خرید ملک قولنامه ای ؛ هر آنچیزی که باید بدانید!
24 اسفند 1402
ملکی
در این مقاله هر آنچه که باید از خرید ملک های قولنامه ای بدانید، پیدا خواهید کرد؛ از نکات کلیدی و مهم ملک های قولنامه ای تا نحوه استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری با ما تا آخر این مطلب همراه باشید تا از مطالب کاربردی آگاهی های لازم را به دست آورید.
جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در فردیس کرج کلیک کنید.
فهرست مطالب
قوانین خرید و فروش ملک قولنامه ای
برای خرید خانه قولنامه ای چه باید کرد؟
ملک قولنامه ای قابل توقیف است؟
ملک قولنامه ای در انحصار وراثت
نحوه استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری
ملک قولنامه ای یعنی چه
املاک قولنامهای به املاکی گفته میشود که قادر به داشتن سند رسمی نیستند و به ناچار از قولنامه برای مبادله آنها استفاده میشود. پس ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای معامله می شوند. مواردی مثل خلافی ساختمان در بخش های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و ... باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار و در نتیجه سند رسمی اخذ کند.
البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و ...) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.
یکی از خدمات جذاب آقای املاک برای مالکان و علاقهمندان به خرید یا اجاره آپارتمان، امکان قیمتگذاری آنلاین ملک میباشد. این خدمات شامل چهار مدل مختلف شامل: کارشناسی آنلاین با هوش مصنوعی، مشاوره آنلاین غیر حضوری با بهترین مشاوران منطقه، مشاوره حضوری با بهترین مشاوران منطقه، و همچنین مشاوره حضوری با کارشناسان دادگستری به همراه تور مجازی میشود
جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در زعفرانیه کلیک کنید.
سند قولنامه ای چیست؟
قولنامه، سندی عادی است که اعتبار اسناد رسمی را ندارد و بین طرفین معامله نوشته می شود. قولنامه ها شامل اطلاعات طرفین معامله، شروط، تاریخ پرداخت، ثمن معامله و تعهدات مالی هستند. طبق قانون قولنامه ها از اعتبار قانونی برخوردارند و مفاد آن لازم الاجرا می باشد. ولی در محاکم قانونی اسناد عادی مانند قولنامه از اعتبار کافی برخوردار نیستند. نکته مهم این است که با صدور قانون جدید معاملات املاک، قولنامه شرط مالکیت ملک نیست. انتقال رسمی ملک باید بوسیله سند رسمی در دفترخانه اسناد انجام شود. سند رسمی، مدرکی قانونی و ثبتشده در سامانه اسناد و املاک است که ضمانت اجرایی بالایی دارد. این سند رسمی مالکیت را به صورت قطعی و غیرقابلانکار ثابت میکند.
آیا ملک قولنامه ای معتبر است
خرید ملک قولنامه ای همیشه این باور را در ذهن ایجاد میکند که مبادا پولی را که سالها برای جمع آوری آن تلاش کرده ایم یک شبه با خرید ملک قولنامه ای از دست برود همین امر موجب می شود که در دو راهی بیفتید و نتوانید تصمیم درستی در این رابطه بگیرید.البته این را در نظر بگیرید نه تنها برای ملک های قولنامه ای بلکه برای خری هر گونه ملکی نکاتی را باید در نظر داشته باشید و بی گدار به آب نزنید. اما ما در این مقاله به شما می گوییم که خرید ملک های قولنامه ای، اگر با شناخت و آگاهی کامل از شرایط خرید ملکهای قولنامهای باشد ترسناک و دلهره آور نخواهد بود.
جهت مشاهده آگهی های اجاره آپارتمان در کامرانیه کلیک کنید
اغلب املاک کشور ثبت شده و دارای سابقه ثبتی هستند و برابر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک به نام ایشان ثبت شده باشد و برابر ماده های۴۷ و ۴۸ همان قانون کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول میبایست بصورت رسمی انجام پذیرفته و در دفتر املاک منعکس گردند و برابر ماده ۴۸ قانون ثبت، معاملاتی که می بایست بطور رسمی عقد می شده ولی با اسناد عادی انتقال یافتهاند در هیچ یک از ادارات و محاکم قابلیت استناد ندارند.
خوب است بدانیم حتی معامله املاکی که دارای سند رسمی هستند ممکن است در آینده بنا به دلایلی خاص و از جمله احراز عدم وجود شرایط اساسی صحت معامله باطل گردند. مانند املاکی که اسناد مالکیت آنها بر اساس مواد ۱۴۷ و۱۴۸ قانون ثبت صادر گردیده و پس از سالیان طولانی مالکین واقعی املاک مذکور مراجعه و جهت باطل کردن اسناد رسمی تقاضای خلع ید و قلع و قمع بنا علیه متصرفین را مطرح نمایند.
جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در بندرعباس کلیک کنید.
بیشتر بخوانید: قبل از خرید ملک کلنگی این ۶ مورد را بررسی کنید !
قوانین خرید و فروش ملک قولنامه ای
قولنامه باید شفاف باشد و اطلاعات کامل طرفین و موضوع معامله را واضح ثبت کند. جزئیات ملک مثل آدرس، متراژ، حدود و کاربری به دقت ذکر شوند تا از اختلافات جلوگیری شود. هر ابهامی در این بخشها میتواند منجر به چالشها و اختلافات آینده شود.
در خرید ملک قولنامه ای، قولنامه باید معتبر باشد. قولنامه باید شروط و تعهدات طرفین معامله را با جزییات مندرج داشته باشد. شروط و موارد مهم شامل مبلغ معامله و نحوه پرداخت و زمان تحویل ملک هستند. جریمه دیرکرد و مسئولیت مشکلات احتمالی مانند بدهیها یا مشکلات قانونی باید بهصورت مکتوب درج شود. این شروط پشتوانه حقوقی هستند و از اختلاف بین طرفین جلوگیری میکنند.
حتماً دو شاهد در زمان عقد قرارداد حضور داشته و قولنامه را امضا کنند. این امضا، گواهی میدهد که معامله با توافق طرفین و در حضور افراد بیطرف انجام شده است. بهتر است دو شاهد با مشخصات شناسنامه ای کامل در قولنامه ثبت شوند تا در صورت اختلاف، معامله قابل اثبات باشد.
یکی از اقدامات مهم قبل از نوشتن قولنامه، استعلام وضعیت مالکیت و عدم وجود معارض از اداره ثبت اسناد و شهرداری است. همچنین بررسی بدهیهای ملک مانند عوارض شهرداری یا مالیات و وضعیت حقوقی باید روشن و صریح در قولنامه قید شود. عدم دریافت این استعلامها میتواند معامله را با ریسکهایی مواجه کند و مشکلات حقوقی را به وجود آورد.
برای بالا بردن اعتبار قولنامه، باید ضمانتهای اجرایی کاملاً واضح درج شود. مواردی مثل جبران خسارت، فسخ قرارداد و وجه التزام در صورت عدم اجرای تعهدات باید نوشته شود. همچنین تعیین مرجع حل اختلاف، مانند دادگاه یا داور مرضی الطرفین، به حل اختلافات احتمالی کمک می کند.
خرید خانه قولنامه ای
خرید خانه قولنامه ای یکی از راه های آسان خانه دار شدن است. به دلیل اینکه خانه های قولنامه ای سند رسمی ندارند، قیمت آنها نسبت به املاک سند دار ارزان تر است. همچنین خرید خانه قولنامه ای به دلیل حذف پیگیری های اداری و قانونی، سریع تر انجام می شود. ولی خرید خانه قولنامه با ریسک های زیادی هم همراه است. این ریسک ها به دلیل عدم وجود سند رسمی و اطلاعات دقیق مالک و ملک به وجود می آیند. اگر قصد خرید ملک قولنامه ای را دارید باید حتماً استعلام دقیق وضعیت ملک از نظر اعتبار مالکیت را انجام دهید. کاربری ملک و مشکلات احتمالی ساخت یا بدهی های خانه را چک کنید.
در مراحل خرید خانه قولنامه ای از یک مشاور املاک یا مشاور حقوقی معتبر کمک بگیرید. برای تنظیم قولنامه به تاریخ ها، شروط پرداخت و بندهای تعهدات و شرایط قرارداد دقت کنید. می توان با انجام استعلامات و اطمینان از اعتبار و صحت قولنامه خانه، معامله را انجام داد. در صورتی که خانه مورد نظر مشکل ساخت، زمین یا معارض نداشته باشد، می توانید بعد از خرید، برای دریافت سند تک برگ اقدام کنید. قانون جدید اسناد و املاک با هدف تسهیل دریافت سند تک برگ نوشته شده است. شما می توانید با جمع آوری مدارک لازم برای ملک از جمله نقشه utm، سند تک برگ بگیرید.
خانه قولنامه ای بخریم یا نه؟
اگر قصد خرید خانه داشته باشید یکی از گزینه های شما، خانه قولنامه ای است. خرید خانه قولنامه ای مزیت هایی دارد که افراد را ترغیب به معامله می کند. یکی از مزیت های خانه های قولنامه ای قیمت پایین تر این خانه هاست. خانه قولنامه ای، خانه ای است که سند رسمی ندارد و به صورت قولنامه ای معامله می شود. این خانه ها همیشه قیمت پایین تری نسبت به املاک با سند تک برگ دارند.
یکی دیگر از مزایای خرید خانه قولنامه ای، عدم محدودیت در درج شروط قرارداد است. یعنی هر دو طرف معامله می توانند در قولنامه شروط و توافقات مد نظر خود را بگنجانند. این شروط شامل نحوه پرداخت، تعهدات زمان پرداخت، پرداخت اقساطی و غیره می باشد. همچنین در خرید خانه قولنامه ای، سرعت معامله بیشتر از معاملات با سند رسمی است. به دلیل حذف مراحل اداری و قانونی در معاملات قولنامه ای، خرید و فروش و تحویل خانه سریع تر انجام می شود.
با تمام مزایایی که خرید ملک قولنامه ای دارد ولی معایبی هم دارد که قابل توجه است. اعتبار حقوقی قولنامه در مراجع رسمی و قانونی کمتر از سند رسمی است. اگر زمان خرید خانه قولنامه ای، بین طرفین اختلافی پیش بیاید اثبات حقانیت طرف مقابل نیاز به پیگیری زیاد و تهیه مدارک تکمیلی دارد. با توجه به اینکه قولنامه یک سند عادی محسوب شده و اعتبار سند رسمی را ندارد در محاکم قانونی اعتبار چندانی ندارد. مخصوصاً با قانون جدید اسناد و املاک، که در تیر 1403 تصویب شد، انتقال مالکیت ملک، فقط از طریق سند رسمی انجام می شود.
خانه قولنامه ای به دلیل اینکه سند ثبت شده و رسمی ندارد، امکان فروش به چندین نفر و کلاهبرداری دارد. بنابراین حتماً قبل از خرید خانه قولنامه ای باید استعلامات لازم از مراجع مختلف دریافت شود. بنابراین در پاسخ سوالی که خانه قولنامه ای بخریم یا نه باید گفت، خرید این خانه ها ریسک زیادی دارد. تا جایی که می توانید از خرید املاک قولنامه ای خودداری کنید. ولی در صورتی که تمام استعلامات ملک را قبل از خرید انجام دادید و مشکلی وجود نداشت می توانید خانه را بخرید. در این حالت بعد از خرید خانه باید با تهیه مدارک لازم، برای دریافت سند تک برگ اقدام کنید.
برای خرید خانه قولنامه ای چه باید کرد؟
خرید خانه قولنامه ای باید با آگاهی از شرایط و مراحل قانونی و الزامی معامله انجام شود. اگر قصد خرید خانه قولنامه ای را دارید باید حتماً موارد زیر را انجام دهید:
برای خرید خانه قولنامه ای باید ابتدا بازدید از ملک داشته باشید. تمامی ویژگی های مندرج در سند خانه را با جزییات ظاهری آن چک کنید. وجود دسترسی ها، پارکینگ، راه پله، آسانسور و بقیه بخش های خانه را کنترل کنید. این بازدید برای اطمینان از صحت گفته های فروشنده و تطابق با سند خانه لازم است.
استعلام ملک و اطمینان از اینکه بدهی بانکی نداشته باشد و در ضمانت یا بازداشت نباشد. همچنین اطلاع از اینکه فروشنده ممنوع المعامله نباشد هم قبل از قرارداد لازم است. علاوه بر این استعلام وضعیت خانه از شهرداری منطقه هم باید انجام شود. با این استعلام، از میزان بدهی، عدم مشکل شهرسازی یا معارض و ... اطمینان پیدا می کنید.
از مالکیت فروشنده بر ملک مورد نظر مطمئن شوید. این کار را می توان با استعلام از اداره ثبت انجام دهید.
در صورتی که فروشنده، وکیلی را به عنوان نماینده معرفی کرد باید دارای وکالتنامه رسمی از فروشنده باشد.
در صورتی که خانه قولنامه ای علاوه بر قولنامه، مبایعه نامه رسمی هم داشت می توان صحت آن را استعلام کرد. برای این کار با وارد کردن کد رهگیری ملک در سایت ایران املاک می توانید از درستی اطلاعات خانه اطمینان حاصل کنید.
اگر خانه مورد نظرتان، ملک موروثی باشد و قصد خرید از ورثه را دارید، خانه باید گواهی انحصار وراثت داشته باشد. یک کپی از گواهی انحصار وراثت را به قولنامه پیوست کنید و همراه داشته باشید.
یکی از مسائل مهم در خرید خانه قولنامه ای، امضای شهود پای قولنامه است. به دلیل اینکه قولنامه یک سند عادی است حتماً باید دو نفر به عنوان شاهد آن را امضا کنند.
خرید ملک قولنامه ای
برای خرید ملک قولنامه ای از نظر حقوقی، لازم است بررسی دقیق مالکیت، عدم وجود بدهیهای مالی یا مشکلات ساخت ملک انجام شود. تاریخ های پرداخت وجه مورد معامله همراه با مبلغ تعیین شده دقیقاً مشخص باشد. این کار باعث می شود در صورت بروز تاخیر یا فسخ، بوسیله طرف مقابل قابل پیگیری باشد. همچنین پیشنهاد میشود که قولنامه با حضور یک مشاور حقوقی معتبر و در دفتر املاک تنظیم شود تا بندهای مربوط به پرداخت مالی، بیعانه و شرایط فسخ کاملاً مشخص باشد.
خرید ملک قولنامه ای به دلیل اینکه امکان خرید ملکی با قیمت پایین تر از بازار را می دهد مورد توجه است. ولی معایب بزرگی هم دارد که شامل امکان فسخ یا انصراف فروشنده، احتمال وجود بدهیهای پنهان یا مشکلات در مالکیت زمین، مشکل ساخت است. در بسیاری از املاک قولنامه ای، زمین ملک به صورت غیر مجاز ساخته شده است. همچنین تخلف در ساخت و عدم دریافت پایانکار هم از مشکلات بسیاری از خانه های قولنامه ای است.
سند قولنامه ای معتبر است؟
به صورت کلی سند قولنامه ای جزء اسناد عادی به حساب می آید و از نظر قانون اساسی معتبر است. این سند طبق ماده 10 قانون مدنی ایران اعتبار دارد که بر اساس آن طرفین معامله برای خرید یا فروش مورد بیع، به تعهدات مندرج در آن عمل می کنند. طبق همین قانون، عمل به قولنامه الزامی است و جزء تعهدات قانونی محسوب می شود. در صورت عمل نکردن به تعهدات مندرج در قولنامه و تخلف از آن، شخص خاطی مجبور به پرداخت جریمه می شود. ولی در سال های اخیر به دلیل وجود خلاء های قانونی در قولنامه و کلاهبرداری های زیادی از طریق قولنامه انجام شده است. قولنامه به دلیل عدم ثبت رسمی در سامانه ها و اداره ثبت املاک، اعتبار سند تک برگ را ندارد. بنابراین به دلیل نبود امکان نظارت و کنترل بر معاملات املاک قولنامه ای، تخلفات زیادی را به دنبال دارد.
با توجه به اینکه املاک قولنامه ای، سند رسمی ندارند در دفترخانه اسناد رسمی قابل معامله نیستند. برای پیشگیری از این کلاهبرداری ها در قانون جدید املاک، امکان گرفتن سند تک برگ تسهیل شده است. املاک قولنامه ای در صورتی که مشکلی از نظر شهرداری و ساخت نداشته باشند می توانند با تهیه مدارکی سند تک برگ بگیرند.
بنابر این در قانون جدید، املاک و معاملات قولنامه ای از اعتبار ساقط شده و در محاکم قانونی غیر معتبر هستند. طبق قانون جدید املاک و اسناد رسمی، املاکی که سند تک برگ و رسمی دارند معتبر و قابل معامله هستند. در صورتی که شخصی ملکی را به صورت قولنامه ای بخرد، مالکیت او اعتبار قانونی ندارد. اگر در این معامله اختلافی پیش بیاید طرح دعوی خریدار ملک در مراجع قانونی اعتبار ندارد. پس نتیجه اینکه از خرید املاک بدون سند و به صورت قولنامه ای خودداری کنید.
ملک قولنامه ای قابل توقیف است؟
به طور کلی تمامی مراجع قانونی ملک هایی که به صورت قولنامهای معامله میشوند را به رسمیت نمیشناسند چرا که بر اساس قوانین حاکم، مالک یک ملک کسی است که (سند رسمی) به نام او و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد، در غیر این صورت با این ۳ روش میتوان ثابت کرد که فرد مالک است:
۱. تصرف ملک: چنانچه فرد در ملک معرفی شده تصرف مالکانه داشته باشد.
۲. اگر سند ملک به نام شخص دیگری است، به صورت رسمی در دادگاه اقرار نماید که مالک بدهکار است و رضایت خود را نسبت به توقیف اموال اعلام نماید.
۳. شاهد یا شاهدانی وجود داشته باشند که بر مالکیت فرد شهادت دهند.
نکته:
وکالتنامههای تنظیمی بین طرفین حتی اگر به صورت رسمی تنظیم شده باشد، بیانگر مالکیت وکیل نبوده و نمیتوان چنین وکالتنامههایی را مشمول سند رسمی موضوع ماده ۹۹ قانون مزبور دانست و آن را ملاک توقیف مال مندرج در آن قرار داد.
بیشتر بخوانید: سند عادی ملک ؛ نگاهی به ویژگی و کاربردهای این سند ملکی !
ملک قولنامه ای در انحصار وراثت
ملک قولنامه ای در انحصار وراثت یکی از معدود مشکلاتی است که در رابطه با مسائل ارث و میراث به وجود میآید. ملک های قولنامهای به خودی خود دارای مشکل هستند حال زمانی که ملکی با سند قولنامهای به وراث برسد، شرایط کمی پیچیده تر می شود.
دریافت انحصار وراثت املاک قولنامه ای منوط به تنظیم سند رسمی ملک یا اموال موردنظر است. در واقع فروشنده (شخص وارث یا وارثان) قبل از هر اقدامی باید سند رسمی را تنظیم کند. پس از صدور سند رسمی، وراث یا وارثان میتوانند ملک قولنامهای را بین خودشان تقسیم نمایند. در این مورد باید به یاد داشته باشید که تعداد وارثان شخص متوفی برای دریافت سهمالارث از طرف دادگاه مشخص خواهند شد. این افراد شامل نزدیکان شخص فوت شده و افرادی که وی حقی در وصیت خود برای آنها در نظر گرفته است، هستند.
لازم به ذکر است که تا صدور سند رسمی ملک موردنظر، نمیتوان ملک را به کسی فروخت یا آن را تقسیم کرد. همچنین برای صدور سند رسمی باید هزینههای عوارض و دفترخانه ثبت اسناد را پرداخت کنید. در صورتی که در این مورد سوال یا مشکلی داشتید، از مشاوران و وکلای باتجربه کمک بگیرید.
بیشتر بخوانید: انحصار وراثت ملک ؛صفر تا صد هر آنچیزی که باید بدانید
نحوه استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری
یکی از مطمئن ترین روش ها برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می یابد. یک اقدام دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی انجام می شود این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.
نکات خرید ملک قولنامه ای
مالک این نوع خانه ها به دلیل آنکه فاقد سند هستند، اجازه مجوزهای قانونی درباره ساخت دوباره خانه، تعمیر و غیره را ندارند. شهرداری به دلیل آنکه هیچ گونه سندی در مورد ملک در اختیار ندارد، نمیتواند عوارض خدمات را دریافت نماید. از طرفی اداره دارایی و مالیات نیز نمیتواند در این زمینه به حق و حقوق خود برسد.
بیشتر بخوانید: از سند شورایی چه می دانید!
قولنامه باید در سه نسخه تهیه شود
ازاین سه نسخه، یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد مشاور املاک و نسخه دیگر نزد فروشنده باقی می ماند. تنظیم سه نسخه قولنامه باید دقیقاً مثل هم صورت بگیرد و هیچ گونه مغایرتی با یکدیگر نداشته باشد. در صورت وجود مغایرت معامله باطل خواهد شد. در پایان در صورت بروز مشکل میتوانید به مشاور املاکی که قرارداد را در آن منعقد کردهاید، مراجعه کنید. چرا که مشاوراملاک نقش واسطه بین شما و فروشنده را دارد و موظف است مشکل ایجاد شده بین شما و فروشنده را حل نماید.
ملک قولنامه ای بخریم؟
به قول معروف سری که درد نمی کند را چرا دستمال ببندیم، پس باید سعی کرد حدالامکان ملک قولنامه ای نخرید، ولی در شرایطی می توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه ای هستید. در این مواقع حداقل کاری که می توان کرد این است که نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را شناخت و اینکه حتما استعلام از شهرداری را گرفت تا از شرایط ملک آگاه بود تا احتمال ضرر و زیان به حداقل می رسد.
معرفی وبسایت آقای املاک
وبسایت آقای املاک که به عنوان تخصصی ترین و کاملترین وبسایت ملکی در کشور شناخته شده توانسته تا حد بسیار زیادی دغدغه پیدا کردن خانه برای متقاضیان را با خدمات منحصر به فردش از میان بردارد. آقای املاک با هدف کاهش اتلاف وقت و ارائه پیشنهادهای خاص در دسته بندی های متنوع برای متقاضیان پا در این عرصه گذاشت. با اینکه زمان زیادی از فعالیت این وبسایت و سوپراپلیکیشن ملکی نگذشته ، با خدمات به روز و متنوع خود توانسته درصد قابل توجهی از بار مشکلات متقاضیان مسکن و فعالان در حوزه مشاغل ساختمانی را بردارد و با ارائه خدمات ویژه نظر بسیاری از مردم و همچنین آژانس های املاک را به خود جلب کند و محیطی امن و مناسب برای متقاضیان و فعالیت آژانسهای املاک فراهم کند.