مراحل انتقال سند ملک ؛ هر آنچه که باید بدانید !

مراحل انتقال سند به صورت قانونی و رسمی با اخذ استعلام از مراجع مختلف شروع شده و در دفترخانه به پایان می رسد. پس از خرید ملک ، ماشین یا هرچیزی، برای قانونی بودن مالکیت آن؛ دریافت سند رسمی نیاز است، حتی برای تبدیل اسناد قدیمی به سند تک برگ باید مراحلی را طی کرد از طرفی در معاملات خرید و فروش ملک یکی از مدارک های مورد نیاز برای هرگونه انتقال سند، پرداخت عوارض شهرداری خانه به صورت کامل می باشد. ما در این مقاله قصد داریم همانند هزینه انتقال سند ملک ، شما را با مراحل انتقال سند ملک، مدارک لازم برای انتقال سند ملکی ، مراحل انتقال سند ملک با وکالت، مراحل انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل و مدت زمان انتقال سند ملک آشنا کنیم برای اطلعات بیشتر به شما پیشنهاد می کنیم این مطلب را از دست ندهید.

فهرست مطالب

مراحل انتقال سند ملک

مدارک لازم برای انتقال سند ملکی

مراحل انتقال سند ملک با وکالت

مراحل انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل

انتقال سند ملک چقدر زمان میبرد

سوالات متداول

مراحل انتقال سند ملک

در مرحله اول، توافق میان خریدار و فروشنده است. در این توافق، نوشته‌ ای کتبی به نام قولنامه نوشته می شود ،به تعبیری این قولنامه نشان دهنده این است که فروشنده و خریدار اعلام می کنند توافقی یا حرفی که زده شده را قبول دارند و آن را مکتوب می کنند. در محله دوم تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه میان دو طرفه قرارداد است لازم به ذکر است که در قولنامه یا همان مبایعه نامه باید ۵ مورد حتما ذکر شود:

1. مشخصات فروشنده: آدرس، کدپستی، تلفن همراه و ثابت
2. مشخصات خریدار:آدرس، کدپستی، تلفن همراه و ثابت
3. موضوع مورد معامله: مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی (مساحت زمین یا ملک)
4. مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان
5. زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم و قوانین معامله املاک بدون سند

استعلام شهرداری

یکی از مهمترین مراحل انتقال سند ملک، دریافت استعلام یا مفاصای شهرداری است. استعلام شهرداری برای اطمینان از عدم بدهی یا تخلف ساختمانی ملک صورت می گیرد. عوارض پسماند هر واحد، در این مرحله و طی سالیان مالکیت ملک، محاسبه شده و باید پرداخت شود.

همچنین اگر ملکی در زمان ساخت دارای خلافی در زمان ساخت بوده و پایانکار شهرداری نداشته باشد در این مرحله مشخص می شود. در این مرحله معمولاً در ازای تخلف انجام شده، جریمه ای توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری تعیین می شود.

بعد از پرداخت جریمه و بدهی ها، امکان دریافت پایانکار و مفاصای شهرداری برای ملک وجود دارد. یکی از عللی که در این مرحله ایجاد مشکل می کند، تغییرات در ساختمان یا شکایت همسایه ها برای این تغییرات است.

مثلاً اگر بعد از اتمام ساخت ملک و سکونت مالک، تغییراتی در ابعاد پنجره ها، بالکن یا پاسیو صورت گیرد ممکن است منجر به شکایت همسایه ها شود. این شکایت، جلوی دریافت مفاصای شهرداری برای این ملک را می گیرد. تا زمانی که خلاف مورد نظر، رفع نشود شما نمی توانید برای این ملک، مفاصای شهرداری بگیرید.

بیشتر بخوانید: سند عادی ملک ؛ نگاهی به ویژگی و کاربردهای این سند ملکی !

استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک

برای اینکه از اعتبار سند ملک، اطلاعات درج شده و مالکیت آن اطمینان پیدا کنید باید استعلام ثبت بگیرید. این استعلام از طریق سایت سازمان ثبت اسناد و املاک و به صورت مجازی انجام می شود.

شما می توانید با شناسه یکتای سند، اقدام به استعلام در سایت سازمان ثبت اسناد کنید. البته روش حضوری هم برای گرفتن این استعلام وجود دارد که با مراجعه به اداره ثبت منطقه خود قابل انجام است. اکثر دفترخانه های اسناد رسمی هم، با دریافت مبلغی استعلام ثبت را برای سندهای تک برگ و منگوله دار انجام می دهند. 

استعلام از اداره مالیات

یکی دیگر از مراحل انتقال سند ملک، استعلام دارایی یا مالیات است. برای اخذ مفاصای مالیاتی با مراجعه به اداره مالیات هر منطقه در شهر، درخواست صدور فیش مفاصای مالیاتی ملک می کنید. اداره مالیات برای سال هایی که مالکیت ملک به نام شخصی بوده است، مبلغی را تعیین می کند.

این مالیات با مالیات نقل و انتقال ملک و مالیات بر خانه های خالی، متفاوت است. این مفاصای مالیاتی برای حضور در دفترخانه در مرحله آخر و تنظیم وکالت فروش به نام خریدار الزامی است. 

بررسی قیمت واقعی و کارشناسی ملک

بعد از اینکه سه استعلام مهم ملک را انجام دادید باید قیمت ملک را به دقت بررسی کنید. اطلاع از قیمت واقعی ملک، بر اساس منطقه و ارزش ساختمان، برای خرید و فروش آن لازم است. این امر برای جلوگیری از ضرر و زیان خریدار ملک باید انجام شود.

علاوه بر این در صورتی که مالک، ملک خود را با قیمتی غیر واقعی و بیشتر از ارزش آن معامله کند، خریدار می تواند بعد از خرید شکایت کند. در صورتی که کارشناس دادگستری، قیمت ملک را بالاتر از ارزش واقعی آن تشخیص دهد ممکن است فروشنده به پرداخت خسارت ملزم شود. بنابراین تعیین قیمت کارشناسی و دقیق برای ملک مورد معامله به نفع هر دو طرف خریدار و فروشنده است. کارشناسی قیمت ملک بوسیله یک مشاور املاک حرفه ای یا کارشناس حقوقی ملک انجام می شود. 

چنانچه قصد خرید ملک و یا فروش ملک را دارید می توانید از قیمت گذاری آنلاین خانه آقای املاک استفاده کنید. برای درخواست کارشناسی ملک کلیک کنید.

تنظیم مبایعه نامه و قرارداد

بعد از اخذ استعلامات ملک و توافق خریدار و فروشنده بر سر قیمت کارشناسی، دو طرف برای تنظیم مبایعه نامه به مشاور املاک مراجعه می کنند. مشاور املاک با توجه به مفاصای ملک و قوانین املاک، یک مبایعه نامه رسمی می نویسد. این مبایعه نامه باید دارای تمام بندهای لازم و شروط قانونی برای جلوگیری از اختلاف های احتمالی باشد. در مبایعه نامه، ثمن معامله و نحوه و زمان پرداخت دقیق آن درج می شود.

ثبت قرارداد مبایعه نامه در سامانه املاک 

بعد از تنظیم مبایعه نامه، مشاور املاک باید این قرارداد را در سامانه املاک کشور ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کند. دریافت کد رهگیری ملک از شروط بسیار مهم در زمان خرید و فروش ملک است. از زمان ثبت این کد رهگیری، ملک مورد نظر نمی تواند مورد معامله رسمی دیگری قرار گیرد. 

تنظیم سند رسمی در دفترخانه 

آخرین مرحله از مراحل انتقال سند ملک، حضور و تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی است. بعد از پرداخت کل ثمن معامله و تسویه کامل مبلغ قرارداد، دو طرف به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می کنند. دفترخانه با رویت استعلامات ملک و مبایعه نامه با کد رهگیری، اقدام به تنظیم سند رسمی برای خریدار می کند. در این مرحله مبالغی تحت عنوان مالیات نقل و انتقال ملک و حق الزحمه دفترخانه، دریافت می شود.

دریافت کد رهگیری

در مبایعه نامه یک کد رهگیری وجود دارد، این کد رهگیری تأیید‌کننده این است که ملک مورد نظر تنها به یک نفر فروخته شده است. حتما دقت کنید که مبایعه نامه حتما در بنگاه های معتبر؛ رسمی و قابل اطمینان تنظیم شود پس از تنظیم مبایعه نامه و دریافت کدرهگیری باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا از اینکه ملک در گرو  بانک و یا ارگان‌های دیگر و یا اینکه در طرح‌های ساخت و سازهای شهری نباشد استعلام دریافت کنید مدت زمان دریافت استعلام هم حدودا یک تا دو هفته زمان می برد.

بیشتر بخوانید: دریافت کدرهگیری املاک و روش های استعلام آن

بیشتر بخوانید: انحصار وراثت ملک ؛ صفر تا صد هر آنچیزی که باید بدانید !

بستن تبلیغ

مدارک لازم برای انتقال سند ملکی

برای انتقال سند ملک، لازم است مدارک های در اختیار داشته باشید تا طی انجام کار با مشکلی مواجه نشوید؛ مدارکی چون:

• اصل و کپی کارت ملی فروشنده و خریدار

• اصل و کپی شناسنامه فروشنده و خریدار

• اصل و کپی سند تک برگ یا منگوله دار ملک 

• اصل و کپی بنچاق ملک (این مورد معمولا در صورت عدم وجود سند تک برگ الزامی می باشد) 

• اصل گواهی پایان‌کار شهرداری با اعتبار نامحدود

• برگه مفاصای سازمان ثبت اسناد و املاک

• برگه مفاصای شهرداری  

• برگه مفاصا حساب مالیاتی (دارایی) ملک 

• کد پستی ملک 

• صورت‌جلسه تفکیکی زمین، آپارتمان ( در صورتی که سند رسمی و تک برگ صادر نشده باشد)

• اصل و تصویر حصر وراثت (این موضوع در خصوص سندهای ورثه ‌ای می باشد)

• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (این موضوع در خصوص سندهای ورثه ‌ای می باشد)

بیشتر بخوانید: سند تک برگ چیست و مراحل دریافت آن به چه صورت است؟

هزینه انتقال سند ملک

برای نقل و انتقال ملک، در مراحل مختلف باید هزینه هایی را پرداخت کرد. این هزینه های قانونی در هر سازمان یا نهادی با توجه به شرایط یا قیمت ملک تعیین می شود. این هزینه ها شامل موارد زیر است:

• پرداخت عوارض شهرداری (یا مفاصای شهرداری)

عوارض شهرداری در واقع همان هزینه برای دریافت مفاصای شهرداری است. این هزینه‌ها معمولا شامل عوارض نوسازی شهری، عوارض جمع‌آوری پسماند و هزینه کمک به آموزش و پرورش هستند. این مبالغ به صورت سالانه برای هر ملک محاسبه و قابل پرداخت است.

• هزینه مالیات و اداره دارایی

این هزینه همان هزینه دریافت مفاصای مالیاتی است که باید قبل از تنظیم سند پرداخت شود. هزینه مالیاتی ملک با توجه به قانون اداره مالیات و بر اساس فاکتورهای مختلف ملک تعیین می شود.

• کمیسیون مشاور املاک

یکی از هزینه های مهم برای انتقال سند ملک، حق کمیسیون مشاورین املاک است. این مبلغ بر اساس قیمت ملک و درصدی از کل ثمن معامله تعیین و توسط فروشنده و خریدار پرداخت می شود. دو طرف معامله به صورت مساوی باید این هزینه را پرداخت کنند. کمیسیون مشاور املاک، برای املاک تا 500 میلیون تومان، 1 درصد از ثمن معامله و برای قیمت بالای 500 میلیون 0.5 درصد از ثمن معامله تعیین شده است. به این مبلغ 9 درصد مالیات بر ارزش هم اضافه می شود و از دو طرف دریافت می شود.

بیشتر بخوانید: نحوه محاسبه کمیسیون املاک

هزینه‌های دفترخانه اسناد رسمی

یکی دیگر از هزین های انتقال سند ملک، هزینه دفترخانه است. هزینه دفترخانه شامل حق تحریر و ثبت، مالیات نقل و انتقال ملک و مالیات بر ارزش افزوده است. این هزینه ها معمولاً به صورت مساوی توسط خریدار و فروشنده پرداخت می شود. 

مراحل انتقال سند ملک با وکالت

در رابطه با مراحل انتقال سند ملک با وکالت دز ابتدا باید اشاره کرد که معامله وکالتی به معامله‌ای می گویند که فروشنده به خریدار وکالت (فروش وکالتی) می‌دهد تا خودش سند را به نام بزند. آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی (فروش وکالتی) رو می‌آورد. مراحل انتقال سند ملک با وکالت به این صورت است که برای رسمی کردن سند وکالتی ملک یا زمین مورد نظر خود باید در ابتدا خریدار و یا فروشنده توافق نهایی خود را اعلام نموده و پس از آن برای ثبت نهایی به دفاتر اسناد رسمی رجوع کنند. و پس از آن مدرک سند مرتبط با انتقال ملک مورد نظر خود را امضا کنید تا سند وکالت نامه رسمی ملک شما صادر شود.

مدارک انتقال سند وکالتی به قطعی در دفتر اسناد رسمی به شرح زیر است:

• شناسنامه و کارت ملی
• سند مالکیت ملک
• مدارکی که نشان دهنده آن است که فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
• پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
• مفاصا حساب دارایی
• مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
• استعلام ثبت
• اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه

بستن تبلیغ

مراحل انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل

شاید برای شما هم پیش آید که در مواقعی خاص ناچار به سند زدن با وکالت بلاعزل در معاملات ملکی شوید. بنابراین در اینجا باید نکاتی را رعایت کنید تا دچار مشکلاتی از جمله مواجه شدن با کلاهبرداران نشوید . سند زدن با وکالت بلاعزل بنا به دلایل مختلفی اتفاق می افتد که یکی از شایع ترین آن ها در رابطه با خرید و فروش انواع ملک است. اما برجسته ترین دلایلی که موجب می شود تا وکالت بلاعزل میان خریدار و فروشنده منعقد گردد؛عبارتند از: طولانی شدن زمان نقل و انتقال ملک و سند رسمی زدن به نام خریدار از سوی فروشنده، مبلغ بالای نقل و انتقال سند به نام خریدار، در دسترس نبودن سند ملک، تعجیل فروشنده در فروش ملک خود ،فرار مالیاتی و… در این مواقع است که سند زدن با وکالت بلاعزل صورت می پذیرد. در واقع سند ملک به نام خریدار زده نمی شود. در این وضعیت بین خریدار و فروشنده ملک، یک وکالت بلاعزل برقرار می شود. به همین منظور فروشنده، خریدار را وکیل خود می کند تا اقدامات مربوط به سند زدن ملک و استعلام های ثبتی و فعالیت های اداری مختص به شهرداری و… را برای درج نهایی در سند مذکور انجام دهد. در نتیجه قراردادی میان خریدار و فروشنده در این حوزه منعقد می گردد و بعد از منعقد شدن؛ موکل دیگر حقی ندارد که فردی را عزل کند که وکالت را به او داده است.

سند زدن با وکالت بلاعزل دو نوع است. نوع اول وکالت بلاعزل خاص است که در آن، موکل فقط در رویدادهای از قبل تعیین شده ای حق دارد به وکیل خود وکالت دهد. قطعا چنین شخصی فقط در این رویداد خاص حق عزل وکیل یا فسخ قرارداد را نخواهد داشت. دومین نوع به  وکالت بلاعزل تام یا وکالت جامع تعلق دارد در این نوع وکالت کلیه فعالیت های حقوقی و زندگی موکل به صورت کامل به وکیل انتقال داده می شود. در نتیجه شخص حق پیگیری، دفاع و کلیه اقدامات را می تواند تا هنگام حیات موکل خود بر عهده داشته باشد همچنین موکل نیز حق عزل وکیل و فسخ قرارداد مزبور را نخواهد داشت. در چنین حالتی فقط در صورتی که موکل از دنیا برود؛ قرارداد مزبور فسخ و باطل می شود. در نتیجه در زمان سند زدن با وکالت بلاعزل باید به هر یک از این انواع و ویژگی های مربوط به آن دقت بالایی داشته باشید.

انتقال سند ملک چقدر زمان میبرد

در پاسخ به این سوال که انتقال سند ملک چقدر زمان میبرد در ابتدا باید گفت که در زمان ترتیب تاریخ و روز قرارها در مبایعه‌نامه، باید همزمان نشدن آن‌ها با روزهای تعطیل رسمی‌ و غیر رسمی‌ را مد نظر قرار دهید. برای انجام مابقی امور و انجام کارهای تکمیلی از جمله؛ تامین مفاصاحساب و دیگر پرداختی‌ها که در ادارات متعدد صورت می پذیرد، به زمان نیاز است. معمولا اقدامات اداری پس از ثبت مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری تا انتقال نهایی سند، از 1 هفته تا 2 ماه طول می کشد. یکی از نکاتی که باید در این رابطه به آن دقت ویژه ای داشته باشید این است که به هیچ عنوان به تنهایی اقدام به تنظیم مبایعه نکنید بهتر است انجام این امور را به دست افراد حرفه ای و متخصص بسپارید. این افراد متخصص شامل موسسات حقوقی ، وکلا و مشاورین املاک می شوند. معمولا ً در هنگام پیگیری پیاپی و دقیق ، احتمال دارد از زمان انعقاد مبایعه نامه تا انتقال سند ملک مدت زمانی حدود دو ماه به طول انجامد. در نتیجه بهتر است از ابتدا با برنامه ریزی اصولی جلو بروید.

سوالات متداول 

• آیا پس از خرید ملک، نیاز به دریافت سند رسمی دارم؟

بله، پس از خرید ملک، برای قانونی بودن مالکیت شما، دریافت سند رسمی الزامی است. حتی اگر سند قدیمی دارید، باید آن را به سند تک برگ تبدیل کنید که مراحلی خاص خود را دارد.

• چه مدارکی برای انتقال سند ملک لازم است؟

برای انتقال سند ملک، مدارک ضروری شامل اصل و کپی سند مالکیت، اصل و کپی بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده، پایان کار ساختمان و مفاصاحساب‌های مالیاتی و شهرداری است.

• چه زمانی سند ملک انتقال پیدا می‌کند؟

معمولاً انتقال سند ملک از 1 هفته تا 2 ماه زمان می‌برد. این زمان بستگی به شرایط مختلف دارد مانند دریافت کد رهگیری، استعلام‌های لازم و تسویه حساب‌های شهرداری و مالیات.

• چطور می‌توانم از انتقال سند ملک با وکالت استفاده کنم؟

اگر سند ملک آماده نباشد یا به دلایلی دیگر فروشنده نتواند در محل حاضر شود، می‌توان از وکالت‌نامه برای انتقال سند استفاده کرد. در این صورت، خریدار و فروشنده باید توافق‌نامه وکالت را تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند.

• چه تفاوتی میان انتقال سند ملک با وکالت و وکالت بلاعزل است؟

وکالت بلاعزل به معنای اعطای اختیار تمام به وکیل است و دیگر امکان فسخ و عزل وکیل توسط موکل وجود ندارد. این نوع وکالت در شرایط خاص و برای انتقال سریعتر سند استفاده می‌شود.

• چرا پرداخت عوارض شهرداری و مالیات ضروری است؟

یکی از مراحل ضروری برای انتقال سند ملک، پرداخت عوارض شهرداری و مالیات است. این تسویه‌ها باید به طور کامل انجام شوند تا سند انتقال قطعی شود.

• چگونه می‌توانم از هزینه‌های اضافی در انتقال سند ملک جلوگیری کنم؟

برای جلوگیری از هزینه‌های اضافی، بهتر است که از ابتدا با مشاوران حقوقی یا متخصصان املاک مشورت کنید تا تمامی مراحل به درستی و با دقت انجام شود. همچنین در انتخاب بنگاه‌های معتبر دقت کنید.

• انتقال سند ملک با وکالت بلاعزل چه خطراتی دارد؟

در انتقال سند با وکالت بلاعزل، باید مراقب باشید که حقوق شما به خطر نیفتد. این نوع وکالت، در صورتی که درست تنظیم نشود، ممکن است باعث سوءاستفاده یا کلاهبرداری شود.