نگاهی اجمالی به آخرین وضعیت قیمت مسکن در تهران (فروردین تا شهریور ۱۴۰۴)

همانگونه که می دانید امروزه بازار مسکن تهران یکی از اصلی ترین بخش‌ ها در حوزه اقتصادی کشور است که حرکت قیمتی آن تأثیر چشمگیری بر وضعیت مالی و سطح زندگی افراد دارد. در ادامه این مقاله، فرایند تغییر و تحولات قیمت مسکن در تهران از (فروردین تا شهریور ماه ۱۴۰۴) را مورد بررسی قرار خواهیم داد. شایان به ذکر است که داده و آمارهای ارائه‌ شده بر اساس سایت های معتبر اقتصادی مانند دنیای اقتصاد و تجارت نیور از معاملات ثبت‌ شده در مناطق ۲۲ گانه تهران جمع آوری و تحلیل و بررسی شده است. این موضوع برای متقاضیان خرید خانه در تهران اهمیت ویژه ای دارد.

نگاهی به بازار مسکن تهران در شش ماه اول سال ۱۴۰۴

بر اساس آمار ارائه شده، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ با تغییراتی مواجه بوده است. در اوایل سال (فروردین ماه 1404) قیمت ها به نسبت اسفند ماه 1403 کمی افزایش پیدا کرد، و از آن پس یعنی در اردیبهشت ماه بازار دچار تغییر شد و قیمت ها روندی صعودی در پیش گرفت؛ به گونه ای ‌که در ماه مرداد و شهریور، نرخ ها به بالاترین حد در نیم ‌سال اول رسید.

احتمال می‌رود که در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، اگر سیاست‌های جدید مالی یا اعتباری وارد نشود، بازار همچنان روند صعودی (هرچند کندتر) را طی کند. چرا که فشار تورمی و محدودیت عرضه مسکن نوساز ادامه دارد. تنها عواملی که می‌توانند این روند را متوقف کنند عبارتند از:

• سیاست‌های جدی در حوزه وام و تسهیلات مسکن،

• رکود در سایر بخش‌های اقتصادی که نقدینگی را قفل کند،

• یا تحولات کلان سیاسی و اقتصادی.

بیشتر بخوانید: تاثیر جنگ ایران و اسرائیل بر بازار مسکن ایران

بستن تبلیغ

بررسی روند حرکتی قیمت مسکن در تهران (نیمه نخست سال ۱۴۰۴)

آمارهای رسمی ارائه شده بیانگر آن است که بازار مسکن تهران در نیمه اول سال ۱۴۰۴ به نسبت سال گذشته فرایند صعودی را در پیش گرفته است. به عنوان مثال در فروردین‌ ماه ۱۴۰۴، متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به ۱۰۲ میلیون تومان رسید که در مقایسه با اسفند ماه ۱۴۰۳ رشد ۲.۷ درصدی داشت. همین افزایش، به نسبت تورم ۵ درصدی اسفند ماه، نشان دهنده کاهش سرعت افزایش قیمت‌ ها است.

بیشتر بخوانید: قیمت آپارتمان در محله های پرطرفدار تهران در سال 1403

در اردیبهشت ماه 1404 میانگین قیمت مسکن تهران به 104 میلیون تومان برای هر متر مربع رسید که این میزان بیانگر افزایش 2 درصدی نسبت به ماه قبل است. در این ماه، بازار مسکن تهران با رکود نسبی روبه رو شد و تعداد معاملات نیز کاهش پیدا کرد. از عوامل مؤثر این رکود می توان به افزایش هزینه‌ های ساخت‌وساز، تغییرات نرخ ارز و تورم عمومی اشاره کنیم.

در خرداد ماه ۱۴۰۴، قیمت پیشنهادی ملک در تهران بیش از ۸.۵٪ کاهش یافت و متوسط قیمت پیشنهادی به ۹۳.۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. این کاهش قیمت، یکی از کم‌سابقه‌ترین افت‌های قیمتی در تاریخ بازار مسکن تهران به شمار می رود. که البته علت اصلی این کاهش قیمت شامل حملات نظامی، تعطیلی ادارات، افت تقاضا و مهاجرت برخی فروشندگان از تهران بوده است. همین عوامل منجر به رکود شدید در بازار مسکن و کاهش شدید تعداد معاملات شده است. در تیرماه ۱۴۰۴، در تیرماه نیز شاهد ‌تثبیت این روند صعودی بودیم، به‌ گونه ای که متوسط قیمت حدود 93.3 میلیون تومان بود. 

اما در مرداد و شهریور ماه این روند به بالاترین حد خود رسید؛ بر اساس گزارش گسترش نیوز، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در مرداد ماه ۱۴۰۴ به حدود ۱۲۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان رسید. این افزایش بیانگر رشد قیمت‌ ها در این ماه است.  همچنین در شهریور ماه ۱۴۰۴، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۱۱۴ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسید. این کاهش قیمت در شهریورماه نسبت به مردادماه، بیانگر کاهش ۶.1 درصدی قیمت‌ ها در این ماه است.

مسیر قیمت مسکن در تهران در مرداد و شهریور بیانگر تغییرات چشمگیر است. رشد قیمت در مردادماه و پس از آن کاهش در شهریورماه، احتمالا ناشی از عواملی مانند نوسانات در تقاضا، سیاست‌ های اقتصادی، تحولات سیاسی یا تغییرات در قیمت ارز باشد.

بیشتر بخوانید: آیا اکنون زمان مناسب برای خرید خانه است؟

به لحاظ توزیع منطقه ‌ای، منطقه یک تهران در کلیه ماه‌ ها بیشترین میانگین قیمت را از آن خود کرد به طوری که در فروردین ماه از 182 میلیون تومان تا 186 میلیون و 600 هزار تومان در شهریور ماه افزایش داشته است. همین امر جایگاه شمال شهر را به‌عنوان مدرن ترین منطقه بازار مسکن تهران نشان می دهد. از طرف دیگر، مناطق غربی و جنوبی شهر کماکان کمترین قیمت‌ ها را به‌ خود اختصاص داده اند. به‌ عنوان مثال، در فروردین ماه منطقه ۱۸ با ۴۲ میلیون و 360 هزار تومان و در شهریور ماه منطقه ۲۰ با 62 میلیون و 800 هزار تومان به‌عنوان ارزانترین مناطق بازار گزارش شده‌ اند.

این اختلاف قیمت چشمگیر بین شمال و جنوب تهران، که در شهریور ماه به بیش از ۱۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده، بیانگر آن است که شکاف قیمتی میان مناطق شهر کماکان عمیق می باشد. در صورتی که مناطق مدرن ‌‌و لوکس رشد قیمتی مداوم دارند، مناطق پایین‌ تر نیز از تورم بازار جا نمانده و افزایش پیوسته قیمت‌ ها را تجربه کرده‌ اند.

در مجموع، می‌توان اینگونه برداشت کرد که بازار مسکن در شش ماه اول سال ۱۴۰۴ شاهد مرحله ای پرشتاب بوده و اگر همین فرایند در نیمه دوم سال ادامه دار باشد، احتمال ورود بازار به سطح‌ های قیمتی جدید و افزایش فشار بر متقاضیان واقعی مسکن ناممکن نخواهد بود.

تحلیل جامع نرخ مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران (شهریور ماه ۱۴۰۴)

در شهریور ماه ۱۴۰۴ بازار مسکن شهر تهران نمایی متنوع و متفاوتی را به نمایش گذاشت. بررسی ‌متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه بیانگر شکاف عمیق میان شمال و جنوب شهر تهران است؛ به‌گونه ای که فاصله قیمتی بین گرانترین و ارزانترین مناطق به بیش از ۱۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع می‌ رسد.

مناطق لوکس و شمال شهر

در فهرست نخست، منطقه یک تهران کماکان بدون رقیب باقی مانده و متوسط قیمت آن به حدود 186 میلیون تومان رسیده است. سپس، منطقه ۳ با ۱۶۲ میلیون تومان و منطقه ۲ با ۱۴۸ میلیون تومان در فهرست های بعدی قرار دارند. منطقه ۱، ۲ و ۳ در واقع کانون بازار لوکس تهران را تشکیل می‌ دهند و از طرفی بیشترین تقاضا برای آپارتمان‌ های با متراژ بالا و نوساز در آنها به وفور مشاهده می‌ شود.

مناطق میانی و پرتقاضا

مناطق ۴، ۵ و ۶ محبوب ترین و پرتقاضاترین ‌مناطق بازار تهران تلقی می شوند و در حال حاضر میزبان خانوارهای طبقه متوسط رو به بالا می باشند. در شهریور ماه سال جاری، قیمت هر مترمربع مسکن در این مناطق به ترتیب 98، 112 و 130 میلیون تومان گزارش شده است. این آمار و ارقام بیانگر فاصله قیمتی آنها با مناطق لوکس شمالی است، اما کماکان در مقایسه با سایر نقاط شهر بالاتر هستند.

مناطق شرقی و مرکز شهر تهران

شرق و مرکز تهران، تغییرات قیمتی متنوع ‌تری مشاهده می شود به طور مثال مناطقی از جمله منطقه ۷ با (96 میلیون تومان)، منطقه ۸ (78 میلیون تومان) و منطقه ۱۳ (74 میلیون تومان) در طیف قیمتی نزدیک به هم قرار دارند و به علت دسترسی مطلوب به مرکز شهر و خدمات شهری ایده آل، کماکان از مناطق محبوب و پرطرفدار برای زندگی به شمار می روند. در مقابل، منطقه ۱۰ (71 میلیون تومان)، منطقه ۱۱ (73 میلیون تومان) و منطقه ۱۲ (73 میلیون تومان) اکثرا میزبان بافت ‌های سنتی و قدیمی‌ تری هستند که همین امر نرخ ‌ها را در سطح پایین ‌تری ثابت نگه داشته است.

مناطق جنوب و کمترتوسعه یافته تهران

جنوب تهران طبق روال همیشگی خود کمترین سطح قیمتی را از آن خود کرده است. منطقه ۲۰ (شهرری) با متوسط قیمت 62.8 میلیون تومان ، منطقه 19 با میانگین قیمت 46 میلیون تومان و ارزان ترین منطقه به منطقه ۱۸ با متوسط قیمت 45 میلیون تومان تعلق دارد. دیگر مناطق جنوبی شهر نظیر منطقه ۱۵ (۷۴ میلیون تومان)، منطقه ۱۶ (۶۹ میلیون تومان) و منطقه ۱۷ (۶۵ میلیون تومان) نیز به‌عنوان مناطق ارزان برای خرید ملک شناخته می‌ شوند.

مناطق غربی و نوساز تهران

در غرب پایتخت نیز، تنوع قیمتی چشمگیری مشاهده می شود. منطقه ۲۲ با میانگین قیمت 94 میلیون تومان در مقام ویژه‌ ای قرار دارد؛ چراکه به‌عنوان منطقه ‌ای نو‌ساز با پروژه ها و برج های مسکونی گوناگون، موفق شده اکثر خریداران را به خود جذب کند. در عوض، منطقه ۲۱ با میانگین قیمت ۵۹ میلیون تومان در رتبه بسیار پایین‌ تری قرار گرفته که بیانگر شکاف عمیق بین مناطق مجاور در این بخش از شهر است.

تحلیل جریان قیمت مسکن در پایتخت

1. مناطق شمال شهر (مناطق۱ تا ۳): این مناطق کماکان پیشرو در بازار مسکن هستند. توسعه چشمگیر نرخ ها موجب شده رتبه آنها به‌ عنوان گرانترین نقاط تهران گزارش شود.
2. مناطق میانی (مناطق ۴ تا ۸): با آنکه میزان افزایش قیمت در این مناطق کمتر از متوسط کل شهر بوده، اما به علت موقعیت مکانی و دسترسی مطلوب، میزان تقاضا کماکان بالا می باشد.
3. مناطق جنوبی (۱۵ تا ۲۰): در حالیکه ارزانترین موارد در این مناطق قرار دارند، اما سرعت توسعه قیمت به نسبت سال گذشته بیشتر بوده و این مناطق رفته رفته مورد توجه اکثر خریداران قرار گرفته ‌اند.

بستن تبلیغ

اصلی ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن

1. تورم و قیمت ارز: در حال حاضر افزایش هزینه متریال و دستمزدها، قیمت ساخت‌ و ساز را بالا برده است.
2. سیاست‌ های بانکی: نوسان وضعیت وام‌ های مسکن و نرخ سود، بر روی توان خرید متقاضیان تأثیر مستقیمی گذاشته است.
3. خریدهای سرمایه‌ ای: اکثر افراد به‌ منظور حفظ ارزش بودجه‌ خود به خرید ملک روی آورده اند.
4. گسترش جمعیت و مهاجرت: با گسترش جمعیت تهران، تقاضا برای واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است.

جمع‌ بندی

طبق آمارهای ارائه شده سایت های معتبر اقتصادی کشور مانند دنیای اقتصاد، بازار مسکن تهران در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ روندی صعودی را تجربه کرده است. متوسط قیمت هر مترمربع 102 میلیون تومان در فروردین ماه به 114 میلیون تومان در شهریور ماه رسیده است؛ . این فرایند بیانگر آن است که تنش تورمی کماکان بر بازار مسکن حاکم است و پیش بینی می‌ شود در نیمه دوم سال نیز افزایش قیمت‌ ها با سرعتی ملایم تر ادامه دار باشد.