راز اختلاف قیمت مسکن در غرب و شرق تهران چیست؟

تهران، پایتخت سرزنده و شلوغ کشور، شهری است که در آن تفاوت‌های طبقاتی، فرهنگی و زیرساختی به ویژه در قیمت مسکن به‌روشنی مشهود است. در حالیکه مناطق غربی تهران طی چند سال اخیر با توسعه شهرسازی مدرن و گسترش پروژه‌های گسترده مسکونی شناخته می‌شوند و خرید آپارتمان در غرب تهران برای بسیاری از متقاضیان به عنون گزینه ای جذاب مطرح است، شرق پایتخت کماکان تلفیقی از بافت‌ قدیمی و محله‌های در حال نوسازی است. این شکاف نه‌فقط بازتابی از الگوی رشد شهری، بلکه بیانگر تفاوت در دسترسی به خدمات، امکانات و حتی دیدگاه سرمایه‌گذاران به آینده‌ هر بخش از شهر می باشد؛ موضوعی که در تصمیم گیری متقاضیان خرید خانه در تهران نیز نقشی تعیین کننده دارد. در این مطلب به بررسی اختلاف قیمت مسکن در شرق و غرب تهران پرداخته شده است. 

بررسی اختلاف قیمت مسکن در شرق و غرب تهران

داده‌های مقایسه ای قیمت (غرب و شرق) تهران

غرب تهران

در مناطق محبوب و پرتقاضای غرب، مانند منطقه ۵ تهران، قیمت پیشنهادی هر متر مربع در شهریور ماه ۱۴۰۴ به طور میانگین حدود ۱۳۳ میلیون تومان بوده است. 

•  به عنوان مثال، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در محله اباذر واقع در منطقه ۵ به طور متوسط ۱۸۷ میلیون تومان اعلام شده است.  

• برای خرید آپارتمان در محله پونک، ۱۲۰ متری با سال ساخت ۱۳۹۰، با قیمت «۱۶ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان» برای فروش آگهی شده است.

چنانچه قصد خرید آپارتمان در منطقه 5 تهران را دارید می توانید به صفحه مورد نظر مراجعه کنید و لیست آگهی های موجود را مشاهده و با آگهی دهنده در ارتباط باشید.

اجاره آپارتمان در غرب: در محله صادقیه یک واحد (۷۵ متری، ۲ خوابه، سال ساخت ۱۳۹۳) با ودیعه ۶۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۲۰ میلیون تومان معامله می شود.

شرق تهران
•    در شرق تهران، منطقه ۴ تهران و برخی محله‌های شرق، قیمت‌های پیشنهادی به مراتب پایین‌تر می باشند: میانگین «قیمت پیشنهادی» در شرق/غرب (دو منطقه) حدود ۱۲۵٫۲ میلیون تومان در هر متر مربع اعلام شده است.  

• به عنوان مثال محله تهرا‌نپارس شرقی واحدی ۷۰ متری، سال ساخت ۱۳۸۶، قیمت هر متر حدود ۶۴٫۳ میلیون تومان بوده است.  

• همچنین محله نارمک یک آپارتمان ۷۵ متری، سال ساخت ۱۳۸۴، قیمت هر متر حدود ۷۸٫۶۶ میلیون تومان گزارش شده است.  

• در بخش اجاره نیز: در شرق تهران، محله نارمک (۱۲۰ متر، سال ساخت ۱۳۹۶، ۲ خوابه) ودیعه ۶۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۳۲ میلیون تومان گزارش شده است.  

بستن تبلیغ

بررسی و تحلیل اختلافات قیمت مسکن در شرق و غرب تهران

1- سطح قیمت کلی

به طور کلی مشهود است که قیمت‌ها در غرب تهران به‌ طور میانگین از شرق بیشتر است. 

بر اساس گزارشات دنیای اقتصاد از فایل‌های ارائه شده به بازار، میانگین قیمت واحدهای مسکونی در منطقه ۴ تهران، ۱۱۵ میلیون و ۴۰۰هزار تومان در هر متربع و این رقم برای منطقه ۵ تهران ، متری ۱۳۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. بر اساس گزارشات ارائه شده، آپارتمان‌های نوساز بالاترین قیمت را از آن خود کرده اند که محله اباذر در منطقه ۵ با میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع ۱۸۷ میلیون تومان و در محله هروی در منطقه ۴ با میانگین قیمت پیشنهادی ۱۸۲ میلیون تومان گرانترین آپارتمان‌ها در فایل‌های مورد بررسی هستند.

بیشتر بخوانید: چرا منطقه 5 تهران همچنان پرفروش است؟

2- دامنه‌ قیمت‌ها و نوسانات

در غرب تهران مناطق مدرن تری وجود دارند که قیمت هر متر بسیار بالاست (مانند شهرک غرب). در شرق تهران، با آنکه برخی محله‌ها توسعه یافته اند، اما کماکان بخش عمده ای از بافت، قیمت نسبتا اقتصادی تر دارد.

3- کیفیت، امکانات و سن بنا

محله‌های غربی عمدتا با امکانات متنوع تر، سن ساخت کمتر، دسترسی مناسب تر به بزرگراه‌ها/ایستگاه مترو و بافت شهری با کیفیت‌تر، همراه هستند. این‌ عواملی موجب افزایش قیمت ملک می شوند.

4- تقاضا سرمایه‌ای در مقابل مصرفی

در غرب پایتخت شاهد تقاضای سرمایه‌ای بیشتری می باشیم؛ بدین صورت که خریداران راغب به خرید برای سود یا سرمایه هستند. در شرق ، بخش عمده ای از تقاضا مصرفی است؛ اشخاصی که در جستجوی مسکن برای سکونت‌ هستند، نه فقط سرمایه‌گذاری.

5- فرصت‌های خرید مسکن ارزان‌تر در شرق

با توجه به داده‌ها، اگر بودجه محدودتری در اختیار دارید، شرق تهران گزینه‌های اقتصادی تری را ارائه می‌ دهد به طور مثال متری حدود ۶۴ میلیون تومان در محله تهرانپارس نسبت به متری ۱۳۰-۱۸۰ میلیون تومان در مناطق لوکس غرب.

6- ملاحظات اساسی و نکات کلیدی

داده‌ها «پیشنهادی» هستند (فایل فروش) و احتمال دارد با قیمت نهایی معاملات تفاوت داشته باشند. از طرفی، سن بنا، امکانات، طبقه، پارکینگ ، آسانسور، دسترسی و… بر روی قیمت نهایی ملک بسیار مؤثرند، نمی توان صرفا با «شرق و غرب» بدون در نظر گرفتن جزئیات نتیجه ای گرفت.

با آنکه قیمت مسکن در غرب تهران بالاتر است، برخی محله‌های شرق نیز در حال توسعه هستند و قیمت‌ها  نزدیک به مناطق سطح بالاتر شده است. یعنی اختلاف قیمت احتمال دارد در برخی محله‌ها کاهش پیدا کند.

بیشتر بخوانید: چرا سرمایه گذاری در املاک لوکس امن ترین گزینه است؟

بستن تبلیغ

دلایل اختلاف قیمت آپارتمان در غرب و شرق تهران

۱. بررسی پیشینه تاریخی تفاوت شرق و غرب پایتخت

تقسیم جغرافیایی تهران به شرق و غرب پیشینه ای بیش از نیم‌قرن دارد. در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ شمسی، مناطق غرب تهران به‌خصوص اطراف صادقیه و گیشا، به عنوان «مناطق نوساز» برای قشر متوسط و مرفه شهر در نظر گرفته شدند. در مقابل، شرق تهران که شامل محله‌هایی همچون؛ تهرانپارس و پیروزی بود، اغلب محل سکونت کارمندان و کارگران کارخانه‌ها محسوب می شد. این پشتوانه تاریخی، همچنان در ذهنیت خریداران و ساکنین موثر است.

۲. جایگاه زیرساخت‌ها و دسترسی در قیمت‌گذاری

یکی از فاکتورهای مهم تفاوت قیمت مسکن در شرق و غرب پایتخت، دسترسی به زیرساخت‌های شهری و حمل‌ونقل عمومی می باشد. غرب تهران طی سال‌های اخیر از توسعه خطوط مترو، بزرگراه‌ها و مراکز خرید بزرگ و مدرن بهره‌مند شده است. در مقابل، اکثر مناطق شرقی همچنان درگیر ترافیک سنگین و کمبود پارکینگ هستند. این موضوع موجب شده تا ارزش ملک در غرب به‌طور طبیعی فرایندی رو به رشد داشته باشد.

۳. کیفیت ساخت و ساز و نوع بافت شهری

مناطق غربی به نسبت مناطق شرقی پایتخت، از پروژه‌های مدرن بیشتری ، مانند ویلاها و برج‌های مسکونی لوکس با امکاناتی نظیر: لابی، لابی من، سالن ورزشی و مشاعات آبی فعال و … برخوردار است. در مقابل، قسمت عمده ای از شرق تهران کماکان دارای بافت فرسوده یا نیمه‌فرسوده است و واحدهای مسکونی کوچک‌تر قدیمی در آن غالب‌اند. این تفاوت در کیفیت ساخت، تأثیر مستقیمی بر متوسط قیمت هر متر مربع مسکن گذاشته است.

۴. الگوی تقاضا و رفتار خریداران

تقاضا در بازار غرب پایتخت معمولا از سوی خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران بزرگ می باشد، در حالیکه در شرق تهران، خریداران اغلب در جستجوی خانه‌هایی با قیمت اقتصادی تر برای زندگی هستند. به تعبیری دیگر، بازار غرب تهران سرمایه‌ای‌ و بازار شرق، مصرفی‌تر است. همین تفاوت باعث نوسان بیشتر قیمت‌ها در غرب و ثبات نسبی‌تر در شرق شده است.

۵. تأثیرات پروژه‌های عمرانی و تجاری

گسترش مراکز تجاری بزرگی مانند ایران‌مال و  بام‌لند، جذابیت اقتصادی و اجتماعی غرب تهران را دوچندان کرده است. در حالیکه شرق تهران از چنین مراکز مدرن و نمادینی کمتر برخوردار می باشد. البته طی سال‌های گذشته با ساخت «مرکز خرید دنیای نور» و نوسازی میدان هفت‌ حوض، فرایند رشد و توسعه در شرق سرعت گرفته، اما هنوز به نسبت غرب تفاوت چشمگیری وجود دارد.

۶. آینده توسعه شهری در شرق و غرب

در حال حاضر شهرداری تهران در طرح‌های جدید توسعه شهری، توجه زیادی به نوسازی بافت فرسوده شرق دارد. با اجرای طرح‌هایی مانند بازآفرینی شهری و توسعه خطوط مترو، پیش‌بینی می‌شود شکاف قیمت بین شرق و غرب در آینده کاهش یابد. با این حال، غرب پایتخت کماکان با وجود پروژه‌های مدرن و لوکس در منطقه چیتگر، شهرک غرب و منطقه ۲۲، مقصد اول سرمایه‌گذاران باقی مانده است.

۷. تحلیل آماری اختلاف قیمت

طبق داده‌های بازار مسکن طی سال‌های اخیر، متوسط قیمت هر متر مربع در غرب تهران حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد بالاتر از شرق است. البته در برخی نقاط شرقی نوساز مانند نارمک یا تهران‌نو، این فاصله کاهش پیدا کرده است. این اختلاف در مناطق لوکس غرب مانند سعادت‌آباد و شهرک غرب حتی تا دو برابر نیز می‌رسد.

جمع بندی

اختلاف قیمت مسکن بین شرق و غرب تهران کاملاً مشهود و حاصل نتایج زیر است:

• اگر هدف سرمایه‌گذاری باشد، مناطق غرب تهران با توجه به قیمت‌های بالا و چشم‌انداز رشد، جذاب‌تر می باشند.

• اگر هدف خرید خانه برای سکونت با بودجه محدودتر باشد، شرق تهران گزینه‌های معقول تر و مناسب‌تر به شمار می رود.

• با این حال، باید توجه شود که در هر محله شرق یا غرب ممکن است استثنا وجود داشته باشد ،به عنوان مثال امروزه برخی محله‌های شرق بسیار رشد و‌ توسعه داشته اند به‌گونه ای که‌ قیمت‌ ها به مناطق متوسط غرب نزدیک شده‌اند.

• به طور کلی ، قیمت به تنهایی فاکتور نیست؛ عواملی از جمله؛ امکانات منطقه، حمل‌ونقل، خط مترو، سن ساختمان، پارکینگ، آسانسور و همچنین آینده