خرید ملک قولنامه ای ؛ هر آنچیزی که باید بدانید!

خرید ملک قولنامه ای ؛ هر آنچیزی که باید بدانید!

21 دی 1400

ملکی

خرید ملک قولنامه ای ؛ هر آنچیزی که باید بدانید!

در این مقاله هر آنچه که باید از خرید ملک های قولنامه ای بدانید، پیدا خواهید کرد؛ از نکات کلیدی و مهم ملک های قولنامه ای تا نحوه استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری با ما تا آخر این مطلب همراه باشید تا از مطالب کاربردی آگاهی های لازم را به دست آورید.

ملک قولنامه ای یعنی چه ؟

املاک قولنامه‌ای به املاکی گفته می‌شود که قادر به داشتن سند رسمی نیستند و به ناچار از قولنامه برای مبادله آن‌ها استفاده می‌شود. پس ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای معامله می شوند. مواردی مثل خلافی ساختمان در بخش های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز  و ... باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار و در نتیجه سند رسمی اخذ کند. البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و ...) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.

آیا ملک قولنامه ای معتبر است؟

خرید ملک قولنامه ای همیشه این باور را در ذهن ایجاد میکند که مبادا پولی را که سال‌ها برای جمع آوری آن تلاش کرده‌‌ ایم یک شبه با خرید ملک قولنامه ای از دست برود همین امر موجب می شود که در دو راهی بیفتید و نتوانید تصمیم درستی در این رابطه بگیرید.البته این را در نظر بگیرید نه تنها برای ملک های قولنامه ای بلکه برای خری هر گونه ملکی نکاتی را باید در نظر داشته باشید و بی گدار به آب نزنید. اما ما در این مقاله به شما می گوییم که خرید ملک های قولنامه ای، اگر با شناخت و آگاهی کامل از شرایط خرید ملک‌‌های قولنامه‌‌ای باشد ترسناک و دلهره آور نخواهد بود.

اغلب املاک کشور ثبت شده و دارای سابقه ثبتی هستند و برابر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام ایشان ثبت شده باشد و برابر ماده های۴۷ و ۴۸ همان قانون کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول می‌بایست بصورت رسمی انجام پذیرفته و در دفتر املاک منعکس گردند و برابر ماده ۴۸ قانون ثبت، معاملاتی که می ‌بایست بطور رسمی عقد می شده ولی با اسناد عادی انتقال یافته‌اند در هیچ یک از ادارات و محاکم قابلیت استناد ندارند.

 خوب است بدانیم حتی معامله املاکی که دارای سند رسمی هستند ممکن است در آینده بنا به دلایلی خاص و از جمله احراز عدم وجود شرایط اساسی صحت معامله باطل گردند. مانند املاکی که اسناد مالکیت آنها بر اساس مواد ۱۴۷ و۱۴۸ قانون ثبت صادر گردیده و پس از سالیان طولانی مالکین واقعی املاک مذکور مراجعه و جهت باطل کردن اسناد رسمی تقاضای خلع ید و قلع و قمع بنا علیه متصرفین را مطرح نمایند.

ملک قولنامه ای چیست

بیشتر بخوانید: قبل از خرید ملک کلنگی این ۶ مورد را بررسی کنید !

ملک قولنامه ای قابل توقیف است؟

به طور کلی تمامی مراجع قانونی ملک هایی که به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند را به رسمیت نمی‌شناسند چرا که بر اساس قوانین حاکم، مالک یک ملک کسی است که (سند رسمی) به نام او و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد، در غیر این صورت با این ۳ روش می‌توان ثابت کرد که فرد مالک است:

۱. تصرف ملک: چنانچه فرد در ملک معرفی شده تصرف مالکانه داشته باشد.

۲. اگر سند ملک به نام شخص دیگری است، به صورت رسمی در دادگاه اقرار نماید که مالک بدهکار است و رضایت خود را نسبت به توقیف اموال اعلام نماید.

۳. شاهد یا شاهدانی وجود داشته باشند که بر مالکیت فرد شهادت دهند.

نکته:

وکالت‌نامه‌های تنظیمی بین طرفین حتی اگر به صورت رسمی تنظیم شده باشد، بیانگر مالکیت وکیل نبوده و نمی‌توان چنین وکالت‌نامه‌هایی را مشمول سند رسمی موضوع ماده ۹۹ قانون مزبور دانست و آن را ملاک توقیف مال مندرج در آن قرار داد.

بیشتر بخوانید: سند عادی ملک ؛ نگاهی به ویژگی و کاربردهای این سند ملکی !

ملک قولنامه ای در انحصار وراثت

ملک قولنامه ای در انحصار وراثت یکی از معدود مشکلاتی است که در رابطه با مسائل ارث و میراث به وجود می‌آید. ملک های قولنامه‌ای به خودی خود دارای مشکل هستند حال زمانی که ملکی با سند قولنامه‌ای به وراث برسد، شرایط کمی پیچیده تر می شود.

دریافت انحصار وراثت املاک قولنامه ای منوط به تنظیم سند رسمی ملک یا اموال موردنظر است. در واقع فروشنده (شخص وارث یا وارثان) قبل از هر اقدامی باید سند رسمی را تنظیم کند. پس از صدور سند رسمی، وراث یا وارثان می‌توانند ملک قولنامه‌ای را بین خودشان تقسیم نمایند. در این مورد باید به یاد داشته باشید که تعداد وارثان شخص متوفی برای دریافت سهم‌الارث از طرف دادگاه مشخص خواهند شد. این افراد شامل نزدیکان شخص فوت شده و افرادی که وی حقی در وصیت خود برای آن‌ها در نظر گرفته است، هستند.

لازم به ذکر است که تا صدور سند رسمی ملک موردنظر، نمی‌توان ملک را به کسی فروخت یا آن را تقسیم کرد. همچنین برای صدور سند رسمی باید هزینه‌های عوارض و دفترخانه ثبت اسناد را پرداخت کنید. در صورتی که در این مورد سوال یا مشکلی داشتید، از مشاوران و وکلای باتجربه کمک بگیرید. 

بیشتر بخوانید: انحصار وراثت ملک ؛ صفر تا صد هر آنچیزی که باید بدانید !

نحوه استعلام ملک قولنامه ای از شهرداری

یکی از مطمئن ترین روش ها برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می یابد. یک اقدام دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی انجام می شود این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.

نکات خرید ملک قولنامه ای در انحصار وراثت

نکات خرید ملک قولنامه‌‌ ای 

مالک این نوع خانه ها به دلیل آنکه فاقد سند هستند، اجازه مجوزهای قانونی درباره ساخت دوباره خانه، تعمیر و غیره را ندارند. شهرداری به دلیل آنکه هیچ گونه سندی در مورد ملک در اختیار ندارد، نمی‌‌تواند عوارض خدمات را دریافت نماید. از طرفی اداره دارایی و مالیات نیز نمی‌‌تواند در این زمینه به حق و حقوق خود برسد.

بیشتر بخوانید: از سند شورایی چه می دانید؟ این مطلب را حتما بخوانید!

قولنامه باید در سه نسخه تهیه شود

ازاین سه نسخه، یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد مشاور املاک و نسخه دیگر نزد فروشنده باقی می ماند. تنظیم سه نسخه قولنامه باید دقیقاً مثل هم صورت بگیرد و هیچ گونه مغایرتی با یکدیگر نداشته باشد. در صورت وجود مغایرت معامله باطل خواهد شد. در پایان در صورت بروز مشکل می‌‌توانید به مشاور املاکی که قرارداد را در آن منعقد کرده‌‌اید، مراجعه کنید. چرا که مشاوراملاک نقش واسطه بین شما و فروشنده را دارد و موظف است مشکل ایجاد شده بین شما و فروشنده را حل نماید.

 ملک قولنامه ای بخریم؟

به قول معروف سری که درد نمی کند را چرا دستمال ببندیم، پس باید سعی کرد حدالامکان ملک قولنامه ای  نخرید، ولی در شرایطی می توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه ای هستید. در این مواقع حداقل کاری که می توان کرد این است که نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را شناخت و اینکه حتما استعلام از شهرداری را گرفت تا از شرایط ملک آگاه بود تا احتمال ضرر و زیان به حداقل می رسد.

معرفی وبسایت آقای املاک

وبسایت آقای املاک که به عنوان تخصصی ترین و کاملترین وبسایت ملکی در کشور شناخته شده توانسته تا حد بسیار زیادی دغدغه پیدا کردن خانه برای متقاضیان را با خدمات منحصر به فردش از میان بردارد. آقای املاک با هدف کاهش اتلاف وقت و ارائه پیشنهادهای خاص در دسته بندی های متنوع برای متقاضیان پا در این عرصه گذاشت. با اینکه زمان زیادی از فعالیت این وبسایت و سوپراپلیکیشن ملکی نگذشته ، با خدمات به روز و متنوع خود توانسته درصد قابل توجهی از بار مشکلات متقاضیان مسکن و فعالان در حوزه مشاغل ساختمانی را بردارد و با ارائه خدمات ویژه نظر بسیاری از مردم و همچنین آژانس های املاک را به خود جلب کند و محیطی امن و مناسب برای متقاضیان و فعالیت آژانس‌های املاک فراهم کند.

جهت اطلاعات بیشتر از وبسایت آقای املاک کلیک کنید

تعداد نظرات : 2
  • امیر باقری
    24 آبان 1400
    سلام ممنونم از راهنمایی مفید شما خیلی اطلاعات کامل بود
  • میلاد داودپور
    21 مهر 1400
    سلام چقدر عالی نمیدونستم اصلا اطلاعاتی در مورد ملک قولنامه ای نداشتم .آفرین برشما????