مشارکت در ساخت، چگونه با کمترین هزینه صاحب خانه‌ای مدرن شوید
9 مهر 1403
حقوقی
مشارکت در ساخت یکی از روش‌های برجسته و کارآمد در صنعت ساخت و ساز است که به مالکان املاک و سازندگان فرصتی منحصر به فرد می‌دهد تا با همکاری مشترک، پروژه‌های ساختمانی جدید و ارزشمندی را به اجرا درآورند. در این مدل همکاری، مالکین زمین یا املاک قدیمی با سازندگان حرفه‌ای به توافق می‌رسند که به جای فروش یا تخریب ملک خود، آن را در قالب یک پروژه جدید تبدیل کنند و در ازای آن سهمی از ملک ساخته شده دریافت نمایند. این نوع همکاری به دلیل مزایای اقتصادی و کاهش ریسک‌های مالی برای هر دو طرف جذابیت زیادی دارد
با توجه به پیچیدگی‌ها و جنبه‌های مختلف مشارکت در ساخت، آگاهی از مراحل، شرایط، انواع و قوانین مرتبط با آن برای هر دو طرف، یعنی مالک و سازنده، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مقاله به بررسی جامع و دقیق این موضوعات پرداخته و با تحلیل مزایا و معایب مشارکت در ساخت، به شما کمک می‌کند تا با دیدی روشن‌تر وارد این نوع از همکاری شوید. از نحوه اجرای پروژه گرفته تا شرایط قانونی و انتقال سند، این مقاله تمام جوانب مشارکت در ساخت و ساز را مورد بررسی قرار می‌دهد تا به شما اطلاعات لازم برای تصمیم‌گیری‌های آگاهانه را ارائه کند.
فرزندانتان بزرگ شدند به فکر سر پناه برای آنها هستید؟ خانه تان زیادی فرسوده شده و به فکر بازسازی و نوسازی آن هستید؟ هزینه های زندگی بالاست و دنبال درآمد جانبی هستید و یا به هر دلیل دیگر تصمیم به ساخت خانه یا زمین خود هستید؟ پس خواندن این مقاله را از دست ندهید.
فهرست مطالب
نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت و ساز چیست
کلمه مشارکت همانطور که از نامش پیداست یعنی شرکت کردن و همکاری بین دو یا چند نفر و به نوعی یک نوع «توافق» دو طرفه است که هر یک از طرفین در آن آورده‌ای دارند و با توجه به نسبت آورده‌شان با هم شریک می‌شوند. به عنوان مثال شما صاحب خانه‌ای ویلایی و کلنگی هستید تصمیم گرفتید که خانه‌تان را خراب کنید و در همان زمین، برج یا آپارتمانی چند طبقه بسازید. در این بین شما تجربه و تخصص و یا بودجه کافی در این زمینه را ندارید. اینجاست که مشارکت در ساخت معنی پیدا می کند. به تعبیری که یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک می‌شود و آن خانه کلنگی را به آپارتمانی چند طبقه تبدیل می کند و در نهایت شما طبق تولفق با شریکتان در سودی که از این ساخت و ساز به دست می‌آید شریک می‌شوید.
در جواب این سوال که مشارکت در ساخت چیست باید گفت، مشارکت در ساخت یکی از روش‌های متداول در صنعت ساخت و ساز است که به مالکان املاک قدیمی یا زمین‌های بزرگ اجازه می‌دهد با همکاری سازندگان حرفه‌ای، به جای تخریب یا فروش ملک، یک پروژه جدید و ارزشمند ایجاد کنند. این نوع همکاری به دلیل مزایای مالی و کاهش ریسک‌های اقتصادی بسیار محبوب است
در این روش، مالک و سازنده با هم توافق می‌کنند که هزینه‌های ساخت و ساز چگونه تقسیم شود و پس از اتمام پروژه، هر طرف چه سهمی از ملک جدید خواهد داشت. این توافقات معمولاً در قالب قراردادهای دقیق و حقوقی انجام می‌شود تا حقوق و تعهدات هر طرف به وضوح مشخص شود.
بیشتر بخوانید: دوره سیر تا پیاز مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت چگونه است؟
مشارکت در ساخت به فرایندی گفته می‌شود که در آن مالک یک زمین یا ملک قدیمی با یک سازنده همکاری می‌کند تا ملک جدیدی ساخته شود. در این فرایند، مالک زمین یا ملک قدیمی و سازنده با هم توافق می‌کنند که هزینه‌های ساخت و ساز به چه شکل تقسیم شود و مالک چه سهمی از ملک جدید خواهد داشت.
این نوع از همکاری به دلیل نیاز به سرمایه زیاد و تخصص در ساخت و ساز برای بسیاری از مالکین جذاب است. همچنین، سازندگان می‌توانند بدون نیاز به خرید زمین، پروژه‌های جدیدی را آغاز کنند که این خود باعث کاهش هزینه‌ها و ریسک‌های مالی می‌شود.
مراحل مشارکت در ساخت
مراحل مشارکت در ساخت معمولاً به چند بخش اصلی تقسیم می‌شود:
بررسی و ارزیابی اولیه: اولین مرحله مشارکت در ساخت، بررسی و ارزیابی اولیه است. در این مرحله، مالک و سازنده درباره زمین یا ملک قدیمی، قوانین و مقررات محلی، و پتانسیل پروژه بحث و بررسی می‌کنند.
تهیه طرح و نقشه: تهیه نقشه‌های اولیه و بررسی هزینه‌ها و زمان‌بندی پروژه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
توافق و قرارداد: در این مرحله، مالک و سازنده شرایط دقیق همکاری و تقسیم سهم‌ها را مشخص و قراردادی را تنظیم می‌کنند.
مجوزها و تاییدیه‌ها: دریافت مجوزهای لازم از مراجع مربوطه برای آغاز ساخت و ساز ضروری است.
آغاز ساخت و ساز: پس از دریافت مجوزها، فرایند ساخت و ساز آغاز می‌شود و تا تکمیل پروژه ادامه می‌یابد.
تقسیم و تحویل: پس از تکمیل پروژه، سهم‌های توافق شده بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود و مالک جدید ملک خود را دریافت می‌کند.
بیشتر بخوانید: آموزش کاربردی مشارکت در ساخت ویژه مشاوران املاک
شرایط مشارکت در ساخت
شرایط مشارکت در ساخت می‌تواند بسیار متنوع باشد و بسته به توافقات بین مالک و سازنده تغییر کند. برخی از شرایط مهم عبارتند از:
سهم هر طرف: میزان سهم مالک و سازنده باید به وضوح در قرارداد مشخص شود.
هزینه‌های ساخت: تعیین مسئولیت‌های مالی هر طرف در رابطه با هزینه‌های ساخت و ساز.
زمان‌بندی: تعیین زمان‌بندی دقیق برای شروع و پایان پروژه.
مسئولیت‌ها و وظایف: تعریف دقیق وظایف و مسئولیت‌های هر طرف در طول پروژه.
جریمه‌ها و تعهدات: تعیین جریمه‌های مالی برای هر گونه تأخیر یا عدم انجام تعهدات.
حقوق و تعهدات حقوقی: بررسی و تعیین حقوق و تعهدات قانونی هر طرف در پروژه.
انواع مشارکت در ساخت و ساز
مشارکت در ساخت می‌تواند به انواع مختلف تقسیم شود که هر کدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند در ادامه انواع مشارکت در ساخت و ساز آمده است:
مشارکت با زمین و سازنده: در این نوع، مالک زمین با یک سازنده توافق می‌کند که زمین خود را در اختیار سازنده قرار دهد و در عوض، بخشی از پروژه ساخته شده را دریافت کند.
مشارکت با سرمایه‌گذار: در این نوع، یک سرمایه‌گذار وارد پروژه می‌شود و سرمایه لازم برای ساخت را تأمین می‌کند. در مقابل، سهمی از پروژه نهایی را دریافت می‌کند.
مشارکت با بانک‌ها و مؤسسات مالی: در این نوع، بانک‌ها یا مؤسسات مالی به عنوان سرمایه‌گذار وارد پروژه می‌شوند و با ارائه تسهیلات مالی، هزینه‌های ساخت را تأمین می‌کنند.
قوانین مشارکت در ساخت
قوانین مشارکت در ساخت در هر کشور و حتی در هر شهر می‌تواند متفاوت باشد. این قوانین به منظور تضمین حقوق و تعهدات هر دو طرف و نیز حفظ نظم و امنیت در فرایند ساخت و ساز وضع شده‌اند. برخی از قوانین مهم شامل موارد زیر می‌شود:
قوانین مالکیت زمین: بررسی و تأیید مالکیت زمین یا ملک قدیمی و تضمین اینکه هیچگونه مشکل حقوقی برای انتقال یا استفاده از زمین وجود ندارد
قوانین ساخت و ساز: رعایت تمام مقررات و استانداردهای ساختمانی و دریافت مجوزهای لازم از مراجع مربوطه
قوانین قراردادها: تنظیم و ثبت قراردادهای دقیق و رسمی که شامل تمامی شرایط و تعهدات دو طرف است
قوانین مالیاتی: پرداخت مالیات‌ها و تعرفه‌های مرتبط با ساخت و ساز و تقسیم سود حاصل از پروژه
قوانین محیط زیست: رعایت استانداردها و مقررات محیط زیستی در طول فرایند ساخت و ساز
نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت
انتقال سند در مشارکت در ساخت معمولاً پس از اتمام پروژه و تقسیم سهم‌ها بین مالک و سازنده انجام می‌شود. مراحل کلی انتقال سند به شرح زیر است:
تعیین سهم‌ها: براساس قرارداد، سهم هر طرف از ملک جدید مشخص می‌شود.
تهیه اسناد حقوقی: اسناد لازم برای انتقال سهم‌ها تهیه و تنظیم می‌شود.
ثبت اسناد در دفترخانه: اسناد انتقال سهم‌ها در دفترخانه رسمی ثبت و به تأیید مراجع قانونی می‌رسد.
انتقال نهایی سند: پس از ثبت اسناد، سند نهایی به نام مالک جدید صادر و تحویل داده خواهد شد.
مزایای مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت مزایای زیادی برای هر دو طرف دارد. برخی از مهم‌ترین مزایا عبارتند از:
کاهش هزینه‌ها: مالک زمین یا ملک قدیمی نیازی به تأمین هزینه‌های ساخت و ساز ندارد و سازنده نیز بدون نیاز به خرید زمین، پروژه را آغاز می‌کند
کاهش ریسک مالی: تقسیم هزینه‌ها و تعهدات بین دو طرف باعث کاهش ریسک‌های مالی می‌شود
افزایش ارزش ملک: ساخت و ساز جدید می‌تواند ارزش ملک را به طور قابل توجهی افزایش دهد
دسترسی به تخصص: مالکان می‌توانند از تخصص و تجربه سازندگان حرفه‌ای بهره‌مند شوند
تسهیلات مالی: برخی از بانک‌ها و مؤسسات مالی تسهیلات ویژه‌ای برای پروژه‌های مشارکتی ارائه می‌دهند
از دیگر مزایای آن می توان به:
۱.افزایش استحکام بنای ساختمان ۲.زیبایی ساختمان ۳.استفاده از امکانات روز ۴.افزایش سرمایه و ارزش ملک ۵.کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی ۶.تبدیل سریع به نقدینگی اشاره کرد.
شاید برایتان سوال پیش آید که فایده مشارکت در ساخت و ساز چیست؟ باید گفت وقتی تصمیم به بازسازی خانه‌تان میگیرید عملا دارید باعث افزایش سرمایه خود می‌شوید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه زندگی کنید، از فروش آن سود بسیار بیشتری عایدتان می‌شود.
بیشتر بخوانید: قرارداد پیمانکاری ساختمان ؛ صفر تا صد هر آنچیزی که باید بدانید!
معایب مشارکت در ساخت
با وجود مزایای بسیار، مشارکت در ساخت نیز معایبی دارد که باید به آنها توجه شود
ریسک‌های قانونی: مشکلات قانونی و حقوقی می‌تواند فرایند ساخت و ساز را متوقف یا به تأخیر بیندازد
اختلافات قراردادی: در صورتی که شرایط قرارداد به وضوح مشخص نباشد، اختلافات بین مالک و سازنده می‌تواند به مشکلات جدی منجر شود
تأخیر در پروژه: تأخیرهای غیرمنتظره در فرایند ساخت و ساز می‌تواند به افزایش هزینه‌ها و نارضایتی طرفین منجر شود
مسائل مالی: ناتوانی در تأمین مالی پروژه از طرف یکی از شرکا می‌تواند به توقف پروژه و مشکلات مالی منجر شود
تنظیم قرارداد مشارکت درساخت در ابتدا هزینه‌های زیادی را به همراه دارد اما از طرفی با تنظیم قرارداد اطمینانی نسبت به حقوق هر یک از طرفین حاصل می شود که از این بابت بسیار مقرون و به صرفه می باشد. شاید تنها مشکلی که تنظیم قرارداد می‌تواند برای افراد به وجود آورد این باشد که گاهی مشاورین املاک و افراد ناآگاه نسبت به انعقاد قرارداد اقداماتی انجام می‌دهند و بر همین اساس کلاهبرداری‌ها و زیان‌هایی برای هر یک طرفین پیش می‌آید.
متاسفانه امروزه پرونده‌های بسیاری در رابطه با کلاهبرداری‌های مشارکت در شاخت در مراجع قانونی وجود دارند. بهترین راه برای پیشگیری از اینگونه اتفاقات این است که برای انعقاد قرارداد مشارکت از افراد باتجربه و حرفه ای در این زمینه کمک بگیرید.
چند نکته حقوقی مشارکت در ساخت
توجه داشته باشید ریسک مالکان در این قرارداد به مراتب بیشتر از سازندگان است. به دلیل اینکه یک طرف قرارداد تمامی سرمایه خود (زمین یا ملک کلنگی) را در اختیار سازنده می گذارد و در ابتدای شراکت سازنده متعهد به ساخت پروژه ای است که در اغلب موارد هزینه کامل ساخت و ساز را ندارد و ممکن است نتیجه تحقق نیابد.پس دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور و داور داشته باشید. یادتان باشد قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری، بدهی های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی ملک را به سازنده تحویل دهید.
بیشتر بخوانید: پیش فروش آپارتمان
سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را بر عهده دارد البته در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است. از مهم ترین تعهدات سازنده می توان به پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه؛ پرداخت هزینه های اداری پروژه؛ پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به مالک طی مراحل ساخت اشاره کرد. در رابطه با مراحل انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است باید صورت گیرد:
۱.پس از دریافت جواز
۲.پس از پایان مرحله سفت کاری
۳.پس از تحویل ملک قابل سکونت
۴.پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
کلاهبرداری مشارکت در ساخت
معمولاً در بخش های غیرحقوقی جامعه، به رفتاری که دراثنای قرارداد یا در انتهای قرارداد از طرف یکی از طرفین یا هر دو طرف ارائه شود که با قول و قرارها و صحبت های اولیه در هنگام تنظیم قرارداد تعارض یا تضاد وجود داشته باشد، به عنوان کلاهبرداری از آن یاد می کنند.
نکته: رفتارهای غیر صادقانه یا فریب را، نمی توان تحت عنوان کلاهبرداری تحت پیگرد قانونی قرار داد.
نکته: در کلاهبرداری باید نقل و انتقال یا دزدی مالی به کمک وسیله ای متقلّبانه صورت گرفته باشد.
بیشتر بخوانید: کلاهبرداری املاک ؛ ۵ روش رایج کلاهبرداری ملکی و چگونگی اجتناب از آنها
کلاهبرداری از جانب مالک
تصور کنید طرف قرارداد مشارکت در ساخت یک مالک است و یا تحت عنوان مالک وارد قرارداد مشارکت در ساخت شده، به مرور زمان مشخص می شود سندی که او به عنوان سند مالکیت از آن استفاده کرده جعلی بوده و و در واقع مالک نیست و در جریان قرارداد مشارکت در ساخت نیز مبلغی تحت عنوان بلاعوض به این شخص منتقل شده است.
در این مورد هم ربایش مالی اتفاق افتاده و هم اینکه این ربایش مال در جریان یک سند جعلی بوده است.
کلاهبرداری از جانب سازنده
به طور معمول در قراردادهای مشارکت در ساخت این وعده داده می شود که به محض آنکه سازنده موفق به اخذ جواز مطابق با شرایط ذکر شده در قرارداد مشارکت در ساخت شد، مبلغی توافقی از عرصه به سازنده منتقل شود. اما پس از مدتی ممکن است متوجه شوند که برگه جواز ارائه شده از سوی سازنده در حقیقت جعلی بوده و اصلاً سازنده موفق به اخذ جواز نشده است.
در این حالت؛ این فرد می تواند به عنوان کلاهبردار تحت پیگرد قانونی قرار بگیرد، در صورتی که انتقال مال نیز به او صورت گرفته باشد.
نکته: از آنجایی که کلاهبرداری یک عنوان کیفری است، لازم است که شخص سوءنیت هم داشته باشد و سوءنیت در وی احراز شود.
در نتیجه ما زمانی می توانیم شخصی را تحت عنوان کلاهبردار مورد پیگرد قرار دهیم که این ارکان را در کنار هم داشته باشد. بنابراین فرد تنها با رفتارهای فریب‌کارانه خود نمی تواند تحت عنوان کلاهبردار مورد پیگیری کیفری قرار بگیرد.
پیشنهاد ما به شما این است قبل از آنکه در لیست قربانیان کلاهبرداری مشارکت در ساخت قرار بگیرید، حتما با یک وکیل مشارکت در ساخت به منظور تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مشورت کنید.
بیشتر بخوانید: عوارض شهرداری خانه ؛ از نکات حقوقی تا نحوه پرداخت قبوض
چند نکته از محاسبه سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت
۱. بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان حرفه ای و رسمی انجام شود.
۲. پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را به خوبی بخوانید.
نتیجه‌گیری
مشارکت در ساخت به عنوان یکی از راهکارهای نوین در حوزه ساخت و ساز، توانسته است جایگاه ویژه‌ای در بین مالکان و سازندگان پیدا کند. این روش با ایجاد همکاری‌های استراتژیک میان طرفین، مزایای چشمگیری را به همراه دارد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به کاهش هزینه‌ها، کاهش ریسک‌های مالی، بهره‌گیری از تخصص سازندگان حرفه‌ای و افزایش ارزش املاک اشاره کرد. در این مقاله به تفصیل به بررسی جوانب مختلف مشارکت در ساخت پرداختیم.
به طور کلی، مشارکت در ساخت یک فرصت بی‌نظیر برای مالکانی است که می‌خواهند با کمترین هزینه و بیشترین بهره‌وری، املاک قدیمی خود را به پروژه‌های مدرن و سودآور تبدیل کنند. با آگاهی از تمامی جوانب این فرایند و انتخاب شرکای مناسب، می‌توان به نتایج مطلوب دست یافت و از مزایای اقتصادی و اجتماعی آن بهره‌مند شد. این مقاله می‌تواند به عنوان یک راهنمای جامع برای تمامی افرادی که قصد ورود به این نوع همکاری را دارند، مفید واقع شود و مسیر موفقیت آنها را هموار کند.