تحلیل تحولات قیمت آپارتمان‌های شمال تهران طی یک دهه اخیر (۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴)

بررسی روند قیمتی بازار مسکن در مناطق شمالی تهران طی بازه‌ی زمانی ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که این بخش از بازار، یکی از پرنوسان‌ترین و درعین‌حال پربازده‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران بوده است. خرید آپارتمان در تهران در این مناطق طی این دهه با تغییرات چشمگیری همراه بوده است. بر اساس داده‌های استخراج‌شده از آگهی‌های معاملاتی در سایت های آگهی املاک مانند آقای املاک، دیوار و ... و محاسبات میدانی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق شمال تهران طی این ده سال بین ۱000 تا بیش از ۳000 درصد افزایش یافته است.
این میزان رشد، نه‌تنها بازتاب تورم ساختاری اقتصاد کشور است، بلکه نشان‌دهنده‌ی تمرکز سرمایه در مناطق ممتاز شهری نیز می‌باشد. به‌ویژه مناطقی همچون زعفرانیه، ولنجک، نیاوران و الهیه، جهش‌های تاریخی را تجربه کرده‌اند؛ جایی که قیمت هر مترمربع از چند میلیون تومان در سال ۱۳۹۴، به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. در ادامه به تحلیل تحولات قیمت آپارتمان‌های شمال تهران طی یک دهه اخیر خواهیم پرداخت.

مقایسه آماری قیمت‌ها در مناطق منتخب شمال تهران

به گزارش تجارت نیوز، در جدول زیر، تغییرات قیمتی چند منطقه شاخص شمال تهران بین سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ به تفکیک آورده شده است:

میانگین رشد در این مناطق حدود ۲۵۰۰ درصد برآورد می‌شود که به‌طور متوسط معادل ۲۵ برابر شدن قیمت مسکن در یک دهه است.

بستن تبلیغ

بیشترین رشد قیمتی در محله های ولنجک، قیطریه و شهرک غرب

بر اساس داده‌های جدول، منطقه ولنجک در منطقه 1 تهران،  با رشد ۳۱۱۸٪ بالاترین جهش قیمتی را در میان مناطق شمالی تهران تجربه کرده است. قیمت یک واحد ۲۴۰ متری از حدود ۳.۵ میلیارد تومان در سال ۱۳۹۴ به بیش از ۱۱۲ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است. جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در ولنجک کلیک کنید.

پس از آن، قیطریه با رشد نزدیک به ۳۰۰۰ درصد و شهرک غرب با بیش از ۲۵۰۰ درصد افزایش در جایگاه بعدی قرار دارند. این مناطق به‌دلیل تمرکز پروژه‌های نوساز، موقعیت ممتاز جغرافیایی و تقاضای سرمایه‌گذاران ثروتمند، بیشترین بازده سرمایه‌ای را در دهه گذشته ثبت کرده‌اند. به‌دلیل موقعیت ممتاز جغرافیایی، تراکم پایین و حضور برج‌های لوکس، این منطقه همواره مرکز ثقل سرمایه‌گذاری ملکی در تهران بوده است.

جهت مشاهده آگهی های خرید آپارتمان در قیطریه و خرید آپارتمان در شهرک غرب کلیک کنید.

رشد متعادل اما پیوسته در سعادت‌آباد و نیاوران و الهیه

سعادت‌ آباد و نیاوران با رشد متوسط بین ۲۳۰۰ تا ۲۵۰۰ درصد، نشان دادند که بازار این مناطق نیز در برابر تورم مقاومت کرده و همچنان جذابیت بالایی برای خرید و سرمایه‌گذاری دارد.

در این مناطق، افزایش تقاضا برای واحدهای میان‌متراژ (۱۰۰ تا ۱۵۰ متر) و پروژه‌های نوساز نقش اصلی را در رشد قیمت‌ها ایفا کرده است. در الهیه نیز رشد ۲۴۰۰٪ ثبت شده؛ قیمت هر مترمربع از ۳,4۰۰,۰۰۰ تومان به ۸۴,۰۰۰,۰۰۰ تومان افزایش یافته است.

چنانچه قصد  خرید آپارتمان در سعادت آباد، خرید آپارتمان در الهیه و خرید آپارتمان در نیاوران را دارید کلیک کنید.

دلایل جهش ده‌ساله قیمت مسکن در شمال تهران

بررسی‌های تحلیلی نشان می‌دهد که رشد قیمت در بازار مسکن ایران عمدتا ناشی از عوامل اقتصاد کلان و محدودیت عرضه زمین شهری است.

بیشتر بخوانید: تفاوت قیمت آپارتمان نوساز و چندسال ساخت در شمال تهران

مهم‌ترین عوامل مؤثر عبارت‌اند از:

• تورم و جهش نرخ ارز

نرخ دلار از حدود ۳۵۰۰ تومان در سال ۱۳۹۴ به بیش از ۱۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است؛ تأثیر مستقیم آن بر هزینه ساخت و زمین، افزایش چندبرابری قیمت ملک را رقم زده است.

• کاهش عرضه زمین قابل ساخت در مناطق ۱ و ۲

محدودیت زمین‌های قابل ساخت و سخت‌گیری در صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی باعث افزایش قیمت واحدهای موجود شد.

• افزایش هزینه‌های ساخت و مجوزها

هزینه ساخت هر مترمربع در مناطق شمالی از حدود ۲ میلیون تومان در سال ۹۴ به بیش از ۷۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است.

• افزایش تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه

بازدهی بالای ملک در مقایسه با بازارهای موازی (بورس، طلا و رمزارز) موجب هجوم نقدینگی به بخش مسکن شد.

• پروژه‌های برند و ساختمان‌های هوشمند

رشد پروژه‌های لوکس با برندهای ساختمانی معروف، به‌ویژه در الهیه و زعفرانیه، باعث شکل‌گیری بازار متمایز در شمال تهران شده است.

بیشتر بخوانید: آخرین وضعیت قیمت مسکن در تهران (فروردین تا شهریور 1404)

بستن تبلیغ

پیش‌بینی بازار مسکن در سال‌های ۱۴۰۵ و ۱۴۰۶

به‌نظر می‌رسد بازار مسکن شمال تهران در آستانه یک دوره تثبیت قیمتی قرار دارد. طبق تحلیل آقای املاک، در نیمه اول سال ۱۴۰۵ احتمالاً نرخ رشد متوقف می‌شود و قیمت‌ها در محدوده‌ی فعلی (۹۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان) باقی می‌مانند.

اما با تداوم تورم و افزایش نرخ ارز، در سال ۱۴۰۶ احتمال رشد مجدد ۳۰ تا ۵۰ درصدی وجود دارد. پروژه‌های دارای طراحی هوشمند، برند معتبر سازنده و امکانات رفاهی ممتاز بیشترین جذابیت را برای خریداران و سرمایه‌گذاران خواهند داشت.

جمع‌بندی نهایی

روند ده‌ساله بازار شمال تهران نشان می‌دهد که مسکن در این مناطق نه‌تنها ابزار مصرفی، بلکه پناهگاه سرمایه‌ای بلندمدت بوده است. رشد قیمتی بین ۱۱۰۰ تا بیش از ۳۰۰۰ درصد در طی ده سال اخیر، بازتابی از اقتصاد پرنوسان ایران و تمرکز ثروت در مناطق ممتاز شهری است.

در افق دو سال آینده، انتظار می‌رود بازار از فاز جهش‌های سنگین قیمتی وارد دوره‌ی ثبات نسبی و رقابت کیفی شود؛ دوره‌ای که در آن تنها پروژه‌های با برند معتبر و استاندارد ساخت بالا، مسیر رشد پایدار خود را ادامه خواهند داد. با توجه به محدودیت عرضه و ادامه تورم، تنها پروژه‌های باکیفیت، برنددار و هوشمند در سال‌های آینده رشد قابل‌توجه خواهند داشت و بازار به‌سمت تمایز کیفی حرکت می‌کند.