مقایسه جامع قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در مناطق مختلف تهران در آبان ۱۴۰۴
6 آبان 1404
تحلیل مسکن
در حال حاضر بازار مسکن تهران یکی از پیچیدهترین بخشهای اقتصاد شهری کشور به شمار میرود. قیمت ملک تحت تأثیر فاکتورهای مختلفی همچون ؛موقعیت جغرافیایی منطقه، دسترسی به خدمات شهری، عمر ساختمان، کیفیت ساخت، امکانات داخلی ساختمان، زیرساختهای حمل و نقل و حتی انتظارات تورمی تعیین میشوند. برای خریداران و سرمایهگذاران، مقایسه دقیق و اصولی قیمت در محله های مختلف یک ضرورت است تا بتوان به موجب آن تصمیمی هوشمندانه در انتخاب داشته باشند.
در آبان ماه ۱۴۰۴، با ادامه فشار تورمی، تغییرات قیمت آپارتمان در تهران نیز کماکان در فرایندی نوسانی قرار داشت. ارزیابی قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در نقاط متعدد تهران نشان میدهد که اختلاف قابل توجهی بین شمال، مرکز، شرق و جنوب شهر وجود دارد. این مقاله سعی دارد با بهره مندی از دادههای میدانی و آگهیها، یک تصویر شفاف از وضعیت قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در مناطق مختلف تهران ارائه دهد، عوامل مؤثر بر تفاوت قیمتها را تحلیل کند و پیشنهاداتی به خریداران و سیاستگذاران ارائه کند.
بیشتر بخوانید: بیشترین رشد قیمت مسکن در کدام منطقه تهران بوده است؟
مقایسه قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در مناطق مختلف
در ادامه قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری را در مناطق مختلف تهران در آبان ماه ۱۴۰۴ آوردهایم:
در منطقه یک تهران (محله زعفرانیه) یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری / دو خواب / طبقه ۵/ ساخت ۱۴۰۴/ دارای پارکینگ، انباری و آسانسور/ گرمایش و سرمایش : فنکویل و… هر متر مربع ۳۸۵ میلیون تومان برابر با ۳۸ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است.
جهت مشاهده قیمت خانه در این محله می توانید به صفحه خرید خانه در زعفرانیه مراجعه کنید.
در منطقه یک تهران (محله ولنجک) یک واحد ۱۰۰ متری / دو خواب / طبقه ۲ از ۶ / ساخت ۱۴۰۴ / دارای پارکینگ، انباری، آسانسور / روف گاردن ۴ فصل /استخر و جکوزی داخل روف گاردن/ سالن ورزش و سالن بیلیارد/ لابی با ارتفاع سقف ۵ / لابی من ۲۴ ساعته/ تیم خدماتی و ….هر متر مربع ۳۲۰ میلیون تومان برابر با ۳۲ میلیارد تومان در بازار خرید و فروش می شود.
جهت مشاهده قیمت خانه در این محله می توانید به صفحه خرید خانه در ولنجک مراجعه کنید.
در منطقه ۲ تهران (محله سعادت آباد) یک واحد ۱۰۰ متری / دو خواب / طبقه ۷ از ۷ / ساخت ۱۴۰۱ / دارای آسانسور، پارکینگ و انباری / سرمایش و گرمایش : داکت اسپلیت و … هر متر مربع ۲۸۰ میلیون تومان برابر با ۲۸ میلیارد تومان برآورد شده است.
برای اطلاع بیشتر از قیمت آپارتمان در این محله می توانید به صفحه خرید آپارتمان در سعادت آباد مراجعه کنید.
در منطقه ۲ تهران (محله گیشا) آپارتمان ۱۰۰ متری/ 2 خواب /نوساز کلیدنخورده ۱۴۰۳ / طبقه ۳ / دارای پارکینگ،آسانسور، انباری و …هر متر مربع ۲۰۲ میلیون تومان برابر با ۲۰ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان در بنگاه های ملکی معامله می شود.
برای اطلاع بیشتر از قیمت آپارتمان در این محله می توانید به صفحه خرید آپارتمان در گیشا مراجعه کنید.
در منطقه ۳ تهران (محله جردن) آپارتمان ۱۰۰ متری / دو خواب / ساخت ۱۴۰۱ (کلیدنخورده) / طبقه ۲ / دارای آسانسور، پارکینگ، انباری/لابی و سرایدار مقیم و… هرمترمربع ۲۱۰ میلیون تومان برابر با ۲۱ میلیارد تومان قیمت دارد.
برای اطلاع بیشتر از قیمت آپارتمان در این محله می توانید به صفحه خرید آپارتمان در جردن مراجعه کنید.
در منطقه ۳ تهران (محله ونک) یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری / دو خواب / طبقه ۳ / ساخت ۱۳۸۴ / فول بازسازی شده/ دارای پارکینگ، آسانسور و انباری /بالکن قابل چیدمان و …. هر متر مربع ۱۷۰ میلیون تومان برابر با ۱۷ میلیارد تومان قیمت دارد.
برای اطلاع بیشتر از قیمت آپارتمان در این محله می توانید به صفحه خرید آپارتمان در ونک مراجعه کنید.
در منطقه ۵ تهران (محله جنت آباد مرکزی) یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری / دو خواب / طبقه ۳ / ساخت ۱۳۹۸/ دارای آسانسور، پارکینگ و انباری/ دارای ۲۵ متر حیاط خلوت اختصاصی مشجر /۲ پارکینگ همکف و یک فرمان/ ۱۲متر بالکن قابل چیدمان و …متری ۱۳۴ میلیون تومان برابر با ۱۳ میلیارد و ۴۲۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است.
چنانچه قصد خرید آپارتمان در این محله را دارید به صفحه خرید آپارتمان در جنت آباد مرکزی مراجعه کنید.
در منطقه ۵ تهران (بلوار فردوس شرق) آپارتمان ۱۰۰ متری /دو خواب/ طبقه ۲ / ساخت ۱۳۹۵/ دارای پارکینگ، انباری و آسانسور/ هر مترمربع ۱۳۸ میلیون برابر با ۱۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان برآورد شده است.
در منطقه ۲۲ تهران (اطراف دریاچه چیتگر) یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری / دو خواب / سند دار همراه با وام ۶۰۰ میلیون تومانی/ طبقه ۱۴ از ۲۰ / ساخت ۱۴۰۴/ دارای پارکینگ، انباری و آسانسور و … هر متر مربع ۲۱ میلیون تومان برابر با ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان قیمت دارد.
علاوه بر این، بر اساس دادههای کلی بازار مسکن پایتخت، میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در کل شهر تهران در آبان ماه ۱۴۰۴ معادل حدود ۱۱۵,۹۹۰,۰۰۰ تومان است که برای واحد ۱۰۰ متری معادل ~۱۱,۵۹۹,۰۰۰,۰۰۰ تومان برآورد میشود.
از طرفی در منطقه ۱۴ تهران (منطقه میانی جنوبشرقی) متوسط قیمت هر متر مربع در آبان ماه ۱۴۰۴ حدود ۹۳,۹۰۰,۰۰۰ تومان گزارش شده است.
این دادهها بیانگر آن است که قیمت برای واحد ۱۰۰ متری در مناطق گوناگون تهران از حدود ۸ تا ۱۴ میلیارد تومان یا بیشتر متغیر است.
بیشتر بخوانید: آخرین وضعیت قیمت مسکن در تهران (فروردین تا شهریور 1404)
شرح تفاوتها
چندین نکته کلیدی در تفاوت قیمتها وجود دارد:
اختلاف شمال و جنوب / مرکز و حاشیه: مناطق شمالی و مرکزی پایتخت در حال حاضر به لحاظ دسترسی، خدمات شهری، جذابیت و تقاضا در شرایط مناسب تری قرار دارند، از این جهت قیمتها در آن مناطق به مراتب بیشتر است.
نوسازی و سن بنا: واحدهای نوساز یا تازه ساخت، فول امکانات، نما و طراحی مدرن، بر روی قیمت ها تأثیر بسزایی دارند.
دسترسی به خط مترو، معابر اصلی، خدمات شهری: آن دسته از مناطقی که در مجاورت خطوط مترو یا بزرگراهها قرار دارند، ارزش افزوده بیشتری دارند.
متغیرهای انتظاری و تورم منطقهای: مناطقی که رشد قیمتی بیشتری را تجربه کردهاند، انتظارات خریداران برای افزایش قیمت در آینده بیشتر است و فروشندگان قیمت بالاتری میگذارند.
شاخص قیمت منطقهای و تفاوت تورمی: بر اساس گزارشات ارائه شده تورم مسکن بین شمال و جنوب تهران اختلاف چشمگیر و معناداری دارد و مناطق شمالی اغلب دچار افزایش قیمت در دورههای تورمی میشوند.
به عنوان مثال؛ منطقه ۱ در ارزیابی میانگین قیمت مسکن گزارش شده است که قیمت متر مربع در آن بسیار بالاتر از متوسط شهر است (در داده عمومی: قیمت هر متر مربع در منطقه ۱ به حدود ۲۱۰,۲۹۰,۰۰۰ تومان گزارش شده است).
علاوه بر این، فرایند رشد بلندمدت نشان میدهد که برخی مناطق مانند مناطق ۱، ۳، ۵ و ۲۲ در دهه اخیر بیشترین رشد قیمت را تجربه کردهاند.
ضمن آنکه، اختلاف تورمی بین مناطق موجب شده که در برخی مواقع قیمت پیشنهادی فروشندگان در مناطق جنوبی کمتر رشد کند یا حتی در مقایسه با مناطق پرتقاضا کُندتر شود.
مزایا و محدودیت ها
مزایا:
مشاهده قیمت واقعی از واحدهای ۱۰۰ متری در مناطق مختلف به خریدار این امکان را می دهد تا محدوده قیمت منطقی واحد مورد نظر خود را تشخیص دهد.
ارزیابی ترکیبی از داده آگهی و داده میانگین شهری، دیدی نزدیک به بازار میدهد.
محدودیتها:
آگهیها لزوما بیانگر معاملات نهایی نیستند؛ احتمال دارد فروشنده قیمت پیشنهادی بالاتر از واقعیت را آگهی کند.
برخی از آگهیها از جزئیات دقیق مانند (سال ساخت، طبقه، امکانات داخلی) برخوردار نیستند که در ارزشگذاری اثرگذارند.
دادههای متوسط کل شهری احتمال دارد تحت تأثیر مناطق خیلی گران یا خیلی ارزان باشد و نمایانگر قیمت واقعی در یک محله میانی نباشد.
اختلاف زمانی میان انتشار آگهیها و داده متوسط احتمال دارد موجب ناهماهنگی زمانی شود.
جمعبندی و پیشنهادها
در پایان، طبق تحلیل فوق میتوان نکات زیر را جمعبندی و پیشنهاد داد:
1. رنج قیمت وسیع است
در آبا ماه ۱۴۰۴ قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران بین حدود ۸ میلیارد تومان (در مناطق پایینتر) تا ۱۴ میلیارد تومان یا بیشتر (در مناطق مرکزی و شمالی با امکانات عالی) متغیر است. این اختلاف قیمت تقریباً دو برابر را نشان میدهد.
2. قیمت منطقی میانگین بازار مسکن
اگر بخواهیم میانگین کلی بازار را لحاظ کنیم، قیمت پیشنهادی ۱۱ تا ۱۲ میلیارد تومان برای واحد ۱۰۰ متری منطقی به نظر میرسد، هرچند در برخی مناطق خاص امکان افزایش قابل توجهی وجود دارد.
3. عامل منطقه نقش مهمی دارد
موقعیت جغرافیایی، دسترسی، امکانات و وضعیت محله تأثیر مهمی در تعیین قیمت ها دارند. دو واحد با متراژ و امکانات مشابه اما واقع در مناطق متفاوت احتمالا اختلاف چند میلیاردی داشته باشند.
4. نوسازی، امکانات و عمر بنا اثرگذارند
واحد نوساز با امکانات مجهز قاعدتا ارزش افزوده بیشتری دارد. خریدار باید ضمن توجه به متراژ، به وضعیت بنا، امکانات و چشمانداز دقت کند.
5. پیشنهاد به خریداران
در ابتدا باید مناطق موردنظر خود را (شمال، مرکز، شرق، جنوب) را محدود کرده و بازه قیمتی آن مناطق را مورد بررسی قرار دهید.
پس از انتخاب منطقه مورد نظر خود، آگهیهای اخیر را مشاهده کرده و متوسط قیمت هرمتر مربع را برآورد کنید.
اختلاف امکانات (عمر بنا، پارکینگ، آسانسور، انباری، تراس، نورگیری، دسترسی) را مدنظر قرار دهید و پیش از امضای قرارداده، برای کاستیها تخفیف بخواهید.
اگر امکان تحلیل منطقهای دقیقتر را دارید (مانند تقسیم محلهها به بخشهای کوچکتر)، بهتر است معامله در بخشهایی با فرایند رشد متوسط یا در حال رشد انجام شود تا ریسک سرمایهگذاری کاهش پیدا کند.
6. پیشنهاد به سیاستگذاران
گزارشهای منطقهای و رسمی قیمت مسکن را به صورت دورهای و به تفکیک محله ارائه دهند تا شفافیت بازار بیشتر شود.
سیاستهای تعادلی برای کاهش اختلاف قیمتی بین مناطق صورت پذیرد، به طور مثال تقویت زیرساختها در مناطق کمتر توسعهیافته.
کنترل تورم مسکن و عرضه متوازن را در نظر بگیرند تا خرید مسکن برای بخش عمده ای از جمعیت میسر شود.
به طور کلی، مقایسه قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران در آبان ماه ۱۴۰۴ بیانگر آن است که اگرچه میانگین شهری یک معیار راهنماست، اما برای تصمیمات عملی، بررسی دقیق منطقه و شرایط ملک اهمیت ویژه ای دارد.