بهترین مناطق تهران برای مشارکت در ساخت کدام اند؟

یکی از روش های رایج سرمایه گذاری در حوزه مسکن و خرید خانه در تهران، مشارکت در ساخت است که بین مالک (زمین یا ملک کلنگی) و سازنده صورت می پذیرد. مالک، زمین را در پروژه مشارکت وارد کرده و سازنده مسائلی مربوط به هزینه ‌ها، مهندسی و اجرا را برعهده می‌گیرد؛ پس از آن سود یا تعداد واحدها بین طرفین معامله تقسیم می‌شود. انتخاب بهترین منطقه تهران برای مشارکت در ساخت، تأثیر بسیاری بر سود و ریسک پروژه به همراه دارد. در این مطلب بهترین مناطق تهران برای مشارکت در ساخت، مزایا و معایب، عوامل تصمیم‌گیری و توصیه‌های عملی را برای شما گردآوری کرده ایم.

بهترین مناطق تهران برای مشارکت در ساخت 

انتخاب بهترین مناطق تهران برای مشارکت در ساخت، به هدف سرمایه‌گذاری، میزان سرمایه، نوع مخاطب و زمان‌بندی و مدیریت پروژه وابسته است. در حقیقت نمی‌توان گفت تنها یک منطقه “بهترین” است، بلکه هر محدوده طبق ویژگی‌های مخصوص به خود، برای نوع خاصی از پروژه‌ها ایده آل و مطلوب می باشند. در ادامه، مهم‌ترین و بهترین مناطق تهران را از شمال تا جنوب مورد بررسی و ارزیابی قرار خواهیم داد :

۱. مناطق شمالی پایتخت (مناطق ۱، ۲ و ۳)

مناطق شمالی تهران همچون؛ نیاوران، الهیه، زعفرانیه، فرمانیه، ولنجک، جردن ، مرزداران، سعادت‌آباد و شهرک غرب به لحاظ ارزش زمین، کیفیت ساخت‌وساز و تقاضای خرید خانه لوکس در تهران در بالاترین سطح تهران قرار گرفته اند.

در این مناطق، ملک های کلنگی عمدتا از قیمت بسیار بالایی برخوردارند و اگر سرمایه‌گذار وضع مالی خوبی داشته باشد، سود حاصل از فروش واحدهای لوکس نیز چشمگیر خواهدبود.

چنانچه قصد خرید خانه در منطقه 1 تهران را دارید کلیک کنید.

مزیت اصلی این مناطق، تقاضای پایدار برای مجتمع های مدرن و لوکس، دسترسی مناسب، چشم انداز و آب‌و‌هوای مساعد و همچنین زیرساخت‌های کامل شهری است. این در حالیست که ورود به این مناطق نیاز به سرمایه‌‌ هنگفت و برنامه‌ریزی اصولی دارد، چرا‌‌ که هزینه ساخت، اخذ مجوز و عوارض شهرداری در این مناطق بسیار بالا است.

در نتیجه، مناطق شمالی برای پروژه‌های لاکچری و لوکس، برج‌های مسکونی، یا مجتمع هایی با برندینگ خاص بسیار مناسب‌اند.

بیشتر بخوانید: راهنمای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، چگونه به بهترین توافق برسیم؟

۲. مناطق مرکزی و پررونق پایتخت (مناطق ۴، ۵، ۶، ۷ و ۸)

یکی دیگر از بهترین مناطق تهران برای مشارکت در ساخت، مناطق مرکزی پایتخت هستند. در سال های اخیر این مناطق بیشترین سهم از ساخت‌وساز را در شهر تهران داشته‌اند. محله هایی از جمله؛ یوسف‌آباد، سهروردی، نارمک، جنت‌آباد، مجیدیه و تهرانپارس در زمره نقاطی قرار گرفته اند که تقاضا برای نوسازی و خرید آپارتمان نوساز در آنها بالا است.

در این محدوده ها، قیمت زمین در مقایسه با شمال پایتخت مقرون و به صرفه‌تر است، اما ارزش فروش واحدها نیز به‌ حدی بالاست که سود مشارکت به طور کامل توجیه اقتصادی دارد. تراکم ساختمانی مناسب، دسترسی خوب به ایستگاه مترو و معابر مهم، زیرساخت‌های شهری کامل و بازار فعال خرید و فروش، از عوامل محبوبیت این مناطق به شمار می روند.

به عنوان مثال، منطقه ۵ تهران به‌خصوص در محله‌هایی مانند پونک، جنت‌آباد و بلوار فردوس، یکی از قطب‌های اصلی مشارکت در ساخت پایتخت به حساب می آیند. 

چنانچه قصد خرید آپارتمان در منطقه 5 تهران را دارید کلیک کنید. 

در منطقه ۴ تهران نیز محله‌هایی از جمله؛ تهرانپارس، حکیمیه و مجیدیه به علت ادغام قیمت زمین مناسب و تقاضای بالا برای واحد نوساز، انتخاب های هوشمندانه برای مشارکت در ساخت محسوب می شوند. در مجموع، این مناطق برای پروژه‌های میان‌رده تا نیمه‌لوکس، با سرعت فروش بالا و سود مطمئن بسیار مناسب‌ می باشند.

۳. مناطق غربی و نوپای پایتخت (به‌خصوص منطقه ۲۲)

منطقه ۲۲ تهران یکی از جدیدترین و در حال رشدترین مناطق تهران است که طی سال‌های گذشته مورد توجه انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران بزرگ قرار گرفته است. وجود زمین‌های گسترده، خیابان‌های پهن، پروژه‌های بزرگ تفریحی و تجاری مانند دریاچه مصنوعی چیتگر، ایران‌مال و بام‌لند، موجب شده این منطقه به سرعت ارتقا پیدا کند.

قیمت زمین در منطقه ۲۲ نسبت به شمال تهران ارزان‌تر است، اما افزایش قیمت واحدهای نوساز طی چند سال اخیر قابل توجه بوده است. مشارکت در ساخت در این منطقه معمولا به پروژه‌های عظیم و ساختمان های مسکونی چند واحدی یا تجاری تعلق دارد. اگر نگاه طولانی مدت دارید و قصد دارید از رشد آینده منطقه سود ببرید، منطقه ۲۲ یکی از انتخاب‌های عالی و استثنایی است.

چنانچه قصد خرید آپارتمان در منطقه 22 تهران را دارید کلیک کنید.

۴. مناطق شرقی و جنوب‌شرقی پایتخت (مناطق ۱۳، ۱۴ و ۱۵)

در ضلع شرقی پایتخت، محله‌هایی همچون پیروزی، نیروهوایی، پرستار، دماوند و آهنگ به علت بافت قدیمی، خانه‌های کلنگی متعدد و قیمت اقتصادی تر، فرصت‌های مناسبی برای مشارکت در ساخت ایجاد کرده‌اند.

شهرداری تهران نیز در اکثر این مناطق طرح‌های تشویقی برای نوسازی بافت فرسوده ارائه داده است. از مزیت های اصلی این مناطق، هزینه ارزانتر زمین و فرصت آغاز پروژه با سرمایه کمتر است.

اما در مقابل، باید دقت کرد که قیمت فروش واحدهای نوساز در مقایسه با شمال و مرکز کمتر است و احتمال دارد زمان فروش طولانی‌تر شود. در نتیجه، این مناطق برای پروژه‌های اقتصادی و میان‌قیمت به منظور عرضه به خانواده‌های متوسط جامعه مناسب‌ هستند.

۵. مناطق جنوبی پایتخت و بافت‌های فرسوده (مناطق ۱۶، ۱۷ و ۱۸)

این مناطق تهران بیشترین میزان بافت فرسوده و خانه‌های قدیمی را دارند. شهرداری تهران و دولت برای تشویق ساخت‌وساز در این مناطق، تسهیلات ویژه‌ای همچون وام نوسازی، کاهش عوارض و تسهیل در صدور مجوز ارائه می‌کنند.

قیمت زمین در این مناطق بسیار پایین‌تر است، درنتیجه ورود به پروژه برای سازندگان با سرمایه اندک نیز ممکن است. شایان به ذکر است که بازار فروش در این مناطق محدودتر و مشتریان اکثرا قشر متوسط یا پایین‌ هستند. اگر هدف مشارکت در ساخت در دامنه اقتصادی با ریسک پایین و بازگشت سرمایه تدریجی باشد، این مناطق گزینه خوبی به حساب می آیند.

بیشتر بخوانید: محاسبه مشارکت در ساخت، راهنمای کامل برای محاسبه دقیق

بستن تبلیغ

فاکتورهای تاثیرگذار در انتخاب منطقه ایده آل برای مشارکت در ساخت

1. قیمت زمین / ملک کلنگی

هر چه زمین مقرون به صرفه تر باشد و از طرفی امکانات، دسترسی و زیرساخت مناسب باشد، درصد سود مشارکت بیشتر خواهد بود.

2. تراکم مجاز و قوانین منطقه‌ای

مناطق با تراکم بالا، مجوز ساخت طبقات بیشتر، پهنه‌بندی تجاری-مسکونی مناسب، نزدیکی به معابر مهم و خیابان‌های عریض.

3. زیرساخت‌ها و دسترسی‌ها

مجاورت با ایستگاه مترو، اتوبان، بزرگراه‌ها، ایستگاه اتوبوس، امکانات شهری، خدمات رفاهی از جمله مراکز آموزشی، مراکز خرید، مراکز بهداشتی و … .

4. رشد ‌توسعه منطقه و ظرفیت افزایش قیمت

مناطقی که رشد شهری در آن‌ها رو به افزایش است (توسعه شهر، پروژه‌های شهری، افزایش تقاضا).

5. هزینه ساخت و نوسانات بازار متریال

مناطق گرانقیمت شمال به علت قیمت زمین بالا احتمالا هزینه تمام شده بالایی داشته باشند، در نتیجه باید محاسبه به طور دقیق بررسی شود.

6. چالش های قانونی و حقوقی

توافق مالک و سازنده، امور جواز، پروانه، دعاوی ملکی، حقوق همسایگان، مسائل مربوط به شهرداری، مشکلات حقوقی مالکیت.

7. سهم‌ متعارف مشارکت در منطقه‌

سهم مالک و سازنده به طور معمول نسبت به منطقه متفاوت است. به عنوان مثال در مناطق شمالی یا مرکزی، سهم مالک معمولا بیشتر است.

بستن تبلیغ

توصیه‌های عملی برای سازنده و مالک

• به طور دقیق هزینه ها را محاسبه کنید

پیش از قرارداد، ارزیابی دقیق هزینه ساخت و پروانه، حقوقی، دستمزد، متریال و حمل‌ونقل صورت پذیرد.

• قرارداد باید مستحکم و بدون ابهام تنظیم شود.

به طور مثال؛ تنظیم قرارداد مشارکت با وکیل خبره، شفاف کردن سهم هر طرف، زمانبندی، تعهدات و ضمانت‌ها.

• تحلیل وضعیت بازار فروش

ارزیابی قیمت مسکن و تقاضا در منطقه مورد نظر؛ اگر فروش روند کندی داشته باشد، نقدینگی نیز باید تحمل تأخیر فروش را داشته باشد.

• انتخاب سازنده معتبر

برای مالک: پیشینه پروژه‌ها، کیفیت ساخت، تعهد به موعد تحویل، نمونه کار داشته باشد. برای سرمایه‌گذار: شناخت مالک و ملک، حقوق قانونی کاملاً تأیید شده باشد.

بیشتر بخوانید: معرفی بهترین سازندگان تهران، رازهای ساخت و سازهای لوکس پایتخت

• به امکانات منطقه دقت کنید

خدمات و امکانات شهری، دسترسی به وسائل حمل‌و‌نقل عمومی، مراکز تفریحی، مراکز آموزشی، مراکز خرید و … . این عوامل موجب می‌شوند واحد نوساز بهتر و سریع‌تر فروش برود و قیمت مناسب تری داشته باشد.

• پیش‌بینی نوسانات هزینه متریال

به‌خصوص در شهر تهران، قیمت متریال همیشه در حال نوسان است؛ در نتیجه قرارداد باید بتواند قسمتی از ریسک را بین طرفین تقسیم کند.

جمع‌بندی 

با توجه به تلفیق عوامل گوناگون (قیمت زمین، امکانات منطقه، توسعه منطقه، هزینه ساخت و فروش) مناطق میانی شهر تهران (مناطق مرکزی به سمت غرب و شرق، مانند مناطق (۴، ۵، ۶، ۷، ۸) اکثرا بهترین تعادل را ارائه می‌دهند برای مشارکت در ساخت، به ویژه اگر سرمایه متوسطی در اختیار دارید و یا می‌خواید پروژه نه خیلی لوکس، اما فروش سریعی داشته باشد.

اگر بخواهیم‌ دو پیشنهاد مشخص بدهیم:

• اگر هدف بلندمدت و پروژه لوکس باشد: منطقه ۲ (سعادت‌آباد، شهرک غرب، گیشا)

• اگر هدف پروژه میان‌رده با فروش سریع باشد: منطقه ۵ یا ۸