صفر تا صد مشاعات ساختمان ؛از هزینه تا قانون مشاعات ساختمان
5 دی 1403
ملکی
زندگی آپارتمانی علاوه بر مزایای خود، چالشهایی نیز به همراه دارد؛ از تقسیم هزینهها گرفته تا نحوه استفاده از فضاهای مشترک. مشاعات ساختمان، همان بخشهایی هستند که همه ساکنان در آن سهیماند، اما گاهی همین موضوع به اختلافات و سوالاتی منجر میشود. چه کسی باید هزینههای مشاعات را پرداخت کند؟ قوانین مربوط به استفاده از این قسمتها چیست؟ اگر شما هم با این دغدغهها مواجه شدهاید، در این مقاله همراه ما باشید تا به تمامی سوالات شما درباره مشاعات ساختمان، قوانین آن و نحوه پرداخت هزینهها پاسخ دهیم. در این مطلب شما را با صفر تا صد مشاعات ساختمان ، هزینه مشاعات ساختمان و قوانین آن آشنا خواهیم کرد. لطفا تا آخر این مقاله ما را همراهی نمائید.
| عنوان | توضیحات |
| مشاعات ساختمان چیست؟ | قسمتهایی از ساختمان که در سند هیچ یک از مالکین ثبت نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده میکنند. |
| نحوه محاسبه هزینه مشاعات | بر اساس متراژ واحدها یا به صورت مساوی بین تمام واحدها تقسیم میشود. |
| مثالهایی از مشاعات ساختمان | زمین، حیاط، پارکینگ اضافی، لابی، آسانسور، راهروها، پشتبام، تأسیسات مشترک و... |
| پرداخت هزینه مشاعات بر عهده کیست؟ | هزینههای جاری مثل نظافت و شارژ بر عهده مستأجر، هزینههای تعمیرات اساسی بر عهده مالک است. |
| آیا مشاعات ساختمان قابل خرید و فروش است؟ | خیر، مالکیت آن تبعی است و جداگانه قابل معامله نیست. |
| تفاوت مشاعات و بخشهای اختصاصی | مشاعات متعلق به همه مالکین است، اما بخشهای اختصاصی مانند واحد مسکونی، انباری و پارکینگ در سند مالک ذکر شدهاند. |
| قوانین مهم مشاعات ساختمان | عدم امکان تصرف شخصی، ممنوعیت ایجاد تغییرات بدون رضایت ساکنین، ممنوعیت استفاده اختصاصی از انشعابات مشترک و... |
| عواقب عدم پرداخت هزینه مشاعات | سایر ساکنین میتوانند از طریق شورای حل اختلاف اقدام قانونی کنند. |
فهرست مطالب
نحوه محاسبه هزینه مشاعات ساختمان
قسمت های اختصاصی شامل چه قسمت هایی است؟
چه بخش هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است
هزینه مشاعات ساختمان بر عهده کیست؟
قانون پرداخت هزینه مشاعات ساختمان
پرداخت هرینه مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟
آیا مشاعات آپارتمان قابل خرید و فروش است
تفاوت بین مشاعات ساختمان و بخش های اختصاصی
تفاوت بین مشاعات و مشترکات ساختمان
قرار دادن اشیاء اضافه در قسمت مشاعات ساختمان
مشاعات ساختمان چیست؟
برای پاسخ به این سوال که مشاعات ساختمان چیست باید گفت که، امروزه با رواج زندگی های آپارتمانی قسمت هایی در ساختمان ها وجود دارد که نمی توان به طور اختصاصی از آن استفاده کرد. به طورکلی طبق قانون دو بخش مالکیت در ساختمان ها وجود دارد یک بخش مالکیت بر قسمت های اختصاصی و یک بخش مشترک بین تمام واحد مسکونی به نام مشاعات وجود دارد که همه افراد به طور مشترک می توانند از این قسمت ها استفاده کنند. پس لازم است که ساکنین از قانون و مقرارت این بخش مطلع باشند.
قانون مشاعات ساختمان
قانون مشاعات ساختمان به طور کلی طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن تعریف می شود. این آیین نامه دارای بخش های مختلفی است که چندین ماده آن مربوط به بحث مشاعات ساختمان می شود. در ادامه چند ماده مهم در مورد قانون مشاعات ساختمان را بیان می کنیم.
تغییرات در مشاعات فقط با رضایت همه ساکنین ساختمان امکانپذیر است. انجام هر تغییری بدون اخذ موافقت عمومی و بدون مجوز از مراجع ذیصلاح، ممنوع است. در این مورد رای اکثریت کفایت نمیکند و باید به اجماع رسید.
حق مدیریت مشترک بر مشاعات به صورت مشترک میان شرکا تعریف شده است. نگهداری، اداره و هزینههای مربوط به مشاعات به وسیله مدیر یا هیئت مدیره ساختمان انجام میشود. تصمیمات مربوط به مشاعات با توافق جمعی و طبق قوانین حقوقی و قانون تملک آپارتمان ها گرفته می شود.
استفاده از مشاعات ساختمان نباید به نحوی باشد که مزاحمتی برای دیگر ساکنین ایجاد کند. مالک یا مستأجر نمیتواند به صورت شخصی یا تجاری اقدام به استفاده یا تغییر این فضاها نماید.
نگهداری حیوانات، قرار دادن وسایل یا اشیاء شخصی، و همچنین ایجاد تغییرات قابل توجه در فضاهای مشترک، قابل قبول نیست. هر گونه اقدام در مورد مشاعات باید با اطلاع و رضایت تمام ساکنین انجام شود.
هر مالک باید سهمی از هزینههای مستمر تعمیر و نگهداری مشاعات را پرداخت کند. نحوه مشارکت و تقسیم دقیق این هزینهها طبق قوانین تملک آپارتمانها تعریف شده است.
استفاده از فضای مشاعات مانند پارکینگ یا لابی برای مجالس یا برنامه های شخصی فقط با رضایت سایر ساکنین و اجازه مدیر ساختمان مجاز است.
هر گونه تغییر ظاهر راهرو، پاگرد یا نمای ساختمان توسط ساکنین که شکل کلی ساختمان را تغییر دهد غیر مجاز است.
استفاده از آسانسور برای حمل وسایل در زمان اسباب کشی ممنوع است. در صورتی که بعد از حمل وسایل آسانسور دچار خرابی یا مشکل شود هزینه تعمیر آن با همان شخص می باشد.
برگزاری مراسم و مهمانی ها باید به نحوی زمانبندی شود که بعد از ساعت 22 شب، سرو صدا باعث آزار همسایه ها نشود.
قراردادن کفش و وسایل شخصی در پاگرد و جلوی واحد طبقه ممنوع است. همچنین گذاشتن سطل زباله در پاگرد، پارکینگ یا راهرو مجاز نیست.
نحوه محاسبه هزینه مشاعات ساختمان
نحوه محاسبه هزینه مشاعات ساختمان بر اساس متراژ واحدها انجام میشود. به این صورت که:
هزینههای مشترک ساختمان مانند نظافت، تعمیرات آسانسور، هزینههای انشعابات مشترک (آب، برق و گاز مشاع)، نگهداری باغچه و سایر بخشهای مشاعی بین تمام واحدها تقسیم میشود.
سهم هر واحد بر اساس متراژ آن تعیین میشود. واحدهای بزرگتر باید سهم بیشتری از این هزینهها را پرداخت کنند.
در برخی موارد ممکن است هزینهها بهصورت مساوی بین تمام واحدها تقسیم شود، بهخصوص اگر متراژ واحدها مشابه باشد.
هزینههای خاص، مانند تعمیرات و خسارتهای وارده به مشاعات ساختمان، بر عهده واحدی است که باعث ایجاد خسارت شده است.
درصورتی که مالکی از پرداخت هزینههای مشاعات خودداری کند، سایر ساکنین میتوانند از طریق شورای حل اختلاف پیگیری کنند.
نکته: هزینههای جاری مثل شارژ ساختمان (نظافت، قبوض و حقوق سرایدار) معمولاً بر عهده مستأجر است، اما هزینههای مربوط به تعمیرات اساسی و نگهداری ساختمان بر عهده مالک خواهد بود.
قسمت های اختصاصی شامل چه قسمت هایی است؟
قسمت های اختصاصی شامل مواردی است که در سند مالکیت قید شده باشد و مالک یا خود مستاجر فقط حق استفاده از این قسمت ها را دارند و سایرمالکین نمی توانند به این قسمت ها دسترسی داشته باشند. فضاهای داخلی آپارتمان شامل هال و پذرایی، اتاق خواب، آشپزخانه، بالکن و وسرویس ها می باشد که این قسمت ها به عنوان فضاهای اختصاصی در نظر گرفته شده است.
همچنین انباری و پارکینگ ملک اگر درسند قید شده باشند جزء فضاهای اختصاصی محسوب می شوند که مالکان یا مستاجران معمولا در قسمت های اختصاصی باهم مشکلی ندارند وبیشتر مشکلاتی که در یک ساختمان به وجود می آید معمولا بر سر قسمت های مشترک یا همان مشاعات ساختمان می باشد. بنابراین بهتراست که قبل از هرچیزی با مشاعات ساختمان آشنا شویم و قوانین آن را بدانیم تا دچار مشکل نشویم.
بیشتر بخوانید: پنت هاوس چیست ؟ آشنایی با امکانات ؛ مزایا و معایب آن
چه بخش هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است
بخش های مشترکی که کلیه اعضای ساختمان می توانند از آن ها استفاده کنند به عنوان مشاعات ساختمان در نظر گرفته می شوند. در واقع بخش هایی که در سند هیچ یک از مالکین ثبت نشده باشد و به صورت اختصاصی در دسترس هیچ یک از مالکان نباشد جزء مشاعات ساختمان در نظر گرفته می شود و همه افراد به طور مشترک می توانند از آن قسمتها استفاده کنند. اما این بدان معنا نیست که هریک از مالکین بتوانند راجع به قسمت های مشاع منفردا تصمیم گیری کنند بلکه تصمیم گیری و هر گونه تغییرات در مشاعات ساختمان باید طبق نظرات کلیه اعضا ساختمان صورت گیرد و همه ساکنین با آن تصمیم موافقت نمایند. قسمت های مشاع ساختمان شامل موارد زیر می باشد:
- زمین ساختمان
- حیاط ساختمان
- حیاط خلوت
- باغچه
- لابی ساختمان
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافه
- آسانسور
- راه پله
- راهرو
- درب ورودی ساختمان
- شوفاژ خانه
- تاسیسات مشترک
- انشعبات مشترک
- پنجره های راهرو
- پشت بام ساختمان
- روف گاردن
- اتاق سرایدار
- چاه
- سیم های برق و لوله ها
بیشتر بخوانید: لابی ساختمان چیست ؛ چه مزایا و کاربردی دارد؟
هزینه مشاعات ساختمان
کلیه ساکنین ساختمان ملزوم به پرداخت هزینه های مشاعات ساختمان نظیر نظافت کلیه ساختمان، تعمیرات ونگهداری آسانسور، هزینه انشعابات مشترک، کاشت درخت و نگهداری حیاط وباغچه ساختمان و ..می باشند که سهم هر یک از ساکنین براساس متراژ واحدها در نظر گرفته می شود و کلیه واحدها باید هزینه های نگهداری و تعمیر این مشاعات را به مدیر ساختمان پرداخت نمایند.
طبق قانون، اگر مالکی از پرداخت هزینه ها خوداری کند بقیه ساکنین می توانند به شورای حل اختلاف شکایت کنند. لازم به ذکر است اگر واحدی به مشاعات ساختمان آسیب وارد کند خود آن واحد باید هزینه آن را شخصا پرداخت نماید.
هزینه مشاعات ساختمان بر عهده کیست؟
بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها، هزینه مشاعات ساختمان باید توسط کلیه ساکنین و به صورت مشارکتی پرداخت شود. این هزینه که شارژ ساختمان هم گفته می شود بر اساس متراژ هر واحد به صورت مبلغی ثابت تعیین و به صورت ماهانه پرداخت می شود. هزینه های کلی ساختمان که مستلزم مشارکت همگی ساکنین در پرداخت آنهاست به دو دسته تقسیم می شوند.
یکی هزینه هایی که بر اساس مساحت و متراژ واحدها تعیین می شود. این هزینه ها شامل مصرف آب، ایزوگام پشت بام، مصرف گاز یا تعمیر تاسیسات است. دسته دوم هزینه ها شامل مخارج کلی برای ساختمان مانند نظافت ساختمان یا تعمیر ریموت پارکینگ است. این هزینه های کلی به صورت مساوی بین تمام واحدها تقسیم می شود.
در مورد پرداخت هزینه ساختمان بین مالک و مستاجر، معمولاً این هزینه با مستاجر و مصرف کننده است. بنابراین شارژ واحد ساختمانی که مستاجر در آن ساکن است باید ماهانه توسط او واریز شود. طبق ماده 23 قانون تملک آپارتمان در صورتی که بر اساس توافق بین مالک و مستاجر، مالک مسئول پرداخت شارژ تعیین شده و از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند این مبلغ را از اجاره خود کسر کند. در صورتی که مستاجر مسئول پرداخت شارژ باشد و هزینه را پرداخت نکند، مدیریت ساختمان می تواند از مالک واحد درخواست پرداخت هزینه را کند.
قانون پرداخت هزینه مشاعات ساختمان
براساس آییننامه اجرایی در مورد قانون پرداخت هزینه مشاعات ساختمان، هزینههای یک ساختمان به دو بخش تقسیم میشود. اول هزینههای مربوط به بهرهبرداری، نگهداری و تعمیرات عمومی مانند آسانسور، روشنایی، تاسیسات، و سایر امور مشترک؛ دوم هزینههای اداری و حقوق مدیر و کارکنان ساختمان، که از وجوه شارژ واحدها تامین میشود.
کل مالکین به نسبت سهم هر کدام در زیربنای ساختمان مسئول پرداخت این هزینهها هستند و عدم پرداخت شارژ، تخلف محسوب میشود. ماده 4 نیز سهم هر مالک از مخارج قسمتهای اختصاصی را طبق نسبت مساحت آن قسمت به مجموع مساحت واحدهای اختصاصی تعیین میکند، مگر در مواردی که قانون راههای دیگری برای تقسیم پیشنهاد داده باشد.
مدیر ساختمان با توجه به قانون پرداخت هزینه مشاعات ساختمان، سهم هر مالک را مشخص میکند. همچنین اگر دسترسی به بخشی از حیاط یا بالکن فقط از طریق برخی واحدها باشد، هزینه نگهداری آن بخش با استفادهکننده یا استفادهکنندگان است. برای شفافیت بیشتر، بهتر است آیین نامه ها و تصمیمات مرتبط با هزینههای مشترک و قانون پرداخت هزینه مشاعات ساختمان به صورت دقیق مستندسازی شوند. با این کار در هر زمان که اختلافی پیش بیاید مراجع نظارتی یا قضایی می توانند به راحتی به آنها استناد کنند.
پرداخت هرینه مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟
برای بسیاری از افراد این سوال پیش می آید که پرداخت هرینه مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که پرداخت هزینه قسمت های مشاع ساختمان بر عهده مالک می باشد . در یک مجتمع مسکونی، با هر تعداد مالک ، هزینههایی از جمله نظافت ساختمان و بازسازی مشاعات بین مالکین ساختمان تقسیم میشود .
یکی از نکات حائز اهمیت در رابطه با این موضوع که حتما باید مورد توجه قرار گیرد، نحوه پرداخت هزینهها توسط مالک و مستاجر است. به شما پیشنهاد می کنیم جهت جلوگیری از هرگونه اختلاف و بحثی در این زمینه، چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستاجر پیش از قرارداد در رابطه با این موضوع به تفاهم برسید و این موضوع را در قولنامه مشخص کنید. برای آنکه برابری و انصاف در این زمینه به خوبی رعایت شود، باید هزینههای ثابت و جاری مشاعات ساختمان، توسط مستاجر پرداخت شوند. به طور مثال شارژ ساختمان که شامل هزینههایی از جمله نظافت، قبضهای آب و برق و گاز ، حقوق سرایدار و نگهبان و ... میشوند را باید مستاجر به صورت ماهانه پرداخت نماید.
نکته: اگر مستاجر از پرداخت شارژ ساختمان و هزینههای جاری آن ممانعت کند، مالک این حق را دارد که هزینهها را پرداخت و از مبلغ پول پیش مستأجر، کم کند. همچنین هزینههایی که منوط به تعمیرات و نگهداری ساختمان می باشند، باید توسط مالک پرداخت شوند. این وع هزینه ها شامل مواردی نظیر تعمیر آسانسور، ایزوگام و ... می باشد. در این میان اگر مالک این هزینهها را پرداخت نکند، مستأجر این حق را دارد که این هزینه ها را پرداخت کرده و داشتن فاکتور معتبر از سوی مدیریت ، مبلغ را از اجاره ماهیانه خود کسر نماید.
آیا مشاعات آپارتمان قابل خرید و فروش است
در رابطه با این موضوع که آیا مشاعات آپارتمان قابل خرید و فروش است یا خیر؟ باید گفت که مشاعات ساختمان به هیچ عنوان قابل خرید و فروش نمی باشد. به تعبیری دیگر هر یک از مالکین بخش های اختصاصی ساختمان نسبت به مالکیت خود بر روی بخش های اختصاصی، به خودی خود و به همان درصد و میزان، مالک قسمت های مشاعی هم می باشد. اما از آنجایی که این مالکیت تبعی است، به صورت مجزا قابل خرید و فروش نیست و با فروش قسمت های اختصاصی، قسمت های مشاعی نیز به صورت خود به خود و به همان درصد به مالکیت خریدار درآمده ، بی آنکه در مبایعه نامه و یا سند ذکر شود.
تفاوت بین مشاعات ساختمان و بخش های اختصاصی
بر اساس ماده ۲ "قانون تملک آپارتمانها" مشترکات آپارتمان، قسمتهایی را شامل می شود که حق استفاده از آنها، مختص به یک یا چند آپارتمان نیست بلکه به تمام مالکان واحدها، به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق دارد. به تعبیری دیگر قسمتهای مشترک ساختمان، متعلق به تمام مالکان بوده و یک مالک به تنهایی حق تغییر در آن را ندارد و باید از سایر واحدها رضایت بگیرد.
طبق ماده ۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، قسمتهای مشترک ساختمان عبارتند از: زمین و اسکلت ساختمان، نمای بیرونی ساختمان، قسمت هایی مانند چاه آب، پمپ، کنتورها، اتاق سرایدار و نگهبان، آسانسور، لولههای فاضلاب، آب، برق، تهویه، گاز، هواکشها و… ، پاگردها، پلهها، درها ، راهروها و پنجرههای قسمتهای مشترک، تاسیسات روشنایی راهروها و پارکینگ، شیرهای آتشنشانی، پلههای ایمنی و…پشت بام ، لابی، کلیه بناهای رفاهی مانند آلاچیق یا لابی ، محوطه ساختمان نظیر حیاط، باغ، پارک و…
براساس همین ماده در رابطه با بخش های اختصاصی ساختمان اینگونه آمده است که بخشهای اختصاصی به بخش هایی گفته می شود که مالکان، مالکیت انحصاری نسبت به آن دارند. بخش هایی از جمله:
- فضای داخلی هر واحد مسکونی در آپارتمان
- پارکینگ شخصی
- انباری شخصی
البته باید متذکر شد که این بخش های اختصاصی باید در سند قید شوند. به عنوان مثال پارکینگ شماره 7 با ابعاد دقیق و یا انباری شماره 5 با مساحت 10 متر، جزء اطلاعات مهم در ارتباط با این بخش ها به شمار می روند.
تفاوت بین مشاعات و مشترکات ساختمان
معمولا دو اصطلاح مشترکات و مشاعات ساختمان در برخی مواقع اشتباه می گیرند اما باید گفت که این دو واژه با هم تفاوت هایی دارند. در رابطه با موضوع تفاوت بین مشاعات و مشترکات ساختمان باید اینگونه بیان کرد که مشترکات مختص به بخش هایی از ساختمان است که مالکان نسبت به بخش های اختصاصی از آنها بهره مند می شوند. به طور کلی بخش هایی از ساختمان که در سند به عنوان ملک اختصاصی ذکر نشده باشد در قسمت های مشترک ساختمان قرار می گیرند.
به تعبیری دیگر بر اساس قوانین تملک آپارتمان ها,، استفاده از مشترکات ساختمان به یک یا چند مالک محدود نمی شود و تمام مالکین می توانند از این مشترکات بهره مند شوند. از مشترکات ساختمان می توانیم به راهرو و راه پله های مشترک, آسانسورها, درب های ورودی مشترک و… اشاره کنیم.
قرار دادن اشیاء اضافه در قسمت مشاعات ساختمان
قرار دادن اشیاء اضافه مانند میز و صندلی و وسایل دیگر مانند پارکینگ و حیاط ساختمان خلاف قانون است و همچنین قراردادن کفش ودمپایی درراهرو و هر چیزی که موجب آزار رساندن به ساکنین ساختمان می شود ممنوع می باشد. به علاوه نگهداری حیواناتی نظیر سگ و گربه در قسمت مشاعات شامل حیاط و پارکینگ غیر قانونی است و ساکنان می توانند به این موضوع واکنش نشان دهند.
بیشتر بخوانید: پارکینگ ساختمان، هر آنچه که باید در این باره بدانید!
مشاعات ساختمان در قانون
در برخی از موارد اختلاف نظر میان ساکنین آپارتمانها بر سر مشاعات و قسمتهای مشترک ساختمان بالا میگیرد، چرا که اطلاعات کافی و تعریف درستی از آن را نمیدانند و از قوانین ملک آگاه نیستند. در این میان به قوانینی که در این باره وضع شده است نگاهی می اندازیم:
- ایجاد هر گونه تغییر در رنگ آمیزی و ظاهر ساختمان به طوری که باعث ناهماهنگی کلی نمای ساختمان شود ممنوع است.
- بدون رضایت ساکنین ایجاد هرگونه تغییرات در نقشه ساختمان ممنوع می باشد.
- عواملی که باعث آزار واذیت ساکنین می شود نظیر قرار دادن زباله در راهرو که هم باعث بوی ناخوشایند وهم باعث از بین بردن تمیزی ساختمان می شود ممنوع است.
- تعمیرات و شست شو خودرو در داخل پارکینگ وحیاط ممنوع است.
- برقراری جشن و مهمانی در پارکینگ و حیاط ساختمان بدون هماهنگی و رضایت ساکنین ممنوع می باشد و حتما قبل ازبرگزاری هر گونه جشن و مهمانی اجازه ساکنین امری ضروری است.
- استفاده از انشعابات مشترک نظیر آب و برق به صورت خصوصی ممنوع می باشد.
- ساکنین نمی توانند به قسمت های مشاع ساختمان تصرف کنند و آن قسمت ها را به شخص دیگری واگذار نمایند.
- مالکان باید خودرو های خود را درمحلی که برای آنها تعیین شده پارک کنند و نباید از پارکینگ ساکنین دیگر استفاده کنند.
به طور کلی برای استفاده از مشاعات ساختمان لازم است که به حقوق ساکنین دیگر احترام بگذارید و برای استفاده از مشاعات و هر گونه تغییرات نظرات کلیه ساکنین را در نظر بگیرید و با رعایت قوانین در زندگی آپارتمان نشینی آرامش داشته باشید.
وبسایت آقای املاک تخصصی ترین وبسایت در زمینه مشاغل ساختمانی است که صفر تا صد ساختمان را می توانید در آن به راحتی پیدا کنید. اگر پیمانکار در زمینه تاسیساتی ، تزئیناتی ، خدماتی و ساختمانی هستید می توانید خدمات خود را به صورت کاملا رایگان آگهی کنید تا کاربران آقای املاک با خدمات شما آشنا شوند.