توقیف ملک قولنامه ای؛ زنگ خطری جدی برای معاملات بدون سند

توقیف ملک قولنامه ای ، یکی از راه های رسیدن به طلب یا وصول بدهی ها در صورتی است که بدهکار سند رسمی نداشته باشد. توقیف ملک با ارائه مدارک و مستندات کافی و معتبر به دادگاه و به تشخیص دادگاه و مراجع قضایی انجام می شود. توقیف ملک قولنامه ای مانند املاک با سند رسمی نیاز به انجام مراحل و رعایت ضوابط قانونی دارد. برای اینکه بتوانید در سریع ترین زمان نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام کنید باید شرایط توقیف ملک را بدانید. در این مطلب به بررسی شرایط و مراحل توقیف ملک قولنامه ای و نحوه رفع توقیف آن می پردازیم. پس تا آخر این مطلب با ما همراه باشید.

فهرست مطالب

تعریف ملک قولنامه ای

آیا ملک قولنامه ای قابل توقیف است

شرایط توقیف ملک قولنامه ای

توقیف ملک قولنامه ای دارای کد رهگیری

مراحل توقیف ملک قولنامه‌ای

رفع توقیف ملک قولنامه ای

تعریف ملک قولنامه ای

ملک قولنامه ای به املاکی گفته می شود که فاقد سند رسمی هستند و خرید و فروش آنها اصطلاحاً با قولنامه انجام می شود. در واقع خرید و فروش ملک قولنامه ای با مبایعه نامه که به صورت عامیانه قولنامه گفته شده، انجام می شود. این ملک ها به دلیل عدم تکمیل مدارک یا عدم اخذ مجوزهای لازم، قادر به دریافت سند تک برگ نیستند.

این نوع املاک به دلایلی مانند ساخت طبقه یا پیشروی خلاف قانون، عدم رعایت مساحت زیر بنا، عدم رعایت ضوابط شهرداری در پلان و ... نتوانسته اند پایانکار بگیرند. در نتیجه برای این املاک تا زمان رفع خلاف یا پرداخت جریمه ماده 100، پایانکار و سند رسمی صادر نمی شود.علاوه بر این، ساختمان های مسکونی که در کاربری غیر مسکونی یا در زمینی در تعارض با طرح های شهرداری ساخته شوند، اجازه دریافت پایانکار ندارند. همچنین آپارتمان هایی که مجوز تفکیک آپارتمان از اداره ثبت دریافت نکرده باشند، امکان دریافت سند رسمی ندارند.

به دلیل اینکه انتقال ملک قولنامه ای به صورت رسمی و در دفترخانه انجام نمی شود بنابراین سابقه ثبتی مشخصی هم ندارند. همه این ویژگی ها موجب می شود ملک قولنامه ای با مشکلات زیادی در زمان نقل و انتقال مواجه شود. این املاک علاوه بر اینکه ممکن است دارای خلافی و ساخت غیر استاندارد باشند، به دلیل فقدان سند رسمی، امکان کلاهبرداری بیشتری دارند. 

بیشتر بخوانید: خرید ملک قولنامه ای، هر آنچه که باید بدانید

بستن تبلیغ

آیا ملک قولنامه ای قابل توقیف است

بله، ملک قولنامه ای قابل توقیف است، اما این کار مشروط به رعایت مسائل قانونی و ارائه مستندات معتبر است. در صورتی که قولنامه به درستی تنظیم شده باشد و معتبر باشد می تواند به‌عنوان یک سند معتبر یا تضمین بدهی در دادگاه شناخته شود. صحت قولنامه با درج کامل و دقیق مشخصات و حدود ملک، اطلاعات طرفین و امضای طرفین و شهود، تایید می شود. ملک قولنامه ای در صورت عدم پرداخت بدهی که مالک آن داشته یا ضمانت پرداخت وجه، می تواند توقیف شود.

همچنین بدهی واضح و مشخصی که بوسیله قولنامه به‌عنوان وثیقه تضمین شده باشد و پرداخت نشود، به طلبکار اجازه می دهد که برای توقیف ملک، اقدام کند. این بدهی می تواند مهریه، چک یا هر ضمانت یا قرارداد قانونی دیگر باشد که جزء بدهی های شخص باشد. برای انجام توقیف ملک قولنامه ای به صورت قانونی، به صدور حکم از دادگاه نیاز است.

برای اقناع دادگاه باید دلایل قانع‌کننده و مستندات کافی ارائه شود. دلایل و مستندات باید  نشان دهد بدهی غیرقابل پرداخت است یا شرایط ویژه‌ای وجود دارد که حکم توقیف ملک را توجیه کند. در شرایط کلی، پاسخ سوال آیا ملک قولنامه ای قابل توقیف است، بله امکان توقیف وجود دارد.  توقیف ملک قولنامه ای، تنها از مسیر قانونی و با رعایت نکات حقوقی، با ارائه مدارک معتبر در دادگاه امکان‌پذیر است.

بیشتر بخوانید: تفاوت قولنامه و مبایعه نامه از نظر اعتبار و ارزش قانونی

شرایط توقیف ملک قولنامه ای

ملک قولنامه ای برای اینکه جزء اموال شخص شناسایی شده و توقیف شود نیاز به شروطی دارد. مهمترین شرایط توقیف ملک قولنامه ای شامل موارد زیر است.

• صدور حکم قضایی

توقیف املاک قولنامه‌ای فقط از طریق صدور حکم از طرف دادگاه و مراجع قضایی امکان‌پذیر است. بدون حکم دادگاه، امکان توقیف ملک و ضبط آن وجود ندارد.

• اعتبار قولنامه و اثبات مالکیت

قولنامه باید به طور دقیق تنظیم شده و معتبر باشد. در واقع، دادگاه معمولاً فقط املاک دارای سند رسمی را به عنوان املاک در مالکیت اشخاص به طور قطعی می‌پذیرد. اگر ملک قولنامه‌ای باشد، باید با مدارک و شواهد دیگر مانند شهادت شهود یا مالک قبلی ، تصرفات مالکانه، یا اقرار رسمی از سوی اشخاص مرتبط ثابت شود که ملک متعلق به بدهکار است. در مواردی که ملک به نام شخص دیگر است، باید اقرار یا رضایت رسمی آن مالک برای توقیف اعلام شود تا دادگاه بتواند حکم توقیف صادر کند.

• شناسایی ملک قولنامه ای با ارائه مدارک 

بدهکار باید ضمانت یا بدهی قطعی داشته باشد. در این صورت املاک قولنامه ای او هم می تواند به دادگاه معرفی شوند. ولی سند قولنامه ای به نام شخص کفایت نمی‌کند زیرا ملک قولنامه ای فاقد سابقه در اداره ثبت است. در نتیجه باید ثابت شود ملک مذکور در تملک بدهکار است و امکان پرداخت بدهی بوسیله آن وجود دارد. در این موارد که ملک سابقه ثبتی ندارد یا اختلاف در مالکیت آن وجود دارد، ارزیابی و کارشناسی تخصصی از سوی دادگاه انجام می شود تا مشخص شود ملک می تواند توقیف شود یا خیر.

در مورد ملک قولنامه ای، دادگاه اجرای احکام مدنی نقشی محدود دارد. اجرای احکام در این پرونده ها نمی تواند به صورت مستقیم دستور توقیف ملک قولنامه ای را بدهد. در این پرونده ها دقیقاً نیاز به حکم دادگاه و ارائه ادله رسمی یا مدارک ثبتی است. یعنی نمی‌توان بدون حکم دادگاه، اموال بدهکار را توقیف کرد. حتی اگر قولنامه یا رونوشتی از آن توسط طلبکار موجود و ارائه شود.

نتیجه گیری که از این بخش می توان داشت، این است که ملک قولنامه ای با ارائه مدارک مستدل و مورد استناد، تنها با حکم دادگاه امکان توقیف دارد. هر چه این مدارک و شهادت اشخاص، بیشتر معتبر و متقن باشند، احتمال صدور حکم توقیف ملک قولنامه ای بیشتر است.

بیشتر بخوانید: نحوه استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری

توقیف ملک قولنامه ای دارای کد رهگیری

داشتن ملک قولنامه ای، به دلیل عدم ثبت در سازمان ثبت اسناد، به معنای مالکیت قطعی نیست. مطابق قانون، برای توقیف قانونی املاک، معمولاً باید مالکیت آن به صورت رسمی یا با اسناد و مدارک معتبر اثبات شود. داشتن قولنامه یا کد رهگیری بدون مستندات ثبتی کافی نیست. اثبات مالکیت ملک قولنامه ای به چند روش در دادگاه انجام می شود.

یکی اینکه بدهکار در آن ملک، تصرف مالکانه داشته باشد. یعنی در ملک قولنامه ای زندگی کرده و این امر به دادگاه ثابت شود. دیگر اینکه مالکیت ملک به نفع بدهکار یا خریدار با دلایل معتبر (شهادت، تصرفات مستمر، اقرار رسمی مالک قبلی، یا رضایت مالک رسمی برای توقیف) ثابت شود. در این صورت دادگاه می‌تواند دستور توقیف ملک را بدهد. در غیر این صورت، با وجود کد رهگیری، امکان توقیف ملک قولنامه ای وجود ندارد یا خیلی سخت است.

برای دارایی‌های بدون سابقه ثبتی، معمولاً بررسی مدارک دقیق‌تر و کامل تری انجام می‌شود. با ارزیابی های تخصصی یا وجود اقرار رسمی از سوی مالک ممکن است مشخص شود که توقیف قابل انجام است یا خیر. وجود کد رهگیری برای ملک قولنامه‌ای می‌تواند شناسایی ملک و پیگیری های قضایی را راحت تر کند، اما به تنهایی برای توقیف کفایت نمی‌کند. در این حالت باید مالکیت ملک، با مدارک معتبر و مستندات مورد تایید دادگاه، اثبات شود. 

بستن تبلیغ

مراحل توقیف ملک قولنامه‌ای

توقیف ملک قولنامه ای برای پرداخت بدهی مالک، یکی از روش های وصول بدهی توسط قانون است. مراحل توقیف ملک قولنامه ای شامل موارد زیر است.

• در صورتی که برای وصول بدهی خود یا پرداخت مهریه قصد توقیف ملک قولنامه ای را دارید باید ابتدا به دادگاه منطقه ملک مورد نظر مراجعه کنید. دادخواست مبنی بر توقیف ملک را با درج ادله و مدارک لازم به دادگاه ارائه دهید. اثبات بدهی باید با مدارک مستدل و قانونی که از نظر دادگاه مورد استناد باشد انجام شود. 

• دادگاه با ارزیابی و بررسی دقیق مدارک، مستندات و شهادت اشخاص ذینفع پرونده، دستور به توقیف یا ارائه مدارک بیشتر خواهد داد.

• با تایید دادگاه و ادله کافی در این مرحله، دستور موقت توقیف ملک قولنامه ای صادر می شود. این مرحله به دلیل نیاز به توقیف فوری ملک، برای جلوگیری از عدم فروش یا انتقال مالکیت آن انجام می شود.

• در این مرحله دستور توقیف ملک به مالک آن به صورت مستقیم ابلاغ می شود. این کار معمولاً از طریق سامانه ثنا و به صورت مجازی انجام می شود. 

• بعد از اطلاع مالک ملک قولنامه ای، در مرحله بعد توقیف ملک بوسیله مامور اجرای احکام انجام می شود. در این حالت ملک به صورت قانونی توقیف شده و مالک حق هیچگونه انتقال، اجاره یا استفاده از ملک را ندارد.

• در نهایت با تکمیل ارزیابی ها و بررسی های قاضی پرونده، حکم نهایی در مورد توقیف یا رفع توقیف ملک صادر می شود. حکم دادگاه در این مرحله قطعی و لازم الاجراست.

رفع توقیف ملک قولنامه ای

 با وجود توقیف ملک قولنامه ای، ملک می تواند از راه هایی و یا برقراری شرایطی، توسط دادگاه رفع توقیف شود. شرایطی که به رفع توقیف ملک قولنامه ای منجر می شود شامل موارد زیر است.

• اگر طلبکار رضایت داده یا موضوع توقیف در کل تغییر کند امکان رفع توقیف ملک وجود دارد.

• اگر مالک ملک قولنامه ای، شکایتی مبنی بر وارد شدن ضرر و زیان در صورت توقیف ملک با مدارک مستند به دادگاه ارائه کند.

• در صورتی که بدهکار یا مالک، حکم ورشکستی خود را به دادگاه ارائه دهد. 

• اگر تاریخ توقیف ملک قولنامه ای توسط مالک ملک، مورد شکایت و اعتراض قرار گیرد.

• در صورت پرداخت بدهی طلبکار از طریق دیگری توسط مالک، ملک قولنامه ای رفع توقیف می شود.

• اگر ملک قولنامه ای معرفی شده به دادگاه جزء مستنثنیات دین شناخته شود.

• در صورتی که ملک مورد نظر به شخص سومی فروخته شده یا شخص ثالثی ادعای مالکیت آن را داشته باشد، ملک رفع توقیف می شود.

• اگر ملک قولنامه ای در زمان توقیف تخریب شده یا از بین رود. 

• در صورتی که بدهی بدهکار یا مالک ملک، مدت دار، مشروط یا معلق باشد امکان رفع توقیف ملک قولنامه ای از طرف دادگاه است.

• اگر سند ملک قولنامه ای که به دادگاه ارائه شده جعلی باشد ملک می تواند رفع توقیف شود.

همچنین در این موارد لازم است هر گونه مدرک اثبات کننده مالکیت یا تصرف ملک به دادگاه ارائه شود. این مدارک می‌تواند شامل شهادت شهود مبنی بر تصرفات مالکانه، شهادت رسمی مالک یا مالکین قبلی، و هرگونه سند ثبتی یا غیرثبتی که مالکیت یا تصرف را ثابت می‌کند. همچنین با ارائه مدارک پرداخت بدهی یا صلح و سازش بین بدهکار و طلبکار، دادگاه می تواند حکم رفع توقیف ملک را صادر کند.

وجود کد رهگیری برای یک ملک قولنامه‌ای می‌تواند قابلیت پیگیری و شناسایی آن را برای دادگاه سریع تر کند اما به تنهایی کفایت نمی‌کند. برای رفع توقیف نیاز به وجود شرایط بالا یا با مدراک معتبر است. در نتیجه رفع توقیف ملک قولنامه ای به حکم دادگاه وابسته است. لازم است تصرف مالکانه یا ادعای مالکیت معتبر طرف‌های ثالث یا مالک رسمی اثبات شود و دادگاه با توجه به این مستندات تصمیم گیری کند.