزینه‌های بازسازی، مدت زمان ساخت ، نیاز به مجوزهای شهرداری و رعایت استانداردهای جدید ساختمانی است. دریافت این مجوز ها ممکن است با مشکلات یا موانعی روبرو شود. بنابراین وضعیت حقوقی و ثبتی ملک و قابلیت دریافت مجوزها باید از قبل بررسی شود.

• قیمت خانه کلنگی: قیمت خانه کلنگی بیشتر به ارزش زمین و موقعیت منطقه و محله آن وابسته است. این خانه ها با وجود فرسودگی، نسبت به املاک نوساز یا تازه‌سازی‌شده بیشتر قیمت‌گذاری می‌شود. به دلیل اینکه قیمت خرید ملک کلنگی مطابق با قیمت زمین آن منطقه سنجیده می شود معمولاً قیمت های بالاتری نسبت به آپارتمان همان منطقه دارد.

بستن تبلیغ

مزایای خرید خانه کلنگی

خرید ملک کلنگی از جهات مختلف دارای امتیازات و ویژگی های مثبتی است. این امتیازات افراد را برای خرید این خانه ها تشویق کرده و ارزش آن را تعیین می کند. در ادامه مهمترین مزایای خرید خانه کلنگی را شرح می دهیم.

• سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز: افراد این ملک را برای بازسازی و فروش با سود بالا یا ایجاد سکونت به‌روزتر خریداری می‌کنند. هدف اصلی معمولاً تبدیل با ارزش زمین و سازه به پروژه‌ای اقتصادی است تا سود قابل توجهی حاصل شود.

• حفظ ارزش پول: فعالان بازار ملک با خرید کلنگی به‌عنوان سرمایه‌گذاری در دوره‌های رکود بازار نگاه می‌کنند. این خانه های کلنگی را در زمان رکود خریده و تا زمان رونق صبر می کنند. پس از بهبود بازار، احتمال فروش با قیمت بالاتر و حفظ ارزش پول وجود دارد.

• امکان بازسازی خانه کلنگی: یکی از اهداف خرید ملک کلنگی می تواند خرید و بازسازی مجدد آن باشد. خانه هایی که زیرساخت ها و سازه نسبتاً قابل قبولی دارند قابلیت بازسازی و سکونت دارند. این خانه ها توسط خریداران بازسازی کلی و مفصل شده و به فروش می رسند. این کار با هدف سرمایه گذاری سریع و زود بازده انجام می شود. همچنین بعضی افراد با هدف خرید خانه شخصی برای زندگی خودشان هم به خرید ملک کلنگی روی می آورند. این 

• فرصت‌های متنوع سرمایه‌گذاری: این نوع ملک، انتخابی با گزینه های مختلف برای سرمایه‌گذاران است. امکان خرید با هدف بازسازی، نگهداری، یا تبدیل به واحدهای مدرن‌تر در آینده وجود دارد و هرکدام مسیر سوددهی مخصوص به خود را دارد.

• انعطاف در بازسازی و طراحی: کلنگی بودن امکان ایجاد تغییرات گسترده در نقشه و کاربری را فراهم می‌کند. معماران با توجه به شرایط اقلیمی و ضوابط شهر و منطقه، طرح‌های سازگار با محیط را ارائه می‌دهند تا نتیجه‌ای زیبا و هماهنگ داشته باشد.

خانه کلنگی بخریم یا آپارتمان؟

برای تصمیم‌گیری در خرید ملک، سرمایه‌گذاران به جنبه‌های مالی و فنی توجه می‌کنند. خرید ملک کلنگی نیازمند سرمایه‌ اولیه بالایی برای خرید، بازسازی یا ساخت است. سود نهایی به شدت به کیفیت طراحی و ساخت و وضعیت اقتصادی بازار بستگی دارد. در مقابل، بازار زمین و خانه کلنگی با فرصت رشد بلندمدت همراه است. اما سودآوری آن نیاز به صبر و داشتن سرمایه آماده برای تخریب و ساخت بستگی دارد. به طور کلی، سود خرید خانه کلنگی به ویژگی های ملک مانند موقعیت، سن، متراژ و شرایط حقوقی و همچنین شرایط اقتصادی مانند نرخ تورم و قیمت روز مصالح و دستمزدها بستگی دارد.

برای خرید خانه کلنگی، باید همزمان به ویژگی های بیرونی و داخلی ملک توجه کنید. برای خرید خانه کلنگی باید ابتدا موقعیت و دسترسی‌های خانه را بررسی کرد. سپس ابعاد فنی مانند سیستم‌های فاضلاب، تاسیسات، ایمنی ساختمان، عایق‌بندی را چک کرد. 

خرید آپارتمان مخصوصاً اگر نیاز به تعمیر نداشته باشد معمولاً به بودجه کمتری نیاز دارد. آپارتمان ها به دلیل سن ساخت کمتر، قابلیت سکونت سریع داشته و رفاه و راحتی بیشتری دارند. امکانات واحدهای آپارتمانی در مقایسه با خانه های کلنگی به مراتب بیشتر است. این مساله مخصوصاً در مورد آپارتمان های نوساز نمود بیشتری دارد. آپارتمان ها دارای آسانسور، انباری، سیستم سرمایش و گرمایش جدید، سیستم های امنیتی و ... هستند.

همچنین به دلیل اینکه آپارتمان ها مطابق با استانداردها و ضوابط روز ساخته می شوند، نکات ایمنی و کاهش مصرف انرژی در آنها رعایت شده است. بنابراین آپارتمان ها معمولاً امنیت بیشتر و هزینه های زندگی پایین تری نسبت به خانه کلنگی دارند. برعکس خانه های کلنگی به دلیل قدیمی بودن تاسیسات و امکانات مختلف، در صورت سکونت هزینه تعمیر و نگهداری بیشتری دارند. 

برخلاف مزایا، خرید آپارتمان معایبی هم دارد. آپارتمان ها با گذشت زمان و سکونت در آن، دچار استهلاک شده و ارزش آن‌ها کاهش می‌یابد. بنابراین از نظر سرمایه گذاری، آپارتمان ها گزینه خوبی نسبت به خانه کلنگی نیست.

واحدهای آپارتمانی به مرور زمان و با استفاده مداوم نیاز به بازسازی و هزینه تعمیرات دارند. همچنین به دلیل وجود بخش مشاعات در آپارتمان ها ممکن است اختلافاتی با دیگر ساکنین در این بخش به وجود بیاید. از دیگر معایب خرید آپارتمان نسبت به خانه کلنگی، سر و صدا و رفت آمد همسایگان است. به دلیل سکونت افراد متعدد با فرهنگ های متفاوت در یک ساختمان، زندگی در آپارتمان نیازمند سازگاری بیشتر است.

در جواب این سوال که خانه کلنگی بخریم یا آپارتمان باید گفت به شرایط و اهداف شما بستگی دارد. در هر حالت باید بودجه خود، هدف خود از خرید و شرایط ملک را ارزیابی و مورد توجه قرار دهید. همچنین در انتخاب خانه یا آپارتمان، هزینه های مجوزها، نگهداری، تعمیرات، عوارض و هزینه های جانبی را در نظر بگیرید. علاوه بر این انتخاب بین خانه کلنگی و آپارتمان نیاز به تحلیل گزینه ها، ویژگی ها و شرایط اقتصادی است. برای اینکه انتخاب بهتر و هوشمندانه تری داشته باشید می توانید با مشاورین یا کارشناسان املاک مشورت کنید. سایت آقای املاک با بهره گیری از بهترین مشاورین املاک و کارشناسان ملکی آماده مشاوره جهت خرید خانه و آپارتمان است. 

نکات مهم خرید خانه کلنگی

۱. برقی و لوله کشی قدیمی یا غیر استاندارد

سیم کشی و به روزرسانی لوله کشی هر دو پروژه گران قیمت و گسترده ای هستند، به همین دلیل بسیاری از خانه های قدیمی هنوز دارای سیم اصلی لوله و لوله های چدنی هستند. هر دو خطرات ایمنی دارند ، زیرا یک سیستم الکتریکی قدیمی می تواند باعث آتش سوزی شود و از طرفی لوله های خورده منجر به نشت و ضعف جریان آب می شوند. سن سیم کشی و لوله ها را ارزیابی کنید و از آخرین زمان به روزرسانی آنها سوال کنید. اگر خانه از سیستم های اصلی برخوردارند، از هزینه تعویض آنها باخبر شوید.

۲. عرض ملک

یکی از نکات مهم در زمان خرید ملک کلنگی، توجه به عرض یا اصطلاحاً بر ملک است. عرض خانه کلنگی مخصوصاً برای سرمایه گذاران و سازنده ها املاک، اهمیت زیادی دارد. چون برای طراحی نقشه ساخت جدید، امکان طراحی آزادانه تر و دسترسی های بهتری را دارد. عرض یا بر خانه کلنگی تاثیر مستقیمی در ارزش و قیمت آن دارد. در حالت کلی بهتر است عرض ملک بالای 8 تا 10 متر باشد. 

۳.توجه به مواد خطرناک

در خانه های قدیمی احتمالاً مواد خطرناکی از جمله سرب و آزبست وجود دارد. این سرب می تواند به محیط و سیستم آب نشت کند و باعث ایجاد مشکلات قابل توجهی در سلامتی شود. اگر قصد بازسازی خانه های قدیمی را دارید ، باید توجه داشته باشید که خانه های کلنگی احتمالاً حاوی این مواد خطرناک هستند. قبل از خرید ، ممکن است بخواهید خدمات حذف رنگ سرب و هزینه های از بین بردن سقف ذرت بو داده و سایر مواد بالقوه حاوی آزبست را بررسی کنید.

بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری در ملک ؛ ملک اداری بهتر است یا مسکونی؟

۴. توجه به درختان قدیمی 

برخی از خانه های قدیمی دارای درختان کهنسال هستند. ریشه های این درختان می توانند برای شما مشکلاتی را ایجاد کنند. ریشه‌های بلند درختان کهنسال می‌تواند به سمت سیستم‌های لوله‌کشی و پایه‌های خانه رشد کند و آنها را بشکند.در نتیجه تعویض لوله ها می تواند هزینه زیادی برای شما داشته باشد.

۵.نگرانی های بنیادی یا ساختاری

با گذشت زمان، حتی خانه های کاملاً مستحکم نیز می توانند شکاف و ناهمواری هایی را در دال پایه ایجاد کنند. این می تواند باعث خوردگی ، پوسیدگی خشک ، آسیب رطوبت و سایر خطرات شود. هنگام بازرسی از خانه قدیمی ، درها و پنجره هایی را که به راحتی گیر می کنند ، ترک های قابل مشاهده دیواره ، ترک خوردگی کاشی و کف های ناصاف را بررسی کنید ، زیرا اینها نشانه های اصلی مشکلات زیرسازی می باشند. بسته به وسعت مسائل ساختاری ، تعمیرات بنیادی ممکن است  افزایش یابد اگر خانه مورد نظر شما ایراد اساسی دارد اما هنوز قصد خرید آن را دارید ، در مورد هزینه های تعمیرات به قیمت خرید مذاکره کنید یا هزینه های تعمیر اضافی را در بودجه خود محاسبه نمایید.

۶.نکات مربوط به بازرسی در منزل

هنگام خرید خانه به ویژه خرید خانه قدیمی تا زمانی که بازرسی از خانه به صورت حرفه ای انجام نشود،معامله ای انجام نخواهید داد این یک پیش بینی استاندارد در قرارداد فروش است. در صورت وجود مسئله مهم یا خطرناک در خانه ، این شرایط غیرمجاز باید به شما امکان این را بدهد که یا از قرارداد خارج شوید یا در مورد تعمیرات آن مذاکره کنید. فراتر از بازرسی استاندارد در منزل ، ممکن است سایر بازرسی های تخصصی مانند بازرس موریانه یا ارزیابی سقف را در نظر بگیرید. اگر بازرس نگرانی های مهم یا تعمیرات لازم را آشکار کرد ، شما می توانید دوباره در مورد قیمت خرید مذاکره کنید و از فروشنده بخواهید تعمیرات را انجام دهد یا قرارداد را فسخ کند. به یاد داشته باشید ، بازرسی در منزل برای محافظت از شما و اطمینان از درک هرگونه خطرات احتمالی ایمنی در خانه قبل از خرید طراحی شده است.

7. کوچه و محله خانه کلنگی

یکی از نکات مهم و تاثیرگذار در قیمت و ارزش گذاری خانه کلنگی، نوع محله یا کوچه آن است. محله یک خانه از نظر نوع شهرسازی، دسترسی، جمعیت و فرهنگ ساکنین آن تاثیر زیادی در ارزش ملک دارد. حتی کوچه یا خیابانی که خانه در آن واقع شده است روی ارزش خانه تاثیر خواهد داشت. کوچه های بن بست یا دارای فضای سبز و پارک ممکن است برای عده ای جذاب باشد. خیابان های یک طرفه با کم عرض ممکن است ارزش خانه را کم کند. محله های با دسترسی های کم یا در حاشیه شهر، به دلیل تقاضای کم، خانه های ارزان تری دارند. حتی گاهی ممکن است یک کوچه در یک محله با توجه به شرایط خاصی که دارد قیمت بسیار پایین تری از سایر کوچه ها داشته باشد.

8. ارزیابی تاسیسات ساختمان 

تاسیسات ساختمان از اجزای اصلی یک خانه کلنگی است که با هدف سکونت خریداری می شود. در صورتی که قصد خرید ملک کلنگی را دارید حتماً تاسیسات آن را چک کنید. سیستم مرکزی سرمایش و گرمایش خانه کلنگی به دلیل هزینه های تعمیر و نگهداری بالا، اهمیت زیادی دارد. همچنین لوله کشی های آب و فاضلاب هم در صورت عدم بازسازی احتمال پوسیدگی دارند. خرابی یا مشکلات تاسیسات خانه، در ابتدا خرید شما را با هزینه های زیادی مواجه می کند. 

9. امنیت خانه کلنگی

خانه کلنگی به دلیل مدل ساخت قدیمی، کوتاه بودن دیوارها و سیستم های امنیتی، از نظر امنیتی دچار مشکل هستند. در صورتی که این خانه را با هدف سکونت و زندگی خریداری می کنید این نکته اهمیت زیادی دارد. به دلیل ساخت این خانه ها با ضوابط و قوانین قدیمی، نکات امنیتی و حفظ حریم خانه معمولاً رعایت نشده است. 

10. عقب نشینی یا معارض های قانونی

اگر خانه کلنگی را با هدف سرمایه گذاری و نوسازی خریداری می کنید باید به قوانینی که شامل این منطقه و خانه می شود آگاه باشید. بعضی از محلات یا مناطق ممکن است در طرح تفصیلی شهرداری واقع شده و نیاز به عقب نشینی داشته باشند. همچنین مکان یابی یا ساخت پروژه های جدید شهری مانند بزرگراه یا مترو در جوار خانه در قیمت گذاری آن تاثیر دارد. بنابراین اطلاع از این شرایط و قوانین قبل از خرید ملک کلنگی، سرمایه گذاری مطمئنی را به همراه دارد.

بیشتر بخوانید: تهاتر آپارتمان

مزایای خرید خانه قدیمی چیست؟

خرید یک خانه قدیمی  یک حرکت هوشمند در بازار مسکن است. در اینجا برخی از مزایا برای شما ارائه شده است:

۱.قیمت خرید پایین تر

هزینه خانه های قدیمی کمتر از خانه های جدید است زیرا کمتر به روز شده اند - و در برخی از بازارهای املاک و مستغلات کمتر مطلوب هستند. به طور کلی ، یک خانه مدرن و جدیدتر که هم اندازه یک خانه قدیمی در همان منطقه باشد ، هزینه بیشتری خواهد داشت.

۲.ویژگی های منحصر به فرد خانه های کلنگی

امروزه بسیاری از خانه های جدید به صورت خوشه ای یا توسعه یافته ساخته شده اند. نتیجه؟ آنها تا حد زیادی یکسان به نظر می رسند. یکی از مزایای عمده خرید خانه کلنگی ، داشتن فضای زندگی است که متفاوت تر به نظر می رسد. شما ممکن است در حمام اصلی خود از طرح کف باز یا وان جکوزی استفاده نکنید ، اما در عوض ممکن است از قالب تاج منحصر به فرد ، پنجره های خلیج جذاب و یک وان پنجه پا ، لذت ببرید.

۳.خانه های قدیمی کیفیت بهتری در ساخت و ساز دارند

بسیاری از خانه هایی که امروزه ساخته شده اند دارای مصالح سازنده هستند که نه تنها ارزان به نظر می رسند بلکه به راحتی نیز تخریب می شوند و در نتیجه نیاز به تعمیرات و نگهداری دارند. یکی از مزایای نهایی خرید یک ملک قدیمی این است که شما می توانید در ساخت و تولید مواد بهتر عمل کنید. برخی از خانه قدیمی با گچ و تراش ساخته شده اند و از نظر ساختاری از ساختمان های گچ بری خانه های مدرن مقاوم ترند. این مواد قدیمی همچنین مانع صوتی و عایق بندی بهتری را ایجاد می کنند و این به نوبه خود می تواند در هزینه های شما صرفه جویی کند.

بیشتر بخوانید: ۱۰ ویژگی مهم که باید هنگام خرید خانه در نظر بگیرید

۴.تبدیل خانه کلنگی به خانه ای مدرن

ترکیب قدیمی و جدید می تواند فوق العاده باشد. شما می توانید با خریدن یک خانه قدیمی و ترکیب آن با یک خانه جدید و مدرن ، حتی یک قدم دورتر از آن ایده را بردارید. چرا که نه؟ تمام قوانین را از پنجره به بیرون پرتاب کنید و هر دو خانه رویایی خود را  فوق مدرن و فوق العاده قدیمی ادغام کنید. البته ، این نوع طراحی قطعاً به معماران و سازندگان بسیار ماهری نیاز دارد که بتوانند رویاهای مدرن شما را بردارند و آنها را به درستی با معماری باستان ادغام کنند. اگر عاشق خانه ای قدیمی شده اید ، در نظر داشته باشید که یک افزودنی مدرن اضافه کنید که تمام نیازهای دنیای شما را برآورده کند.  

۵.سرمایه گذاری خوب

خرید ملک کلنگی یک سرمایه گذاری خوب محسوب می شود. چرا که گذشته از متراژ بزرگتر، عرضه خانه های قدیمی در حال حاضر رو به اتمام است،.با این حال، تقاضا هنوز وجود دارد. بنابراین، اگر قصد خرید یک ملک کلنگی را دارید، مطمئن شوید که با افراد دیگری که دارای املاک مشابه در آن منطقه هستند، صحبت کنید و از آنها بپرسید که آیا ارزش خانه‌هایشان در سال‌های گذشته افزایش پیدا کرده یا خیر.